실전준비반 3강 강의 후기 [실전준비반 55기103조 행복한단]

안녕하세요, 행복한단입니다.

월급쟁이 부자들 실전준비반 3주차 강의 요약 및 후기입니다.

<강의 목차>

1. 다음 임장지는 어디로?

2-1. 앞마당에서 투자할 아파트 고르는 법은?

2-2. 투자기준에 들어오지 않는 앞마당은 어떻게 관리하는지?

3. 실제 투자 과정

CH1. 다음 임장지 선정법은?

[본]

!!임장을 어디서 시작하느냐에 따라 자산 규모가 달라진다는 사실!!

1단계 앞마당 0~2개 완료 주의

2단계 앞마당 3~6개 수평적 비교평가

ex) 1기 신도시들, 수도권 1~5군, 인구 규모

*1기 신도시 : 분당, 평촌, 중동, 산본, 일산

-같은 1기 신도시여도 위상이 달라졌다

*수도권의 급지

1군지 : 강남, 서초, 송파, 용산,과천

2군지 : 성동, 광진, 양천, 마포, 분당

3군지 : 영등포, 동작, 중구, 종로, 강동

4군지 : 동대문, 서대문, 강서, 성북, 관악, 노원, 성남, 하남, 광명, 평촌, 수지, 구리

5군지 : 구로, 은평, 중랑, 강북, 금천, 도봉, 부천, 산본, 일산

*인구 규모

-200만 이상 : 부산, 대구

-100만 이상 : 대전, 광주, 울산, 창원

-50만 이상 : <중소도시> 청주, 천안, 전주, 김해, 포항

3단계 앞마당 7개 이상, 수직적 비교평가

ex) 급지가 수직적인 지역, 인구 규모가 수직적인 지역

*수직적 비교의 예시

<경인선> 부평-부천-구로

<4호선라인> 과천-동안구-군포

!!하락장에서 가격이 섞여있음. 구별이 어려움!! 따라서 앞마당이 중요한 것

ex) 천안vs대전 : 세종 공급폭탄으로 대전의 가치가 가려져 있었음

[깨]

앞마당, 아는 지역이 많아야 비교 대상이 있기 때문에 싼 물건을 매매 할 수 있다는 사실을 알게 되었다

[적]

2024년 나의 앞마당, 1달에 1개 만들어보기

부천-부평-구로-영등포-송파 / 송도,청라

CH2-1. 투자물건 선정기준은?

[본]

*투자물건 선정기준

<결론>

지역마다 입지 중요도 가치가 다르다. 해당 지역에 맞는 방법으로 투자 우선순위를 정하자

1) 입지>연식 : 수도권은 직장, 교통(강남접근성), 땅의 가치가 중요

2) 입지(학군)>연식 : 대체되지 않는 입지독점성(학군 or 환경) + 입지가 좋은 땅의 가치

3) 연식>입지(환경) : 도시 규모가 작을수록 연식이 우선

<체크해야할 사항>

1) 저평가가 되었는가?

-가치 대비 싼가?

-내 앞마당 중 가장 싼가?

2) 수익

-적은 투자금 : 전세가율 확인하기

-서울 60%, 경기 70%, 지방 80% / 매-전 서울 2억, 경기 1억, 지방 5000만원 이하

3) 리스크

-감당 가능한가?

-잔금 가능한지?

-2년 뒤 역전세 대응 가능한지?

[깨] 지역마다 투자 우선순위가 다르다는 점에 충격을 받았다. 실제로 서울은 역세권+입지 좋은 곳이 최고인데, 지방가서 역세권 샀다가 투자 실패할 수 있다는 생각이 들었다.

[적] 내 기준이 아닌 보편적/다수의 기준으로 생각해보기. 지역마다 우선순위 투자기준이 무엇인지 생각하고 순위 매기기

CH2-2. 투자 할 단지를 선택 후 시세트래킹 하는 법

[본]

-땅의 가치는 크게 변하지 않지만 가격은 생물처럼 변한다 = 마치 주식과 같군 !!

-나의 앞마당의 가격 체크

*시세트래킹 선정

1) 랜드마크

-지역의 천장가격

-지역간 절대적 저평가 여부 확인가능

2) 생활권 대표단지

-모든 지역의 가격이 동시에 움직이지 않는다

3) 생활권 내 그룹별 대표단지

-지역 내 저평가 여부 확인 가능

-지역내 선호도 파악가능

[정리]

1) 분임 생활권 순위 구분

2) 단지임장, 시세조사로 생활권 대표단지 선정

3) 단지임장, 시세조사로 생활권 그룹 나누고 그룹별 대표 단지 선정

4) 중소도시의 경우, 환경 좋은 곳, 선호도 있는 생활권 정하기

5) 10~20개 (15개 적정) 꾸준하게 시세 트래킹하기

6) 가격적인 측면에서 매매가, 전세가, 전세가율, 투자금 확인

7) 시장상황으로는 매매, 전세 증감 매물수, 매매와 전세 실거래 추이 확인하기

[깨] 부동산도 자산이기에 가격 체크가 중요하다는 사실을 알게됨

[적] 구글 스프레드 시트로 가격 10~15개 주기적, 꾸준하게 시세 체크하자/ 꾸준함이 중요해~

CH3. 전세 세팅 프로세스

[본]

1) 리스크 낮추기 : 전세 세팅에 필요한 조건 사전 협의해 리스크 낮추기

2) 투자금 : 전세세팅=최종 투자금

3) 비용계산 : 전세를 맞추지 못할 경우 발생하는 비용 계산 ex) 대출이자, 관리비, 수수료 등

*투자하기 좋은 매물 순서

1) 주인 전세 : 매매와 전세 동시 진행 가능

[유의점] 시세보다 높은 매매가&전세가 제시

[대응방안] 전세를 낮추더라도 매매가 싸게 매수하기

2) 공실 : 입주일 & 인테리어 제약

[유의점] 대출이자, 관리비 부담으로 잔금일 짧게할려고 함

[대응방안] 잔금일자는 최소 3개월

3) 월세만기 : 적은 보증금으로 공실 가능

[유의점] 내부파손 확인

[대응방안] 수리비 비교

4) 전세만기:여력에 따라 공실가능

[유의점] 집을 잘 보여주는지 확인

[대응방안] 집을 잘 보여준 선물 제공

5) 집주인 분양 : 이사일 조정가능

6) 집주인 이사일 확정 : 확정된 이사일에만 들어와야함

[유의점] 신규세입자와 날짜가 안맞음

[대응방안] 잔금대비

*가계약금 넣기 전에 특약 사항 등 넣기

*전세 놓기 Plan

1) 전세가 및 수리 범위 설정 : 경쟁 매물들의 상태 확인하기

2) 세입자에게 양해 구하기 : 세입자에게 선물 및 감사 표현하기

3) 부동산 기한 정해주기 : ~일 이 후에는 다른 곳에도 매물 더 내놓겠습니다

4) 전세 홍보 : 문자, 전화, 전단지 활용

5) 내 물건의 경쟁력 파악 : 가격/수리조건/입주날짜 조정하기

6) 기간별 대응하기 : Plan A,B 만들어두기

*내물건 1등 만들기

-수리 상태에 따라 전세가 다르다

-주변단지 가격(역세권,역세도보권,역세비세권 등) 파악하여 전세가 세팅하기

*계좌를 주기 전에 세입자 정보 확인하기

-입주일자 (보통 계약 후 1~2달안) : 공실인 경우 빠른 입주 유도

-연령대/반려동물 유무

-전세자금대출 이용 유무 파악

-전세계약금 10% 받기 : 계약 파기 리스크 줄이기 위해

-매도자와 계약 잔금일에 매수인과 재작성하기 : 임차인 동의하에 특약시, 매수자와 계약 가능

[깨] 전세 세팅하기 전에 고려할 점이 한둘이 아니라는 점을 깨달았다!

[적] 매뉴얼 항상 상기하기, 계약 전 나보다 경험이 많으신 분 경험 레버리지 하기

어제의 나와 수직적 비교를 하라

코코드림님께서 어제의 나와 수직적 비교를 하는 것이 중요하다 하셨다.

3월 열반기초반때보다 과제의 완성도+참여도 높음에 칭찬하고, 꾸준하게 시간관리+원띵을 실천함에 칭찬한다!

어제의 나보다 나아지는 사람이 되자~ 주변에 신경 끄고 나에게 내가 하고 있는 일에 집중하고 몰입하자

이상으로 3주차 후기를 마치겠습니다!