[잔쟈니] 빠르게 전고점 회복하는 지역들, 이런 특징이 있습니다

요즘 빠르게 전고점을 회복하는 지역들

이런 특징이 있습니다

안녕하세요, 잔쟈니입니다.

작년 말부터 급격히 떨어지던 집값이

바닥을 딛고 반등하는 모습이

여기저기서 보이고 있습니다.

실제로, 일부 지역은 신고가를 경신중이며

(KB 시계열 기준) 서울시의 매매가격지수도

8주 연속 상승중입니다.

하지만 이런 훈풍이

모든 단지에 불어오는 건 아닙니다.

2023년 9월 현재 부동산 시장은

입지별, 지역별로 반등폭이 다르고

단지별로 거래량도 상이합니다.

그래서 어떤 단지는 가격이

전고점 대비 30% 이상 떨어진 후

전혀 반등을 못하는 반면,

다른 단지는 하락폭을 대부분 만회하거나

심지어 신고가를 경신하는 경우도 있습니다.

3개단지 모두 초역세권 아파트입니다

이처럼 가격이 빠르게 변하는 시장에선

입지가치와 선호도 대비 가격이

어지럽게 뒤섞이는 경우가 많습니다.

이런 상황에서 집을 매수할 때 좋은 선택을 하려면

같은 금액에 어디가 더 좋은 가치를 가지는지

옥석가리기가 매우 중요합니다.

빠르게 반등한 지역의 특징

이렇게 옥석가리기를 할 때 눈여겨볼 것은

어떤 단지들이 빠르게 반등하고

전고점을 회복하였는가 하는 점입니다.

어지럽고 혼란스러운 시장에서

가격이 빠르게 반등한 곳의 공통점을 알면

어떤 곳이 선호되고 수요가 많은지

상당히 직관적으로 알 수 있습니다.

아래는 서울 25개구별 대표단지들의

종전 최고가 대비 현재 가격입니다.

바닥 대비 많이 상승했다고는 하나

구별, 단지별로 가격을 회복한 정도엔

큰 편차가 있음을 알 수 있습니다.

대부분이 여전히 전고점 대비

10~20%가량 낮은 시세를 보이는 가운데,

눈에 띄는 두 단지가 있습니다.

강남구 대치동 / 래미안대치팰리스

(전고점대비 -3%)

양천구 목동 / 목동신시가지7단지

(전고점대비 +18%)

개별단지에 따라 조금씩 편차는 있지만,

위 두 지역의 현재 시세는

거의 전고점 수준이거나

심지어 신고가를 경신한 곳들도 있습니다.

2023년 최고가를 찍는 단지들

그런데, 대치동과 목동.

어딘지 익숙한 공통점이 느껴지시나요?

...

네 맞습니다.

학군지입니다.

학군과 집값, 무슨 상관일까

물론, 아이들의 학업수준에 따라

집값이 형성되는 건 아닙니다.

다만 여기서 우리가 주목해야 할 것은

학군이 단순히 입지요소의 한 부분을 넘어

사람들의 선호도와 수요를 형성하고 있고

그것이 집값에 긍정적인 영향을 준다는 점입니다.

사실, 우리나라에서 학군은

단순히 공부 잘하는 학교

그 이상의 의미를 가집니다.

그럼 학군지는 어떤 가치를 갖고 있을까요?

1. 커뮤니티(사람)

학군지는 대부분 집값이 비쌉니다.

이런 곳에 거주하며 자녀의 학업을 위해

돈과 시간을 쏟을 여력이 되는 가정이

(다른 지역에 비해) 상대적으로 많습니다.

물론 아이가 공부를 잘 했으면 싶어

학군지에 입성하는 가정도 있습니다만,

내 아이가 생활하는 주변 환경에

중산층 가정에서 점잖게 자란 아이들이

많을 것이란 기대감 때문에

학군지를 선택하는 부모님들이 많습니다.

자녀의 학업을 뒷받침할 수 있는

경제적 능력이 있는 이웃들

열심히 공부하고 좋은 성적을 거두는

점잖고 의젓한 친구들

학군지에 살고자 하는 사람들은

위와 같은 이웃을 기대하며 이 지역에 모이고

그러한 기대감이 지역의 커뮤니티(거주민)에 대한

선호도를 만들어 냅니다.

2. 입지

학군은 단시간 내에 만들어지지 않습니다.

학군지로 유명한 곳들을 살펴보면

(대치, 목동, 중계, 분당 등)

옛날부터 주거지가 형성되고

오랜기간 많은 사람들이 살았던 곳입니다.

그렇게 사람들이 모여 살며

거주하기에 편리하도록

교통(지하철), 환경(백화점 마트 상권),

학교, 학원가 등이 형성되었습니다.

즉, 학군지는

만족스럽게 거주할 수 있는

입지요소를 두루 갖춘 곳들입니다.

이렇게 많은 입지요소를 두루 갖춘 곳이기에

시간이 지나고 연식이 들어도

사람들은 여전히 학군지를 선호합니다.

비록 단기적인 등락을 겪더라도

시간이 지나면 지날수록 학군지의 가격이

꾸준히 우상향하는 이유입니다.

3. 수요

집값은 곧 수요에 비례합니다.

지역에 살고 싶어하는 사람이

많으면 많을수록 가격은 오릅니다.

학군지에는 경제적 여유를 갖춘 사람들이 모여

커뮤니티를 형성할 것이라는 기대감,

오랜 기간 사람들이 거주하며 형성해온

다양한 입지요소와 그에 따른 생활편의성

이런 요소들이 복합적으로 더해져

더 많은 사람들이 학군지에 살고 싶다고 생각하며

이런 수요가 곧 가격에 긍정적인 영향을 줍니다.

학군지 아파트가 가치있는 이유

결국, 학군지는

많은 사람들이 선호하며 살기 좋은 곳입니다.

하지만, 학군이 형성되는 데엔 많은 시간이 걸려

대체지를 찾기가 어려울 뿐더러

이미 이런지역에는 빼곡히 아파트가 자리잡고 있어

기존 집을 허물고 재건축하지 않는 이상

더 많은 집을 짓기가 어렵습니다.

가치가 있는데 공급은 한정적이니

학군지 아파트가 장기적으로

우상향할 수 밖에 없는 이유입니다.

학군이 집값에 어떤 영향을 미치는지

우리나라의 대표적인 학군지는

어떤 곳들인지

그리고 학군지에 내집마련, 투자를 하려면

어떤 매수전략을 가져가야 할지

우리아이 인생을 바꾸는

부동산 학군 찾는 법 강의속에

모든 내용을 담았습니다.

학군지에서 학창시절을 보낸 학생이자,

두 아이를 키우는 엄마이자,

다양한 지역을 비교분석하는 투자자로서

학군지 부동산에 대한 모든 것을

아낌없이 꾹꾹 눌러담았으니

많은 관심 부탁드립니다 :)

긴 글 읽어주셔서 감사합니다

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