[사과자] 이게 된다고?!?! 갈아타기로 서울 2군에 1호기 투자했습니다 (3탄 : 매도편)

안녕하세요.

사랑과 자유를 꿈꾸는 투자자 사과자입니다^^

이상하게 투자 복기글 마무리 글이 써지지 않았던 요즘.

이미 지난달 말에 잔금 & 등기까지 완료한 상황.

게다가 어제 보이 멘토님과 코칭을 통해서

누군가에게는 도움이 될 수 있겠다는 생각으로

그리고 무엇보다 제 스스로를 위해서 매도/매수 복기 글 올립니다.

(쓰다보니... 분량조절 실패... 매도 글만 올리게 되었습니다...)

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<지난글 요약>

[23년 11월]

빈쓰 튜터님과의 매물 코칭 (매도 후 갈아타기 미션)

부동산에 0호기 매물(세낀 물건 : 거주 분리 물건) 내놓고,

매도와 동시에 갈아탈 지역 임장 시작

[23년 12월]

서울 투자 기초반 내8안에 운영진

(여기도 튜터님들을 만날 수 있었던 대운!)

매도 물건 계속 체크하면서 서울 앞마당 늘리기 진행

[24년 1월]

매도 성공 & 매임 계속 진행

[24년 2월]

뚜또 튜터님과의 매물 코칭, 갈아타기로 1호기 투자 성공

<요약>

기존에 보유하고 있던 0호기 물건(거주분리 물건)

갈아타기 성공!

정석대로 매도 먼저 하고 -> 동시에 매수 진행

급지를 올리고 : 서울 4군에서 -> 서울 2군으로

연식은 낮추고 : 구축에서 -> 준신축으로

사이즈는 키우고 : 전용 59에서 -> 전용 84로.

다시 돌아봐도 믿기 힘든 매직!!

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<0호기 매도 과정 : 자산 갈아끼우기 매도>

23년 11월 빈쓰 튜터님과 매물 코칭을 마친 후

제가 가장 먼저 한일은 '매도'를 위한 시세 파악이었습니다.

[사과자 물건]

23년 2월 전세 셋팅.

세입자 거주,

전세 셋팅한지 9개월 가량의 짧은 기간.

남향/로열층/로열동/복도식 구축

/방3화1/전용 59물건

전세가는 현재 호가 대비 50% 미만으로

낮게 셋팅된 상황 .

<매도 STEP 1> : 적정 시세 파악(부동산 전화)

가장 먼저 한일은 부동산 3-4곳에 우선

전화를 통해서 부사 님들이 생각하는

팔릴만한 가격 시세 정보를 파악하는 것이었습니다.

하지만 2023년 11월... 서울 부동산의 매수세가

완전히 꺾여버린 시기...

매수 손님이 거의 끊겨 있는 상황이었기에

부사님들 또한 팔릴만한 가격 수준이

어느 정도인지 제대로 가늠할 수 없었던

시기였습니다.

그래도 대부분의 부사님들의 이야기는

지금 최저 호가 물건이 X억 정도이니.

RR인점 감안해서 X.3~X.5억 정도

(최저 호가 대비 +3천~+5천만원)로

시세 감안하면 어떻겠냐는 이야기에

알겠다고 하고 대략적인 시세의 감을 가지고

전화를 끊었습니다.

<매도 STEP 2> : 주변 경쟁 매물 파악

제가 가지고 있는 물건과 경쟁될 수 있는

구축 단지들을 리스트업 하고,

지도 위에 전세가/매매가/구조/투자금

물건 상태(층/동/향/인테리어 여부)

물건 상황(세낀 물건, 공실, 주인 거주여부 등)을

체크하면서 제가 가진 물건의 경쟁력과 동시에

적정 가격 여부를 다시 체크했습니다.

그리고 마치 1등 뽑기를 하듯이,

최대한 객관적으로 제가 매도하고자 물건이

매수자의 입장에서

얼마나 매력적일지, 그리고 팔릴만한 물건인지

현재 올리고자 하는 가격에서 1등 물건일지

파악하는 과정을 거치며

객관적으로 제가 가진 물건의 위치와

선호도 여부를 파악했습니다.

<매도 STEP 3> : 매도 타겟 가격 설정

부사님으로 부터의 정보.

주변 경쟁 매물들 속에서

제가 가진 물건의 가격 경쟁력을 고려하고,

갈아탈 지역의 대략적인 투자금 레인지를

감안해서 매도 타겟 가격을

우선 설정했습니다.

그리고 제 경우에는 2016년 매수 물건으로

비과세 양도세 혜택이

무엇보다 가장 컸기 때문에

여러가지 상황들을 종합적으로 고려했을 때

부동산에 매도 가격으로 올리려고 했던

시세 X.5억에서 -6천만원까지를 마지노선으로

타겟 매도 가격을 설정하게 되었습니다.

<매도 STEP 4> : 세입자에게 양해 구하기

이 부분이 사실 제게는 그 당시 가장

어려운 부분이었습니다.

전세 셋팅이 1년도 넘지 않은 상황.

왠지 모를 미안함 마음이 들어...

투자 코칭 이후 1주일 가량

세입자에게 연락하지 못한 상황...

그리고 이런 상황속에서...

한걸음앞으로 튜터님의 연락... (깜짝 놀람...)

(사실 한걸음 튜터님은 저의 매도, 매수

전 과정에서 정말 큰 도움을 주셨던

이번 자산 갈아끼우기 과정에서

가장 감사한 분입니다♡)

튜터님의 연락을 받고,

제가 피할 수 없는 것이고

매도를 하기 위해서는

반드시 해야 하는 과정이기에

이날 저녁, 눈을 감고

통화 버튼을 눌러 세입자 분과 통화를 합니다.

(스스로 셀프 마인드 셋을 했습니다.

나는 이분께 좋은 집을 싸게 살 수 있는

기회를 주는 것이다 ㅎㅎ)

(사과자)

제가 좀 사정이 생겨서 부득이하게

집을 팔아야 하는 상황입니다.

죄송하게 되었습니다.

그래도 제가 아끼는 집이고,

좋은 분께서 살았으면 하는 마음에

부동산에 물건을 내놓기 전에

혹시 선생님께서 집을 매수하실

의사는 없는지 여쭤보려고

연락드리게 되었습니다.

선생님께서 매수를 하신다고 한다면

제가 현재 시세보다 싸게

매도할 의사가 있습니다.

(세입자)

저도 조금 당황스럽기는 한데...

저 혼자 결정은 할 수 없는 부분이라

2일 뒤까지 말씀 드려도 될까요?

(사과자)

그럼요.

충분히 생각하셔야 하는 부분이니

수요일까지 말씀 부탁 드립니다.

(어쩌면 혹시?!?! *-*)

이틀 동안 약간의 희망 회로를 돌렸지만,

세입자 분께서는 좋은 기회를 먼저 주셔서

감사하지만, 매수는 하지 않겠다는 이야기를 주셨고,

저는 번거로우시겠지만,

매수 손님이 있는 경우

집을 보여주셨으면 좋겠다는 부탁을 드렸고,

정말 감사하게도 세입자 분께서는

흔쾌히 그렇게 하겠다는 답변을 주셨습니다.

그리고 저는 바로 스벅 케익을 세입자 분께

감사의 의미로 보내드렸고,

세입자 분께서 정말 감사하게도

집을 잘 보여주셨습니다 ㅠㅠ

(다시 한번 감사합니다.)

<매도 STEP 5> : 부동산에 물건 내놓고 동시에 매수 물건 임장

세입자 분께서 매수 하지 않겠다는 의사를 보이셨기에,

다음날, 부동산에 직접 찾아가서 눈도장을 찍으며

물건을 내놓았습니다.

그리고 가격은 X.5억으로

RR인점 감안해서 최저 호가 물건보다

+5천만원 시세로 물건을 내놓았고

부사님들께는 매수 관심 있는 분이 있다면

가격 조정 또한 충분히 고려 가능하다는

이야기를 드리고 잘부탁드린다는 말과 함께

물건을 내놓았습니다.

지금도 차가운 시장이지만,

그 당시에는 정말 분위기가 차디찼습니다...

하지만, 그 이야기는 거꾸로 말하면

매수자의 입장에서는 기회의 시장!

저는 동시에 제가 활용할 수 있는 투자금

O억대를 가지고 볼 수 있는

2급지 앞마당의 매임을 바로 시작하게 됩니다.

<매도 STEP 6> : 시세 계속 파악하기, 부동산에 연락하기.

매수를 위한 매임을 계속 진행하면서

동시에 매도를 위한 경쟁 매물의 시세를 파악하고,

부동산에 전화도 하고, 직접 찾아가기도 하면서

분위기를 계속해서 살폈습니다.

게다가 23년 11월은 정말 시장의 분위기가

차가웠었다고 느껴졌었기 때문에

많은 부동산에 물건을 내놓기 보다는

저와 관계가 있었던 부동산 2곳. (매수/전세 셋팅시)

그리고 새로운 부동산 2곳 해서.

총 4곳의 부동산에 물건을 내놓게 되었습니다.

다만, 문제는 물건을 보러 오는 사람이 없었습니다.

약 1달 동안... 그 정도로 싸늘한 시장이었고.

부사님들 또한 가격을 내린다고 해서

팔릴것 같은 분위기도 아니고,

매수자 자체가 없고, 심지어 세낀 물건이어서

찾는 사람이 더 없는 상황이라는 이야기...

이때 제가 할 수 있는 것은

제가 가진 매도 물건의 지역 범위를 조금 넓혀서

상급지와 하급지의 매수 분위기를 살피고

계속 매임을 해나가며 갈아탈 수 있는 단지들의

대안들을 늘려나가는 것 외에는 없었습니다.

그러던 어느날!

A 부사님으로부터 연락이 옵니다!

관심있어 보이는 매수자가 있는데,

가격을 어느 정도 까지

조정해줄 수 있냐는 A 부사님의 이야기!!

냉정하게 살펴봤을 때,

매도를 위해 가장 중요한

1등 물건을 만들기 위해서는

주변의 경쟁 매물들,

그리고 투자금을 감안했을 때

X.5억이라는 가격은

RR인 점을 감안하더라도

경쟁 매물의 수리 상태,

가격 등을 고려했을 때

1등 물건이 아니었습니다.

1등 물건이 되기 위해서는

제가 올린 호가보다 5천만원은

내려야 하는 상황.

하지만...

사람의 마음은 참 그렇습니다.

답은 나와있는 상황이지만

먼가 아쉬운 상황.

1천만원이라도 더 받고 싶은 마음...

하지만 한걸음 튜터님께

팩폭을 맞고,

진짜 정말 어렵게 고민했다는 말과 함께

5천만원까지 조정 가능하다는

답변을 A부사님께 합니다.

(제 타겟 매도 금액 범위 안이기도 했구요!)

"지금 1등으로 빼겠다라는 생각이 들면

그 집보다 동이 더 좋거나

가격이 더 싸거나 집 상태가 더 좋아야 하는데

답은 나온 것 같아요.

사실 매도할 때 5백, 천에 마음이

왔다갔다 합니다. 사람 심리가 그런 것 같아요.

얼마전에 새벽보기 튜터님이 그러시더라구요.

돈 아낀다고 가족들 햄버거세트 먹을때

본인은 집에 있는 거 먹고

집 팔때는 천만원씩 깎아주고

빨리 판다구요.

세금 혜택 받는 것이 목적이니,

잘 팔고, 시장 차가워졌을 때

가격 조정해서 좋은 급지 사셔야죠. "

by 한걸음 튜터님

[정신이 번쩍 들었습니다... ]

하지만... 가뭄에 콩나듯 찾아온

유일한 매수 희망자...

팔리지 않았습니다...

하지만, 네이버 호가 자체는

내리지 않았습니다.

(다른 부사님들께도 매수 희망자가 나타났다는

이야기를 들으면, 5천만원까지는

깎아줄 의향이 있었습니다.)

그렇게 1명의 매수 희망자가 나타난 이후

연말까지 아무도... 집을 보러 오는 사람이 없었습니다...

심지어 튜터님들도...

일시적 2주택 비과세는 3년까지 가능하니

지방 투자를 먼저하는 것도

괜찮을 것 같다는 의견을 주시고....

조금 힘이 빠지긴 했지만

그럼에도 매임을 하고, 임장을 하며

투자 할 수 있는 타겟 단지들을

늘려나가고 있었습니다.

매도를 위해 물건을 내놓은 부사님들께

1주일에 한번씩 연락은 드리지만,

이제 서로가 희미한 웃음만 터지는 상태.

부사님들께서 오히려

새해가 되면 신생아 대출 등 있어서

괜찮지 않겠냐고 오히려 위로를 ㅎㅎ

그렇게 새해가 밝았고,

저의 마음은 이제 지방 투자 우선 하고

일시적 2주택 혜택으로 비과세 혜택 보면서

투자 방향 진행 하는 것도

나쁘지 않겠다는 생각을 정리하던 그때.

A 부사님께 연락이 옵니다.

(사실 A 부사님은 일잘러!

지역에서 일잘하시기로 소문난 부사님입니다)

(A 부사님)

지금 매수 희망자가 있는데,

얼마까지 조정 가능해요?

지난번에 이야기 했던

5천만원 조정 가능하면,

바로 계약할 수 있는 손님 있는데.

(사과자)

OMG?!?!

제가 생각한 타겟 금액안에

들어온 매도 가격.

게다가 이미 저는 5천만원 이상

싸게 살 수 있는 단지들을

여러개 알고 있는 상황.

거기에 매도의 주요 목적 중 하나는

양도세 비과세 혜택.

저의 대답은 1초의 고민도 없이 YES!

그리고 몇분 후

마법과도 같이 가계약금이 입금되었습니다.

정말 정말 운이 좋았습니다.

(생각해보면 2달만에 팔렸습니다)

[진짜 하늘이 도운 매직...]

<매도 과정에서 배운 것>

이번 매도 과정에서 가장 크게 배운 것은

매도가 정말 생각보다 쉽지 않다는 것입니다.

그리고 쉽지 않기에 환금성이 중요하고,

좋은 물건을 싸게 사는 것이

정말 중요하다는 것을 절절히 배우게 되었습니다.

운이 좋았지만,

무엇보다 제가 싸게 샀기에

과감하게 가격을 조정할 수 있었고,

구축이지만, 대단지이고, 역세권.

거기에 단지내에서

선호도를 가진 물건이었기 때문에

(남향, 고층)

차디찼던 시장의 분위기 속에서

가장 먼저 제가 가진 물건이

단지내에서 팔릴 수 있었다고 생각합니다.

나중에 매수자 분께

이야기를 들어보니

'남향'이었던 점이

마지막 결정에 가장 큰 영향을

주셨다고 들었습니다^^

일잘러 부사님의 힘

일잘러 부사님이 가진 힘이

얼마나 큰지 이번 매도 과정을 통해

배우게 되었습니다.

나중에 들어보니,

이 매도건은 부사님이

만들어서 성사시킨 거래였습니다.

맞은편 단지에

전세로 살고 있는

A 부사님과 인연이 있는 분께

부사님이 좋은 물건이 있다며

소개를 한 것이었고,

매수자 분은 맞은 편 단지에

현재 전세로 살고 있기에

해당 지역 내에서

제가 가진 물건이 좋은 물건임을.

그리고 가격 대비 가치가 괜찮다고

판단하셨기에 거래가 성사될 수 있었습니다.

다시 한번 부동산은

사람이 하는 일임을

그리고 일잘하는 부사님을

아는 것이 얼마나 큰 인적자산인지를

깨달을 수 있었습니다.

가격 조정은 경쟁자 몰래 조용히.

게다가 네이버 호가를 내리지 않고

우회적으로 가격 조정의 여지를

부사님께만 남겨놓은 것도

매도에서 무의미한 경쟁 물건과의

가격 경쟁을 하지 않게 만든데에

도움이 되었다고 생각합니다.

(이 부분은 협상의 왕!

젊은우리 튜터님께 많이 배운 부분입니다.)

부사님과의 관계

부사님과의 관계 또한

정말 중요하다는 것을

알 수 있었습니다.

어쩌면 사소할 수 있지만,

계속 연락을 드리고,

얼굴을 비추고,

인사 드릴 때마다

예의를 갖추고,

(가끔은 간단한 비타민 음료 선물도 드리고)

밟은 모습으로 인사를 드렸던 것들을

부사님들께서 좋게 봐주셨고

립서비스일수도 있지만

A 부사님은 좋은 인상을 주었던

제 물건을 가장 먼저 팔아주고 싶었다는

이야기를 주셨습니다.

세입자와의 관계

세입자 분의 협조도

정말 중요한 부분중 하나였습니다.

아직 계약이 1년 이상 남아 있는

물건이다 보니,

세입자 분의 입장에서는

집을 보여줘야 하는 상황이

유쾌한 상황은 아니었을 것입니다.

운이 좋게 세입자 분과

좋은 관계를 만들면서

수월하게 집을 보여줄 수 있는

상황을 만든것이 매도가 가능했던

주요 포인트라고 생각합니다.

(다시한번 감사합니다♡)

실제로 가장 큰 경쟁 물건 또한

세낀 물건이었는데,

해당 경쟁 물건의 세입자 분은

집을 보여주는 데에 있어서

비협조적이어서 물건 보여주기가

어렵다는 이야기를 부사님께 들었습니다.

한 사람만 잡으면 되는 게임.

매도 또한 어렵고, 운의 영역이 작용하지만

결국 한 사람만 잡으면 되는 게임이라는 것을

알게 되었습니다.

차디찬 시장에서도 힘들지만

거래 건수가 적어도 팔리는 물건이

있다는 것의 의미도.

이번 매도 경험을 통해 실제로 배울 수 있었습니다.

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쓰다보니... 엄청 길어졌습니다...

매수 과정과 관련된 복기글은 다음글로

(정말 마지막 글로) 넘기겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀