벽적골 9단지 주공아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 67기 하늘덴버]

▶ 아파트명

벽적골 9단지 주공아파트 

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장 (B)

수원시 영통구 사업체수 18,659개 / 종사자수 152,580명 

수원시 자체 종사자수로 치면 A등급이지만, 영통구로만 한정하면 단계가 내려간다. 

2. 교통 (B) 

강남 1시간 5분 / 여의도 1시간 30분 / 시청 1시간 15분 

어떤 업무 지구로 이동하려 해도 1시간 이상 걸린다. 그나마 강남권이 가장 가깝고, 여의도와 시청은 넉넉히 잡아 1시간 30분이 걸리므로 출퇴근하기에 부담스러운 거리다. 

3. 학군 (B)

영동중학교 86.4% / 영일중학교 93.9% / 영통중학교 86.3% / 태장중학교 89.2%

경기도 평균 74.8% / 영통구 평균 85.3%

특목고 진학률 (영통구 평균 2.8%)

영동중학교 2.5% / 영일중학교 4.4% / 영통중학교 1.1% 

학군은 전반적으로 우수한 편인데, 영동 중학교가 B등급이고 그 주변에 있는 영일 중학교가 A등급이다. 아파트에서 영일중학교와 영동중학교의 위치는 거의 비슷하며 1km반경 내에 위치하고 있다. 전반적인 평균으로 볼 때 단계는 B로 본다. 

4. 공급 (B) 

영통푸르지오파인베르 2025.03 / 770세대

영통푸르지오트레센츠  2025.03 / 796세대

힐스테이트광교중앙역 퍼스트 2024.8 / 211세대

한화포레나수원원천 2023.11 / 157세대 

<총> 1934세대 

수원시 영통구 인구는 34만 3720명. 인구 증감정도는 크게 변화가 없다. 전입과 전출이 꾸준히 반복되고 있다. 주변 화성과 용인으로부터 전출, 전입이 많은 편이다. 

인구수 * 0.5가 적정 공급량이라고 할 때 1700세대 정도가 나오는데, 그 정도를 약간 상회하는 수준이다. 2배 이내이므로 B라고 정한다.  

5. 환경 (B) 

아파트 1km 반경 내에 홈플러스와 롯데마트 2개가 마주보고 있다. 그리고 1.5km 반경에 이마트 트레이더스가 있다. 그런데 백화점을 이용하려면 광교 쪽으로 나가야 하며, 백화점은 생활권 내에 없다. 그래서 등급은 B단계이다. 

▶ 과거 시세

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현시세: 영통동 벽적골9단지주공 24평 현재 매매 4.55억, 전세 2.41억

10년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 6.02억 전세 2.64억 (투자금 3.38억)

*고점 매입시 수익률 (45500-60200)÷(33800)*100 = -43.8% 

10년 내 저점 매입시: 2013년 11월 매매 2.34억 전세 2.03억 (투자금 0.3억) 

*저점 매입시 수익률 (45500-23400)÷(3000)*100 = 736%

▶ 현장사진