경기도 용인시 수지구 풍덕천동 신정마을 1단지 주공 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 66기 58조 쥬디이]

▶ 아파트명

<용인 수지 신정마을 1단지 주공아파트>

(2000년 건축, 1,044세대, 12개동, 전부 25평(공급 84), 용적률 214%)

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장 : S등급

<용인시 사업체 수 98,465개 / 종사자 수 414,867명> -> S등급

<용인시 500명 이상 사업체수 19개 / 종사자수 43,632명>

2. 교통 : A등급

<강남 33분 / 여의도 53분 / 시청 1시간 19분> 

  3. 학군 : A등급

<학업성취도 : 정평중 92.9% / 문정중 83.3% / 수지중 91.2%>

3. 환경 : A등급

<백화점 : 1개(신세계백화점 경기점), 대형마트 : 2개(이마트 수지점, 죽전점)>

4. 공급 : A등급

<적정 공급 물량 : 인구 X 0.5% = 용인시 429,492명 X 0.005 = 약 2,147세대>

-2023년 : X

-2024년 : 524세대(e편한세상죽전프리미어포레 2024.12월 430세대, 동천역트리너스 2024.5월 94세대)

-2025년 : 112세대(동천역자이르네-도시형 2025.4월 112세대)

-3년간 총 : 636세대, 2024~2026년 연평균 : 212세대

▶ 과거 시세

1) 고점 매수 : 매매가 8.5억(2021.8월), 갭 3.8억, 전세가율 55%

2) 저점 매수(매수가 저점) : 매매가 6.2억 (2022.12월), 갭 2.5억, 전세가율 59%

3) 저점 매수(전세가율 고점) : 매매가 7억 (2020.12월), 갭 2.2억, 전세가율 68%

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

1) 2023.9월 현재 시세 : 7.2억, 갭 3.3억, 전세가율 53%

2) 10년 내 고점 매입시: 2021년 9월, 매매 8.5억, 전세 2.9억 ~ 투자금 5.6억

*고점 매입시 수익률 (7.2억-8.5억)/(투자금 5.6억)X100 = -23.2% 

3) 10년 내 저점 매입시: 2013년 9월, 매매 3억, 전세 1.9억 ~ 투자금 1.1억

*저점 매입시 수익률 (7.2억-3억)/(투자금 1.1억)X100 = 381%

▶ 현장사진

▶ 아파트 체크 리스트 및 기타 사항

-모든 동이 25평으로, 신혼부부 및 1인 가구가 살기 적당한 평형으로 꾸준한 수요가 예상됨.

-평형이 동일할 때 주민 단합이 잘 된다는 점이 메리트임.

-갓길 주차가 없는 것으로 보아 주차 단속이 철저함.

-전반적으로 단지 깨끗한 것으로 보아 관리가 잘됨

-조용함.