역전세가 났어요. 후회해야할까요? [이십만키로]



역전세가 났어요. 후회해야할까요?

[이십만키로]

2024-04-28

안녕하세요 이십만키로 입니다.

돌아오는 주말에

임차인을 만나 보증금을 3천만원

돌려줘야합니다.

"역전세"

최초에 계약한 전세보증금에서

전세가가 떨어져 계약한 전세금보다

낮게 거래되는 걸 말하는데요.

임대인 입장에서는

목돈을 내어줘야하니까 곤란하고

임차인 입장에서는

보증금을 못돌려받을까봐 불안합니다.

저희처럼 부동산투자를 하는데 있어서

흔히 '리스크'라고 의식하는것이

바로 이 역전세이기도 합니다.

저의 물건은 3년정도 들고있는

지방의 한 아파트인데요

오늘은 역전세를 마주하면서

확실하게 깨달은 2가지에 대해

이야기 해볼까합니다.

역전세에 대한 오해 1

잃었다고 생각하는가?

투자금이 늘어나는 것일 뿐

'손실'이 아니다.

투자할 당시만해도

투자금을 아주 적게 만들어서

아파트를 매수하는게

잘하는 투자라고 생각했었습니다.

물론 전세레버리지 투자는,

적은투자금으로 수익을 극대화하는게

실력이라는 말을 할 정도로

투자금 규모는 중요합니다.

그렇기때문에 전세가가 낮아지는 시기에,

역전세가 확정되어

임차인분께 보증금을 돌려줘야한다는 것이

저는 투자실패로 느껴졌습니다.

그래서 이 투자물건만 떠올리면

속이 상하고,

왜 더 좋은 물건에 투자하지 못했을까

생각도들었습니다.

구체적으로,

역전세가 나면 어떤일이 벌어질까요?

투자금을 적게 만들어서

투자하는것은 수익률과 관련이 있습니다.

매매 5억의 집을 전세 4.5억에 맞춰서

5천만원 소액으로 투자하는경우

이집이 6억으로 오르면,

1억을 벌게되는 것이죠.

투자금 5000만원을 투입해

1억을 벌었으니

수익률은 딱 200% 입니다.

이제, 다른 사례를 볼까요?

똑같이 1억이 올랐지만

역전세가 나는 경우입니다.

만약 시장 상황이 좋지않아,

매수를 한 이후에 전세시세가 떨어져서

임차인에게 돈을 돌려줘야한다고

가정해보겠습니다.

이 투자에 5000만원만 들어갈줄 알았는데

전세보증금 5천만원을

임차인에게 일시적으로 돌려줬다면,

수익률만 떨어질뿐

돈을 잃는건 아니라는 사실입니다.

역전세가 나도

일시적으로 돌려줄 비용만 마련되다면

전세시세가 회복되면 다시 돌려받거나

매도할때 돌려받을 돈이기에 괜찮습니다.

정리를하면,

첫째, 역전세가 난다는건

일시적으로 투자금이 더 묶이는 상황일뿐

수익의 손실은 아닙니다.

목돈이 묶이는 상황만이 유일한 아쉬움이겠네요.

둘째, 역전세에 돌려줄 자금만된다면

목표 수익이 날때까지 보유를

해야한다는 의미이기도 합니다.

그래야 수익실현이 되기때문입니다.

역전세에 대한 오해 2

피하고싶은가?

한번쯤은 겪을 역전세,

'투자의 한 부분'이다.

'1호기 투자'

월부에서 부동산강의를 듣고

임장을 다니면서

첫 투자를 설레는 마음으로

기다리는 분들이 많습니다.

그리고 매수를 하면

한순간에 " 끝났네 " 생각하며

허망할 만큼 순식간에 지나가버리는

투자과정에 매너리즘을

느끼는 분들을 종종봅니다.

그런데,

매수-임대-보유-매도

이 과정이 모두

투자라는 사실을 아시나요?

부동산 한채를 투자해 짧게는 2년,

길게는 5년 부동산을 보유하는동안

시장은 시시각각 변화하고

변화하는 과정을 온몸으로 겪어나가며

단순히 '사는 과정' 뿐만 아니라

가격이 오르면 오르는대로

떨어지면 떨어지는대로

다 저희의 몫인 것인건데요.

"내가 투자하는 동안은 그런일 일어나지 않을거야"

"아주 작은돈 들여서 투자하니까, 잃어도 상관없어"

"남들 물건 다오르는데 내것만 떨어지겠어?"

이렇게 생각하실지도 모르겠습니다.

부동산 투자를 1채를 하든

여러채를 보유하든

아무리 열심히 공부를 하더라도

시장상황은 우리가

좌우할 수있는 영역이 아니기때문에

때로는 상황에 닥쳐서

'대응해 나가야하는 영역'이

훨씬 더 많습니다.

내가 좋은시장에 투자했어도

매도를 할때에는 시장이 안좋을수도있고

좋지않은 시장에 시작했지만

매도시점에는 시장이 우호적으로

돌아갈수도 있기때문에

부동산을 1채라도 갖고계신다면

결국, 한번쯤은 마주할 역전세일지도 모릅니다.

(물론, 이 글을 읽는 분들은

피해갈 수있다면 좋겠지만요~😊)

지금은 전국의 전세가가 평균적으로

저렴한 시장이기때문에

리스크가 낮은 시기지만

역전세를 예방하기 위해선

몇가지만 신경써주시면 좋습니다.

첫째, 투자금을 줄이기위해

시세보다 높은 전세가를 받으려고하지말자.

높게 전세를 맞추더라도 전세만기시점에

시세보다 전세가 높으면

돌려줘야 하는 돈인것은 당연합니다.

(갱신할때도 너무 높게 갱신하지않기)

둘째, 전세 만기시점에 실거래를 미리체크해서

전세시세를 확인해 만기전 임차인과 사전 협상한다.

저는 기존 임차인이 나가고

새로운 임차인을 구해야하는 상황이었는데요.

지방은 보통 전세를 구할때

'전세보증보험'을 듭니다.

++ Tip

아무리 네이버에 전세호가가 높게 올라와있더라도,

KB시세의 90%한도까지 나오는

전세보증보험 가입이 되지 않으면

새롭게 전세를 들어오려는 분들이 많지 않습니다

예를들어,

네이버부동산 전세가 : 4.8억

KB매매시세가 5억이라면

5억의 90%인 4.5억까지만

전세보증보험이 승인됩니다.

4.8억에 전세를 구한들,

전세보증보험이 가입되는 4.5억에만

임차인이 구해질거에요.

①기존임차임과 어떤식으로든 협의해서

역전세금액을 줄이는것이 BEST!

② 전세보증보험 한도를 미리확인하여

대응하기

역전세를 앞두고있는 분들은

이 부분을 체크해보시면 좋겠습니다.

역전세가 났다면,

후회해야할까?

전세계약서를 새롭게 쓰러

3년만에 투자물건지 지방에 다녀오면서

오랜만에 투자한 아파트를

다시 찾아가보았습니다.

나를 힘들게 한줄만 알았던 투자물건이

저를 이 시장에서 탄탄하게 성장할 수있도록

뿌리를 내려주었다는 것에

묘한 감정이 들었습니다.

이 물건을 투자할때만해도

모든게 서툴렀는데

이젠, 계약서도 척척쓰고

세입자와 소통도 자연스럽게하며

투자로 검토하는 앞마당은

30개를 훌쩍넘기며

이 시장에 그대로 남아있는 제 자신이

너무 대견하고 뿌듯했습니다.

만약 역전세가 두렵다고

투자를 시작도 안했다면,

어디까지 성장할 수있었을까요?

무서울때 마다 숨는 건

돌파구가 되어주지 않습니다.

더이상 꼴도보기 싫다며

물건을 손절했다면 어떻게

이시장에 남아있을수있을까요.

스스로 내린 선택에 죄책감만 남아

항상 책망만 했을 것입니다.

이번 월부학교

잔쟈니 튜터님의 강의를 들으면서

기억에 오래 남는 문장이 있었는데요

" 여러분이 부동산 투자로 얻는 수익은

이런 불확실성에 대한 대가입니다. "

- 잔쟈니 튜터님-

확실히 남들이 두려워하는 것을

한번 넘어서는 순간,

저희에게 더 큰 보상이 있다는걸 느낍니다.

역전세를 앞두고있는 분들,

그리고 앞으로 한번쯤 힘든순간을

마주하시게 될 분들 모두

매수 뿐만 아니라 보유, 매도까지

물건을 잘 지켜내셔서

돌아오는 큰 상승장에서 더 유연하게

파도를 탈 수 있는 투자자가되시길 응원하겠습니다.

감사합니다.

<지금 꼭 읽어야할 월부 BEST 글>

⭐️감동실화⭐️

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