여름 비수기, 1주일 만에 전세 계약한 방법 [아리팍]

안녕하세요 아리팍입니다.

뜨거웠던 여름이 가고 벌써 밤낮으로 선선한 기운이

성큼 가을이 다가옴을 느끼게 됩니다.

감기 조심하시고 건강 유의하셨으면 좋겠습니다.

오늘은 지난 투자를 복기해보며 겪었던 과정들을 소개해보려고 합니다.

작년 뜨거움이 시작된 초여름

저는 현장을 미친 듯이 뛰어다니며 그토록 찾던 매수물건을 찾았습니다.

설레는 마음으로 매물문의를 넣었고 컨펌을 받아 매수를 진행했습니다.

<#언제나 계획대로 되지 않는다>

중소도시 신축이었던 그 매물은

새로운 경험을 해보고자

전세입자를 맞추며 동시 진행하는 물건으로 만들어 보려했습니다.

시장 상황상 전세가 쌓이는 상황에 동시진행이 쉽지 않았지만

우여곡절 끝에 전세 대기자를 구해놓을 수 있었고,

가계약금을 받고 전세계약서만 쓰게 된다면

물건을 만들어보는 경험으로 마무리 할 수 있었습니다.

투자가 이렇게 쉬웠던 건가? 하는 생각도 들었습니다.

그러나, 부자가 되는 과정에 시련은 항상 있는 법.

사회 초년생이자 신혼부부였던 전세대기자는

당시 전세사기 이슈는 없었지만

큰돈을 거래하는 부동산 특성상 부모님들의 의견이 반영되기도 합니다.

제 매물은 전세 대기자 부모님의 결정만 남은 상태였는데

아무리 신축이지만 2천만원의 차이가 나는 집이 어디있냐며 화를 내셨고,

계좌번호를 주기 전에 거절하는 바람에 거래가 성사되지 못했습니다.

저로서는 당연히 돌려줄 수 있는 여력도 되고 제가 사기를 칠 일도 없었지만

상대방인 예비 세입자의 입장에서는

이런 부분은 당연히 불안한 요소로 볼 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

그렇습니다.

투자가 항상 내 생각 같지는 않았습니다.

<#문제진단>

그렇게 갑작스레 생각하지 못한 상황으로

갑작스레 전세 대전에 참가한 저는

부랴부랴 빠르게 현재의 상황을 파악하기 시작했습니다.

1. 예정된 세입자와 거래 불발되며 전세 대전 참가

2. 2년 뒤 재계약 시 주변 큰 입주는 없음.

3. 단, 여름 휴가철이어서 손님이 잘 돌지 않을 예정

4. 인근 전세 물량은 소폭 쌓이는 중

위 네 가지 상황을 종합해 볼 때

잔금 여력은 있었지만 자칫 잘못한다면 내 상황이 장기화 될 수 있고

이로 인해 어려울 수 있겠다는 생각에

충분한 전략을 짜고 전세대전에 참가하게 되었습니다.

<# 싸게사는 것의 중요성>

저는 전세거래를 성사시키는데 있어서

처음부터 끝까지 가장 중요한 것은

‘가격’이라고 생각합니다.

아무리 좋은 물건이어도 전세금이 높게 책정되어 있다면

거래가 될 확률은 매우 낮아집니다.

저는 빠르게 전세빼기에 포커스를 맞췄기 때문에

가격에 신경을 쓰려고 노력했습니다.

주변 전세 물건들의 시세를 체크하고

같은 단지의 타입 또는 물건의 상황을 파악하며

물건의 개수와 경쟁물건을 확인했습니다.

저의 매물은 다행히 타입과 구조가 다른 타입에 비해 좋았던 타입이며

남향 물건이었습니다.

그리고 저는 전세금은 동향&다른 타입의 물건과 같은 가격으로 광고를 올렸습니다.

남향에 타입이 좋은 내 물건과 동향 물건은 1,000~1,500만원 차이로

제가 시세보다 1,000~1500정도 낮춰서 세팅을 한 것입니다.

이렇게 된 물건은 동향물건과 같은 값이라면

당연히 저의 남향물건이 거래될 확률이 매우 높았습니다.

여름 비수기를 걱정했던 저는 다행히도

물건 광고후 1주일 만에

세입자를 구하게 되어 전세대전에서 졸업하게 되었습니다.

제가 이렇게 할 수 있었던 이유는 마냥 투자금을 늘려서 전세를 뺀 것이 아니라

제가 물건을 협상을 통해 1000~1500만원을 네고할 수 있었던 덕분에

전세가를 높게 맞추지 않더라도 투자금이 적게 들기 때문이었습니다.

저의 목표는 빠른 세입자 세팅이었고, 거기에서 투자금이 조금 더 들더라도

2년뒤 공급물량을 감안하고, 현재의 여름 비수기장에서 빨리 빼고 싶었던 마음에

위와 같은 결정을 하게 되었고,

물건을 싸게 산만큼 전세를 낮게 세팅하더라도 감당이 가능했습니다.

한편으로는

단지와 주변에서 좋은 향, 층, 타입에 좋은 조건을 가지고 있어서

조금 더 높게 전세를 뺄 수 있지 않았을까 생각했지만

이전에 전세를 빼며 경험했던 것은

현재 시장이 어떤 현상을 보이고 있고,

제가 욕심을 내야하는 상황인지 아닌지를 판단하며

시장상황에 맞게 행동해야하는 것이었습니다.

<# 디테일한 1등물건이 되기>

가격적인 측면에서 우위를 점하고 있었지만

경쟁하는 물건이 조금 더 있었기에

어떻게 하면 1등물건으로 브리핑 될 수 있을까에 대해 고민했었습니다.

제가 투자한 단지는 신축이기는 하지만,

시스템에어컨이 설치 되지 않았습니다

이부분을 착안하여 저는 시스템에어컨을 달아주면서

조금 더 세입자가 우리집을 선택하는데 있어

가점을 얻게 하고 싶었습니다.

그리고 시스템 에어컨은 추후 매도시 비용처리가 되기도 하고

매도시에도 우위를 점할 수 있기 때문에 장점이라 생각하고

투자를 했습니다.

지역에 따라 다르겠지만 에어컨 2대 정도면 300~400만원정도 하는데

이것을 통해 전세금 1천만원정도 이상의 가치를 한다면

투자적인 측면에서도 이득이라 생각했습니다.

(물론 저는 빠르게 빼기 위해 금액을 더 올리지는 않았습니다.)

<# 협상의 시작, 역지사지

- 여전히 불안한 세입자>

이렇게 계약하기로한 전세입자는

결혼을 앞둔 예비 신혼부부였으며,

앞서 제가 계약하려고 했던 분들과 비슷한 상황이었습니다.

이번에도 당연히 부모님들의 압박이 있었습니다.

이번에는 절대 놓치지 않으리라 생각했던

저는 부사님과 동업자의 마음으로

전략을 짜기 시작했습니다.

이미 여러번의 물건 털기로 여러차례 방문했던 사장님과 투자에 대한 생각이 같았고

적극적으로 사장님과 전략을 논의할 수 있었습니다.

현장에서는 부동산 사장님께서 세입자의 부모님들과 이야기 해주시고,

등기부등본 등 (원래 해줄 수 있는) 안전하다는 것을 지속 어필해주셨고

저는 잔금일에 굳이 가지 않아도 되지만

서류상으로 만나면 불안할 것 같은 감정이 있을 수 있겠다는 생각에

세입자를 안심시켜드리기 위해 계약 당일과 잔금일에 다녀왔습니다.

그리고 저도 역시 신혼부부인점 당신과 비슷하다는 것을 알려드리고자

저의 짝꿍과 함께 다녀왔습니다.

그 어느때보다 부동산에 미리 가서 준비를 했고,

그 어느때보다 세입자에게 아이스브레이킹을 통해 친근감을 표현하려 했고

오히려 제가 위험할 수 있으니

보증보험을 들라고 많이 강조했었습니다.

(보증보험을 가입하는 것이 임대인인 제게도 유리하기도 합니다)

이분들이 불안한 요소는 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 가장 크기 때문에

저의 동업자 부사님께서는 부모님을 설득하고

저는 에어컨 설치와 계약, 잔금 시 얼굴을 비추고 세입자를 위하는 마음으로

보증보험을 권유하며 불안감을 해소하려 노력했습니다.

그런 이후로 현재까지 세입자와 간간이 연락하며

좋은 관계를 유지하고 있습니다.

이렇게까지 굳이 해야하나 싶을 수 있겠지만,

저는 부동산은 결국 사람들의 삶이고

인간관계가 섞여있기 때문에 관계의 중요성을 생각하고 있습니다.

세입자와의 관계는 단순히

이번 계약으로 끝나는 것이 아니라 계속해서 관계를 이어나가야,

나의 자산을 지켜나가는데 있어서 중요한 부분이며,

좋은 동업자가 될 수 있기 때문입니다.

감정이 상해서 관계가 틀어져 버린다면

세입자가 집을 보여주지 않거나 집을 험하게 쓰거나

무리한요구 등 감정적으로 대처한다면..

저 역시도 이 자산을 지켜나가는 것과 투자생활을 이어나가는데 있어서

감정과 체력 소모가 클 수 있기 때문입니다.

이번 경험을 통해 또 다시

부동산은 결국 사람이 하는 일이라는 것을

참으로 많이 배웁니다.

<#다홍치마>

마지막으로 전세를 빼는데 있어서 마지막 포인트는

같은 값이면 선호되는 것을 사고 고르는 것이 중요합니다.

앞서 말씀드린대로, 사람들이 좋아하는 요소를 파악하고

다른 매물과의 차별을 둘만큼

선택할 수 있는 것들을 찾아내는 것이 중요한데요

향, 선호동, 층수, 선호타입

그리고 지하주차장 연결, 조경, 커뮤니티 시설 등등

이런 여러 가지 요소중에서

사람들은 어떤 것을 선호할지 이런 부분을

체크해나갈 필요가 있는데

이것이 우리가 단지임장을 꼼꼼히 해야하는 이유라고 생각합니다.

단지를 볼때

누군가는 대강대강 보는 반면,

누군가는 이왕이면 다홍치마라는 마음으로

디테일을 살려서 꼼꼼히 봅니다

작지만 섬세한이 노력이

전세를 누구보다 빨리 뺄수 있거나,

전세금 또는 투자금을 1천이상 아낄 수 있는

방법이라고 생각합니다.

여기까지 제가 지난 여름 전세 비수기시장에서

1주일만에 전세를 뺄 수 있었던 방법에 대해 적어보았습니다.

지금 전세맞추는 것으로 힘들어하시는 분들에게

조금이라도 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

<핵심 정리>

👍 현재 내가 처한 상황에 대한 상황진단

👍 싸게 산만큼 그 여유를 전세금을 낮춰 본다.

(싸게사는 것이 중요)

👍 시스템에어컨 등 디테일을 살려

‘진짜’ 1등 물건을 만들어본다

👍 온마음을 다해 세입자의 불안요소를 해소해준다.

(부사님은 내 동업자)

👍 이왕이면 다홍치마, 단지임장을 꼼꼼히 하며

디테일한 선택하기

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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서로 감사함을 표하는 월부인 화이팅!!