[비교평가] 4급지 같은가격까리의 비교(강서구 vs 동대문구)
- 부동산Q&A
- 24.04.14
안녕하세요, 리버오션뷰입니다.
지난번 비교평가에서 많은 선배님 동료분님 튜터님의 답변에 감탄을 하며 지내고 있던중, 이번 강서구 임보 작성하면서 비교평가를 하다가 궁금한점이 있어 글을 올리게 되었습니다.
제가 이번에 비교평가하게된 단지는 가격동일하게 하여 동대문구 휘경주공2단지 24평과 강서구 화곡초록 24평 아파트 간의 비교평가였는데 제가 생각한 비교평가가 맞는지, 아니면 다른의견이 있으신지, 둘다 좋은단지이고 급매나 싼물건이 나오면 살수있는단지인지 알고싶어 글을 쓰게 되었습니다.
1.휘경주공2단지(01년식, 1224세대., 24평 6.1억/3.9억) 초중고가 주변에 다있고, 중랑천을 끼고있으며 주차가 넓고 01년식이나 지하주차장(지하2층까지) 연결이 되어있다. 전고점(7.95억)대비 -18%하락한 단지이다. 전세가도 더떨어지기 힘들정도의 아파트이나 지하철이용하기에 멀다는것이 가장큰 단점이라고 생각한다. (그래도 강남까지 54분, 광화문까지 44분, 여의도역 57분)
2.화곡초록(98년식, 625세대., 24평 6.3억/3.9억) 5호선 우장산역 역세권이고, 화곡동 학원가 및 상권가까움. 전고(8.4억)대비 -25%하락한 단지이다.(강남까지 59분, 광화문까지 42분, 여의도역 28분, 마곡업무지구까지 12분)
위와같은 데이터를 얻게 되었고, 생각을 정리해보면, (동료께서 알려주신 강남접근성, 환경, 학군 순으로 더 나은것이 좋고, 그래도 안되면 그래프 전고점,전저점을 확인해봐라로 좋은 조언주셔서 거기에 맞춰서 적어보겠습니다.)
일단 강남접근성에 있어서는 두 단지 모두 1시간이 걸렸습니다. 그러나 화곡초록이 여의도와 마곡업무지구까지의 거리가 가깝고, 지하철 5호선 우장산역 역세권아파트이므로 더 낫다고 생각이 들었고
환경적인측면에서 아파트 단지 도색이나 분위기, 쾌적함 이런면에서는 휘경주공이 나았으나 주변 편의시설이나 학원 등에 있어서는 화곡초록이 더 나았습니다.(두개중에 우열을 가린다면 환경적인 측면은 동점을 주고싶습니다.)
학군은 둘다 85% 학업성취도를 가지고 있기 때문에 똑같다고 생각을 했습니다.(휘경여중 86%, 화곡중 87%)
그리하여 두단지를 한번 붙여보기도했습니다. 매우 흡사해서 같은단지인가 할정도로 비슷했습니다. 하지만 전고점에 있어서 화곡초록이 4천만원가까이 높았고, 전저점에 있어서도 화곡초록이 덜 떨어졌습니다)
정리하자면, 강남접근성에서는 같았으나 다른업무지구로의 수요가 화곡초록이 더 나았고, 전고점과 전저점에서 화곡초록이 더 나은 선택이다라고 생각했고. 종잣돈 2.5억이 있다면 화곡초록이 휘경주공2단지보다는 더나은선택이 될수있겠다는 결론에 도달하였습니다. 제 생각이 맞는지 아니면 다른 의견이 있으신지 선배님들, 동료분들 모든분들의 생각이 궁금합니다. 감사합니다 ^^*
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댓글
리버오션뷰님 안녕하세요 :) 초록과 주공2단지의 가치에 대해 잘 정리해주신 것 같습니다 ! 강남 접근성은 떨어지지만, 다른 업무지구 접근성은 초록이 더 좋은 점, 주공2단지는 소형평수만 있는 단지이지만, 초록은 30평대까지 있는 점, 주공2단지에 비해 초록은 5호선 초역세권인점을 고려하여, 가치적인 면을 잘 비교해주신 것 같습니다. 그리고 전고점을 비교했을 때도, 현재 초록이 전고점 대비 20%이상 하락하였다면 현재 기준으로 초록이 좀 더 저평가 되었다는 생각이 듭니다 ! 하지만 동대문구는 이문휘경 뉴타운으로 인한 환경 변화가 예정되어 있습니다. 이 부분도 고려하여 앞으로 두 단지의 가치가 어떻게 변할 수 있을지 생각해보면 더 좋을 것 같습니다 ! 좋은 질문 감사합니다 ^^
안녕하세요, 리버오션뷰님 :) 초록과 주공2단지를 정말 꼼꼼하게 비교해보신 것 같아요 :) 평형 구성, 위치 등을 잘 확인해보시고 여러 방면으로 파악해보시려고 하신 것 같습니다. 말씀주신 것처럼 전고점 대비 20% 이상 하락하였기에 충분히 가격적으로 비싸지 않은 구간이라는 생각이 듭니다. 다만 투자금 2.5억에 할 수 있는 최선의 단지일까라는 점에서는 한번더 주변 단지들을 둘러보면서 지역을 넓게 바라보시는 것도 추천드리고 싶습니다. 두 개의 단지를 비교평가해보시면서도 최종적으로 현재 해당 지역에서 투자할 수 있는 최선의 단지일지의 관점에서 한번더 생각해보시면 리버오션뷰님께서 지역을 이해하시는 데 좀더 많은 도움이 될 것 같다는 생각이 들어 조심스레 이 점도 고려해보셨으면 좋겠습니다 :) 리버오션뷰님, 모쪼록 조금이라도 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 늘 응원드리겠습니다^^
리버님~❤️ 전문가다운 해석 정말 잘 봤습니다. 같은 가격으로 비교평가 하실 때 전고대비 얼마나 빠졌는지와 지방과 달리 역과의 거리의 중요도가 크다는 점이 인상 깊었습니다. 또한, 마지막 선택 부분에서 같은 급지라도 다른 업무지구까지와의 거리 비교를 통해 화곡동을 선택하셔서 결론을 내신점도 좋은 선택이라 봤습니다. 저도 잘은 모르지만 윗 선배님들과 비슷하게 생각하는 건 매전차이가 2.5억 정도가 난다면 다른 비교군도 많이 보인다고 생각합니다. 역시 우리조 전문가 리버님 좋은 글 잘 봤습니다. 항상 응원드립니다.!.!