내집마련 기초반 1기 46기 94조 샤샤와함께

내집마련 간접경험

내집마련 실전

매물확인하는법

매물확인전

부동산 전화

전화 : 부동산 전화번호 리스트업

시세 : 네이버 보고 전화했는데 24평 얼마나 해요?

입지 : 교통(강남으로 출퇴근 하는 사람들이 많은가?), 환경(편의/비선호 ), 학군(초등학교 어디로 가는가?)

로열동 : 제가 직접 살 집이라 그러는데 어디가 로얄동인가?

반복 : 단지내 다른 부동산에도 확인

선정 : 친절한가? 능통한가?

예약 : 전화 월,화 /예약 수,목 /가는거는 토요일

부동산 리스트업 하는법 중개사 부동산 사장님들 얼굴을 잘 봐야한다. 관상은 과학!

전화시 체크포인트!

시세, 입지/ 친절하게 응대하는가/ 하나 물었을 때 둘을 답해주는가(충분히 알고 있는가)/ 현재 매물상황과 시세, 현장 분위기를 잘 파악하고 있는

예약시 체크포인트!

토요일이 좋지만 평일 저녁도 나쁘지 않다/ 적합한 부동산에 방문2~3일전예약한다/ 방문전날 다시 전화해서 예약사항을 체크한다/ 매물은 많이 볼수록 좋다/ 미리확인 가능한 매물 문자 안내를 부탁한

부동산방문예약

매물확인중

부동산 방문

방문 : 30분 먼저

브리핑 : 지역안내요청 "지금 저희가 지도 어디에 있는거에요?"/

볼집 : 확인예정 매물안내 오늘 볼 매물 무슨동 무슨호 무슨동 무슨호

확인 : "제가 한번 볼께요"/ "사장님 이거 물샌거 아니에요"/ "이사날짜는 언제쯤,,,?"

반복 : 들르는 부동산 마다

부동산 방문시 체크포인트!

약속시간보다 조금 미리 방문해서 어색함 깨트리기/ 내 필요 중심으로 지역에대한 설명 요청하기/ 단지배치도보고 로열동과 당일확인할 매물위치 파악하기/ 예의를 갖추되 지나치게 저자세일 필요는 없음/ 있는척,아는척,무심한척하지말것 > 간절함을 보여주자, 이거 꼭 사고 싶은데 좀 깍아주시면 안될까요ㅠ 너무 저자세일 필요는 없게!/ 아는 형이 그러던데 그런거 알아보라더라~! / 매수의사가 있는 단지라면 단지내 모든 부동산 방문이 필수/ 각 부동산마다 방문해서 가장 좋은 매물 확인하기 옆에 갔다가 하나 건너서 가기/ 다 보고 이거 안된다고 하면 아 몰랐다잉/ 사장님 진짜 전문가시네요!/

지도위치 확인-호재-전문가시네요-오늘 우리가 볼 물건들 어디인가용?-얼마인가요?-전세는 얼마인가요?-소파이동 후 동호수 찾기-

매물 확인시 체크포인트!

집보는 순서 정하고 지키기(poker face, 끌려다니지 말것)/ 매도-사장님과 아는사이/ 거주자확인(집주인or세입자, 집상태 및 협상)/임차인이 살면서 집이 개판인 집이 좋다 어차피 고칠꺼 싸게 사서 고치자 부동산만이 주인이 자기 물건의 상태를 모른다/ 중개인을 통해서 확인할 사항 : 수압, 결로, 누수, 층간소음(윗집) 매수자가 인지하고 나서 6개월 민법 매도자의 하자담보책임/ 누수는 물어보자/ 거주자에게 확인할 사항 : 이사시기, 기타(수다) 잔금을 언제해야하나요? 왜 잘 깍기 위해서,,,비과세때문에/ 이번집은 누가 사는가(엘베안에서)/매물 확인후 기억하기 수월하게 중개사무소 재방문하여 정리/ 정리한 이후 가장 좋은 매물 하나만 남기기/ 사진 몰래 찍지는 말기

집의 하자여부, 매도자 속사정 확인하기 > 대부분의 하자는 해결이 된다. 사는 순간 돈을 번다.

방문시 하는 거짓말

1.전산망 다 공유한다 다른 곳 갈필요 없다 > 장부물건이 있을 수 있으니 여러 부동산을 방문할것(다다익선)

>관심단지라면 다 가자 급매가 있다

2.이 집에서 대박났어요 애들이 잘되었다.

>본질과는 무관한 것, 크게 신경쓸 필요 없음.

3.누수같은거 없었어요

>윗집, 아랫집과 관리사무소 등에 확인(중개인 함께), 층간소음도 확인하기.

매물확인 팁

양해구하고 사진찍기/ 중개업자는 적절한 거리를 두기/ 매수거절시 부모님, 배우자 핑계/ 거절시(집을 조금 있다가 사자등 전화주셔서 감사하다. 연락드릴라고 했는데) / 매물확인 후 주변 지역 둘러보기

매물확인

매물정리 : 부동산 돌아와서 메모지에

등기부등본 열람 : 언제 얼마 대출은 얼마 속사정

내집후보 : 내집후보 차곡차곡 매물정리표

관심단지저장 : 네이버 알람설정

매물확인후 남겨야할것

관심단지와 매물/ 그 매물의 물리적 하자 여부/ 매물의 권리상 하자여부/ 매도자가 집을 팔고자 하는 이

현장확인하는법

교통

매물 확인 후 둘러보기/ 평일 퇴근 후 가보기/ 평일 출근 전 가보기(반드시!)/ 주말 차량이용하여 가보기

환경

매물 확인 후 둘러보기/ 평일 저녁/ 주말 낮밤/ 평일 낮에 방문해보기

학군

매물확인후 둘러보기 학군 데이

아파트 단지

매물확인후 둘러보기/

배우자와 함께 다닐 것!/ 서두르지 않도록 평소에 다닐것/ 지역내맘카페를 활용할것

거래하는법

거래전

거래전 확인(예산, 날짜) 대출이 가능한가?

현재 사는집 이사날짜 / 매수할 집의 이사날짜/ 대출가능여부와 금액/ 세금,복비,수리,이사비용확인

대출에대한 정책이 바뀔대 팔아야하는 집이 임박한 집은 공략하기가 쉽다.

잘못하면 가계약금을 잃을 수 있음으로 신중하게!

자산의 대부분이 전세금인 경우 일시적 신용대출의 범위 파

협상

이사할 집을 미리 구해놓은 경우(날짜가 고정된 경우)

분양받은 집에 입주해야하는 경우(위와 비슷)

집에 하자가 있는경우

집을 험하게 사용한 경우(특히 임차인)

양도세비과게 기간이 얼마 남지 않은 경우

가장 좋은 건 내가 거래를 고려하는 다른집이 있음을 알리는것

1. 상대방이 원하는 것 : 내가 상대방에게 줄 수 있는것/ 내가 상대방에게 얻을 수 있는것/ 마음에 드는데,,,,,,,근거가 있게 깍기/ 배려가 있게 깍기
2. 부동산 내편 만들기 : 사장님 덕분에 잘 살 수 있을꺼 같은데,,,/ 복비 더드리기 2000만원 깍으면 100만원 더 드릴 수 있게따/

현재 분위기 협상 팁! > 원하는 가격을 만드러 볼 수 있는 정말 드문 시기임

1. 흥정가격 던지기(25%기준)
2. 해당가격 가능하면 연락달라고 말하기

가계약 : 계약금의 일부를 매도자에게 전달 이때, 계약일정, 지급방식(계좌) 등 구체적인 사항이 정해질 경우, 가계약이 아닌 진짜계약이 될 것임을 유의.

계약금 : 가계약후 일주일 후 계약서 작성 매매대금의 10% 특약을 보기, 특약사항 그대로 인지하기,

중도금 : 계약후 정해진 시기, 정해진 금액지불, 매매대금의 40%, 배액상환 불가.

잔금 : 정해진 날 (6월1일), 최종대금지불, 매매대금50%, 짐빠진후최종하자확인,

등기 : 잔금일, 서류상 소유권이전, 세금납부, 취등록세+법무비용(인지/채권/수수료)25만원,

인테리어 : 잔금이후, 하자수리+꾸미기, 평당 100이상(정도에따라), 위임시공또는 개별발주

내집마련관련 세금

취득세 : 과세대상 모든 아파트, 생애최초 취득세 감면(조건없음),

재산세 : 일년에 두번 고지서 두번,

양도세 : 세금에대한 생각 바꾸기, 6억 연봉자가 2억 4천 세금 낸다.

종부세 : 다주택으로 현실의 압박을 느끼는 경우는 3주택부터! 2주택까지는 문제가 없다.

중개수수료 영수증!!!

양도세 비과세

1. 시세 12억 이하 1가구 1주택
2. 일시적 1가구 2주택 비과세 : 주택취득 후 2년보유(거주) 주택양도 비과세 1후 2보 3매 기존주택에 한하여! A주택 취득후 1년이 지나서 B주택을 사고 A주택을 2년보유하고 B주택 매수후 3년 되는 시점안에 A주택 매도

언젠가 내집에서 살 당신이 오늘부터 해야할 일