내집마련 기초반 1강 강의 후기 [내집마련 기초반 45기 120조 토쿠]

이번 내마기를 통하여 제가 매수할 수 있는 최적의 단지를 찾아 등기까지 치는게 목표입니다.

그러면서 머리속에서 항상 걱정하던 것을 한번에 정리하여 해결해주셨습니다.

1) 인구문제 : 한국인구는 줄어들고 있습니다. 그렇다고 당장 내년에 인구가 반으로 주는게 아닙니다.

22년 최고 52백만명을 찍고 줄어들고 있기는 하지만 50년 이후인 70년의 예상 인구는 38백만명입니다.

즉 우리세대가 인구문제로 부동산을 걱정할건 아니라는 겁니다.

2) 서울수도권/아파트 : 인구의 이동은 서울,수도권으로 몰리고 지역 양극화가 심화되고 있습니다. 그리고 사람들이 살고싶어하는 집은 아파트입니다. 저희는 서울 수도권의 아파트를 사면 됩니다.

3) 최적의 타이밍 : 부동산은 필수재이면서 투자재입니다. 시간이 지날 수록 돈은 많이 풀리고 인플레이션이 발생합니다. 그럼 부동산도 시간과 함께 오를 수 밖에 없습니다. 투자재는 사람들의 심리를 반영합니다. 오르락 내리락 하지만 필수재여서 결국은 우상향입니다. 과거자료를 봤을 때, 부동산을 사는 최적의 타임은 PIR이 12이하/ 전세가율 60%이상/고점대비하여 25%이상일때 입니다. 후보 단지들을 선정하고 이 기준에 맞는 아파트를 찾고, 가능성이 있는 아파트를 제가 원하는 가격으로 딜하여 매수합니다.

4) 일반매매 : 저는 1주택자이기도 하고, 청약 점수가 낮습니다. 현 시점에서는 시간과 노력이 많이 드는 "싼집"을 찾는 경매보다는 "좋은입지의 집" 일반 매매로 제가 원하는 가격으로 딜하는게 최적의 방법입니다.

5) 예산: 매매대금+취등록세+중개수수료+등기+인테리어비용 => 매매대금x1.02~1.05

6) 마이너스통장: 무담보대출/저금리/상환자유로움 (신용대출이 필요하다면 먼저 마통을 알아볼것)

7) 대출이자상식: 시간=돈 (투자를 잘 할 수 있다면, 30년 만기시 최대한 만기때 원금상환하는 것으로 선택)

만기일시상환>원리금균등상환>원금균등상

변동금리>고정금리 (자본주의/ 선진국 에서는 시간이 지날 수록 이율이 낮아지므로)

8) 대출상식용어 : LTV (대출액/주택가격) DTI (년담보대출상환액/년소득) DSR (년담보대출상환+기타대출상환/년소득)