실전준비반 1강 강의 후기 [실전준비반 54기 58조 백억마음부자]

열반 기초반을 수강 한 후 이탈리아 가족여행을 가서 실전준비반을 들을까 말까 참 고민했다. 하지만 열반 기초반 조원 동료들이 한 강씩 더 듣는다는 마음과 데이터 분석을 하는 것으로도 의미가 있다고 하기도 했고, 또 열반 기초반에서 공부한 투자 흐름을 이어가고 싶어서 강의를 이어 수강하였다. 여행 다녀오자마자 이틀 쉬고 강의를 수강하기 시작했는데 뒤쳐진다는 생각에 죄책감이 들긴했지만 오늘 일주차 강의를 마치고 자모님이 마지막에 해 주신 말씀처럼 내가 한 "조그만한 성공도 성공이다."라는 말을 듣고 힘들고 지쳐도 내가 해내고 성공한 것에 감사하면서 앞으로 나아가려고 한다.

1.투자할 때 가장 중요한 것

나의 목표는 매달 200만원을 모아서 1년에 2000만원(1년 400만원 투자 공부 비용) 종잣돈 모아 13년 후 은퇴 58세에 10% 수익률로 50억 달성 후 은퇴를 하는 것이다. 내가 세운 목표를 달성하기 위해 투자 공부를 멈추지 않고 해 나아가려고 한다.

***투자에서 가장 중요한 것은 가격 대비 싼 것(같은 가격이면 어느 지역, 어느 단지에 투자하는 것이 좋을지 판단) 즉 가치판단을 하는 안목 그리고 투자하는 용기, 그리고 그것이 오를 때까지 기다리는 확신이 필요하다.

첫번째, 내가 잘 아는 지역과 단지에서만 투자한다.

둘째, 먼저 가치가 있으면 싼 가격에 투자하거나 적당한(전고점 대비 20-30% 빠진 것) 가격인 것 투자한다.

셋째, 매수하고 가격이 오를 때까지 확신을 가지고 기다린다. 임대 맞추고 잠잔다..ㅎㅎ

2.투자에서 앞마당이 필요한 이유

개별단지 시세 파악 후 가치판단 후 투자를 하기 위해 필요하다.

투자 결정할 때 프로세스는 다음과 같다.

1) 이 단지 투자할 만한 가치(직장, 학군, 교통, 환경, 선호단지)가 있는가?

2) 이 가격 이 투자금으로 투자할 수 있는 단지가 이 단지 밖에 없는가?(다른 곳 더 비교): 광명보다 서울을 좀 더 찾아본다.

3) 내가 할 수 있는 투자 인가?(전세 맞출 수 있나?(입주물량 전세가 확인), 투자금 감당 가능한가?, 매달 대출이자는 매달 모을 수 있는 돈의 65% 넘지 않도록 하기)

3.실제투자를 위한 임장의 단계 및 방법

1) 분위기 임장

A. 임장전: 카카오맵 루트그리기:법정동 확인,임장 순서,임장 총 시간 정하기(상권,아파트가 많은 곳,선호단지 중심)

B. 임장중: 직장(규모,종류), 교통(강남 등 주요 업무지구 접근 용이성 파악),상권(백화점, 학원, 병원, 식당, 유해시설X), 학군(초, 중, 고 다 있나, 초, 중, 고 학원 다 있나?), 아파트가 몰려있는 택지인가?

C. 임보 꼭 쓰기

강남은 환경(백화점), 직장(대기업), 교통(신분당선, 분당선, 3호선, 7호선, 2호선), 학군(대치동 학원가+입시성적)이 모두 가지고 있는 곳이다. 임장가는 지역기 4가지 중 무엇이 있는 곳인지 확인

2)단지 임장

분위기 임장을 통해 선호 동네를 파악 후 그 단지를 집중적으로 본다. 단지 별 개별 특징을 알고 선호되는 이유(가치)를 파악한다. 단지 1개당 2-3개 정도 보고 끝내기, 단지 내(연식 2000년(수도권),2010년 이상 것 보기(지방),동간 거리, 조경, 단지 관리상태, 지하주차장 유무 및 연결 여부)& 단지 외부(단지와 역이 가까운지, 편의시설(상권), 큰 도로< 작은도로, 언덕<평지

*** 선호단지 기준

A. 교통 좋다=역 접근성

B. 아파트가 밀집된 곳에 있다.

C. 연식이 좋다. 세대 수가 더 많다.

D. 주변 편의시설이 더 많다.

E. 초, 중, 고 품고 있다.

-단지 내: 동간 거리, 단지 관리, 조경 좋음

3)매물 임장

투자할 수 있는 단지 리스트업해 본다.(전고점 대비 20-30% 하락, 전세가율 60% 이상, 가치가 더 있는 것부터 입지와 연식 좋은 것) 초보자인 나는 단지 별 2-3개 부동산 4-5개에서 15개 정도를 목표로 매물임장을 하는 것을 목표로 삼고자 한다.

매물임장의 경우 수리상태(베란다, 세탁실, 싱크대 결로, 곰팡이, 누수, 확장시 단열공사 여부, 샷시, 조명, 도배, 화장실 상태, 고장난 것 없나), 주거상태(집주인, 세입자 거주), 매도 사유, 만기일(입주물량, 예상전세금 확인) 등 확인한다. 그리고 부동산 사장님에게 마음에 드는 것 하나 피드백 드리기..

**** 투자자로서의 삶을 살기 위해 시간(독서, 강의, 임장, 임보, 투자, 인맥), 습관(규칙적으로 한 후 보상), 결과(임장, 임보, 투자) 3가지를 하는 것이 너무나 어렵다. 생각보다 컨디션이 안 좋은 날도 많고, 투자로서의 삶이 습관화가 되지 않아서 죄책감이 들 때도 많다. 그래서 매일 목실감을 쓰라고 하는 것 같다. 킬링 타임을 줄이고 매일 매일을 업그레이드 하고 내가 한 조그만 성공에 감사하며 하루 하루를 채워 나가다 보면 내가 목표로 하는 것을 13년 후엔 이룰 것이라 믿는다.

오늘도 고생한 나에게 " 잘 했다"라고 칭찬한다.^^ 짝짝짝!!!

그리고 이번 달은 분당을 뽀개보자~ 화이팅~~