안녕하세요.

함께 성장하고 싶은 투자자 하이하이s입니다.

여러분들은 단지 임장할 때

대형평형으로만 구성된 단지를 임장하시나요?

환금성, 수요, 세금 등을 고려할 때

대형 평형의 단지는

임장 우선순위에서 배제하기도 합니다.

과거의 저도 대형 평형으로 구성된 단지는

들어가지 않았습니다.

그러고는 속으로 좋아했죠.

'단지 임장할 아파트 하나 줄었다!'

이렇게 생각하면서 말이에요 :)

그런데 말입니다.

우리 정말

대형 평형 위주의 단지들은

임장하지 않아도 되는 걸까요?

우리가 놓치고 있는 부분은 없는 걸까요?

전용 84㎡ vs 대형평형 가격이 같다면?

울산 중구 남외푸르지오1차입니다.

종합운동장이 앞에 있어

소음이 있다는 게 단점이긴 하나,

남외초, 남외중이 근처에 있어

학교 접근성이 우수하고

남구 접근성 및

동천을 이용할 수 있는 환경이

장점인 단지입니다.

이 단지는

최소 전용84㎡(33평)이며

40평~46평까지 대형평형도 있네요.

과거의 매매가 흐름을 보면

7평이나 넓은 40평이 33평보다

높은 가격대를 형성해왔다는 걸

확인할 수 있는데요.

현 시점 가격을 보면

국민평형인 전용84㎡(33평)과

대형평형(40평)의 가격이 비슷합니다.

해당 평형만 놓고 봤을 때,

33평 전고점: 5.07억

40평 전고점: 5.67억

인데요.

전고점이 6천만 원이나 차이나는데

현재 가격이 비슷하다니!

만약 우리가

이 단지를 저평가라 판단하고

매수를 고려할 때,

40평이 33평보다 훨씬 저평가니

40평을 우선적으로

매수를 고려해야 할까요?

아니면 대형평형은

가급적 매수하지 않는 것으로 배웠으니

33평만 매수 관점에서 고려해야 할까요?

여기서 우리가 봐야할 것은

'수요'

즉, '선호도'입니다.

울산 중구 남외푸르지오는

옆에 있는 약사동 단지들과 함께

가족 단위로 많이 거주하는 곳입니다.

그래서 대형평형 수요도

충분히 많은 단지인데요.

위 그래프를 보시면

40평의 매매 거래도 활발히 진행됐다는 걸

거래량을 나타내는 점들을 통해

확인할 수 있습니다.

만약 내가 가족들과 함께

이 단지에 살고자 하는데

7평이나 더 넓은 평형을

같은 가격에 살 수 있다면,

여러분은 어떤 선택을 하시겠어요?

선호도의 관점에서 볼 때,

이렇게 질문을 가져볼 수 있습니다.

'이 단지에는 어떤 사람들이 거주할까?'

'이 단지의 대형 평형에

살고 싶어하는 사람들이 많을까?'

'만약 내가 이 매물을 매수한다면

매도 시점에 이 대형 평형을

충분히 받아줄 수 있는 사람이 많을까?'

라고 말이죠.

투자자의 관점으로

기준은 전용84㎡에 맞추는 게 좋지만

우리는 수익을 내는 투자자여야 하기 때문에

무조건 대형평형을 건너뛰는 것이 아니라

비용과 편익,

그리고 선호도를 고려하여

비교평가를 하고

저평가 매물을 찾는 것이 중요합니다.

대형평형으로만 구성된 단지도 임장해야 할까요?

이번에는

구미 옥계동 현진에버빌입니다.

현진에버빌은 2009년식으로

전용면적 91㎡부터 있는

대형 평형 위주의 단지네요.

중소도시에 있는 준신축의 단지.

전용 84㎡ 면적도 없고,

대형평형이니 환금성도 떨어질테고,

세금도 더 많이 낼테니

이 단지는 매수 대상 단지에서 제외하고

단지 임장을 할 필요도 없는 걸까요?

현진 에버빌 근처에 있는 단지들을

함께 살펴봅시다.

30~40평대 평형,

그리고 연식을 비교해봤는데요.

연식은 현진에버빌보다 대부분 좋지만,

40평대를 포함한 단지는 많지 않네요.

구미에서 옥계동은

나름 학원도 많고,

깔끔한 상권이 형성되어 있는

균질성 있는 택지이기에

남녀노소 좋아하는 환경을 갖추고 있습니다.

그래서 임장하다보면

유아부터 청소년까지

아이들을 정말 많이 볼 수 있는데요.

특히 현진에버빌은

초등학교, 학원, 상권 등의 접근성이

모두 좋은 단지입니다.

이렇게 생활 편의성이 좋고

사람들이 좋아하는

아이들이 많이 보이는 단지.

그럼에도

대형평형이니 임장을 건너뛰어야 할까요?

우리는 임장할 때

어떤 사람들이 거주하고 있는지,

이 단지에 사람들이 살고 싶어하는지

그것에 집중하여 임장해야 합니다.

단순히 이 단지가

대형평형이라고 임장을 건너뛴다면

이곳에 사는, 살고자 하는 사람들이

왜 거주/매수를 희망하는지,

그 생각들이 내가 매수하고자 하는 단지에

어떤 영향을 미치는지

파악하기 어려울 수 있습니다.

선호도의 관점에서 볼 때,

이렇게 질문을 가져볼 수 있습니다.

'이 생활권/단지에는 어떤 사람들이 거주할까?'

'이 생활권/단지에

거주하는 이유는 무엇일까?'

'A단지의 대형평형이

내가 매수를 고려하는 B단지의

전세 가격, 수요에 영향을 미치지 않을까?

지역을, 생활권을, 단지를

'투자하겠다'의 관점에서만 본다면

진정한 '선호도'를 놓칠 수 있습니다.

그래서 단순히 매수 단지를

찾을 목적으로만 임장을 하며

대형평형이라고 패스하는 것이 아니라

이 지역/생활권/단지에

거주하는 요인은 무엇인지,

어떤사람들이 거주하는지,

현장을 파악하는 데에

더 초점이 맞춰져야 합니다.

여기서 말씀드리는 포인트는

'대형평형을 매수해야 한다'가 아닙니다.

지역을, 생활권을, 단지를

잘 이해하는 데 주력하여 임장하고

가격과 가치에 더 우선순위를 둔다면

저평가 매물을 더 잘 파악할 수 있는,

그것을 수익으로 연결시킬 수 있는

실력 있는 투자자가 될 것입니다.

이번 주 임장은

평소라면 건너뛰었던 곳들,

보지 못했던 곳들을 꼼꼼히 임장하며

임장지의 선호도를

더 잘 파악하는 한주 보내시길 바랍니다 :)

감사합니다.