실전준비반 4강 강의 후기 [실전준비반 54기 39조 별]

백전불태?! 불패가 아님을 처음 알았다 위태롭지 않다! 적절한, 딱 들어맞는?!

상황인식,

나의 상태, 현재 시장, 투자와 실거주..

잃지 않는 투자, 저평가 판단, 내게 맞는 투자

모른다

안다

아는대로 한다

반복한다

복기와 개선

성장

완성

기다리기

-> 모른다 상태임은 잘 인지하고 있음, 문제 없음.

투자할 수 있는 사람 만들기

내가 할 수 있어야 하는 것들

1.높은 투자 이해도

잃지 않는다는 것을 알고 설명할 수 있어야

최고 수준의 투자란 무엇인가

나는 어떤 투자를 하는지 알고 설명할 수 있어야

2.확고한 투자 기준과 행동

어떤 것들에 투자할 지 아는가

투자 과정 무엇을 어떻게

투자 이후 대처

3.종자돈-> 내가 알아서 할일

내가 하는 투자에 적합한 현금을 가지고 있는가 소득의 40%이상을 저축할 수 있는가

4.안정적 환경(회사, 가정)-> 내가 알아서 할일

향후 4년간 근로소득이 발생하는가

평일2/주말10시간 투자할 수 있는가

현재 부동산 시장.. 수도권 일부 싸다 지방 많이 싸다

실거주와 투자 -> 실거주도 나쁘지 않다..

가격대를 알아라

-> 가격대가 1도 생각이 안남 시세따기 했는데! 충격적 사실이자 앞으로의 고민거리..

핵심개념

1.잃지 않는다

->"더 벌진 못해도 덜 위험한 것에 투자해서 목표를 이룰 때까지 투자시장에서 살아남기 위한 선택을 하는 투자"

알 수 있는 것, 아파트 가격이 싼가..매월 한개 가격을 포함한 지역분석 보고서를 만들어야! 싼지 알 수 있다

투자 이후 시나리오

매매가 전세가

상승 상승:투자금 회수 대출청산 재투자 -> 욕심 내지 말고 대출청산

상승 하락:역전세(예외적 단기적 상황) 매도 혹은 현금대응

->방어 가능한가, 저평가인가 따져보고 일치하면 현금 대응

하락 상승:투자금 회수 재투자, 대출청산-> 재투자를 우선 고려해

하락 하락:역전세 현금대응 혹은 매도->방어 가능한가 저평가인가 따져보고 그렇다면 현금대응

복수물건의 경우?

1단계 우선 순위 설정 입지!

2단계 낮은 우선 순위 일부 수익 혹은 손절

3단계 보유물건 수익 시기 도래

※멘탈 나가서 다 정리하거나 버틸 수 있는데 좋은 거 부터 팔기 없기

그러나 "이 꽉 물고 버티기"

역전세 빈도 37년간 분석

100중에 13번 역전세

100중에 41번 상승

-> 빈도로 13%에 불과, 과도한 두려움

2.저평가판단

절대적 저평가 다 싼 시기, 아무거나 OK, 꾸준한 노력이면 가능

PIR(Price to Income Ratio)/전세가율

소득대비 집값/ 전세가와 매매가의 차이

기준 PIR 서울평균 10.1 (11이하)/ 70%이상 65%이상

KB부동산-메뉴-KB통계-월간시계열-11.PIR/28.부동산 매매전세비

서울 외는 2급지(마용성광분)구축과 지방 대장아파트와 비교

서울이 높다 - 지방이 싸다

서울이 낮다 - 서울이 싸다

상대적 저평가 특정 지역이 더 싸, 실력이 있으면 최고의 수익을 낸다 많이 번다

같은 가격으로 좋고 나쁨이 있다 -> 비교평가를 통해 가치와 가격의 불균형 여부를 확인하고 더 좋고 더 싼 것을 산다

3.내게 맞는 투자

1주택 몰빵/ 일시적 1가구 2주택/ 가치성장투자/소액투자

가치성장투자 투자금 규모보다 물건 가치 가격에 집중

소액투자 물건 가치보다 투자금 규모와 가격에 집중