수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요.
월부에서 숨을 오래 유지하고 싶은
숨유지입니다.
“ 나는 전국구 투자자다! ”라고 외쳤지만,
종잣돈 몇 천만원이 전부였던 저에게
서울은 ‘ 머나먼 그 곳 ‘ 이었습니다.
지방에 씨앗을 심고나서야
‘ 1호기 매도하면 어디 투자하지? ’ 라며
서울을 진심으로 대하기 시작했는데요^^;
저처럼 지방 투자에 익숙하신분들이 !!!
수도권에 감정이입을 시작할 때,
어색한 3가지를 나눠보고자 합니다.
1. 크기가 다른 취득세 금액
취득세는 조정지역 여부 및
보유챗수에 따라 다른데요.
지난 몇 년간 지방투자를 보셨다면
저 포함 많은 동료분들께서
2억~3억대 매물을 취득세율 1.1%로,
500만원 미만의 취득세를
지불하셨을 확률이 높습니다.
그럼 수도권도 1.1% !
10억 아파트 취득세면
1100만원 아닌가요?
nooooo~~!!
가격대 구간에 따라
취득세율도 달라진다는 사실!
우리의 시선을 빨간 구간에서
파란 구간으로 이동해줘야 합니다.
예를 들어, 10억 아파트 취득세는?
1주택이더라도 1100만원이 아닌
3300만원입니다.
절대가가 높아지니,
복비도 크더라구요.
부대비용이 커진만큼
더 싸게 사야겠습니다~~!!
2. 주력 시세는 20평대로!
‘ 지방은 신축 84야 ! ’ 라는
말을 종종하지요.
보편적이지는 않지만,
그만큼 지방에서는 30평대
수익률이 좋기에
시세지도를 그리고
물건의 가격대를 외울 때도
주로 30평대 위주로 봤을 겁니다.
수도권 또한 획일화된 기준은 없지만,
수도권 가격 기준을 잡을 때
저는 20평대 (59m2)를 보는 편입니다.
첫번째 이유는 절대가의 크기 때문이고
두번째 이유는, 임대사업자 부활시
혜택을 고려했을 때,
실전투자하게 될 물건의 가격대에
익숙해지고 싶기 때문입니다.
여기서 잠깐, 임대사업자란?
주택을 임대해서 소득을 얻고,
세금혜택을 얻을 수 있는 제도
장점 : 취득세, 재산세, 종부세 혜택
단점 : 임대료 증액 제한 (5%) 의무
특징 : 면적/유형에 따라 세제 혜택 상이
추천 칼럼 : https://cafe.naver.com/wecando7/7869251
현재 임대사업 등록 가능 주택 유형은
오피스텔, 다세대, 다가구 등으로,
과거와 같은 조건의
임대사업자 등록은 불가합니다.
하지만, 훗날 규제가 풀린다면
절대가가 작고
25평 이하 소형 세금혜택이
클 확률이 높습니다.
장기 보유할 가치의 물건이고,
세금 혜택을 위해 임사 등록을 생각하면
60m2 이하 매물이라는 거죠..!
물론 20평대 대비 30평대가
더 저평가라면
선택의 조합이 달라지겠지만 !!!
임대사업자 부활 여지도 생각하여
20평대 가격과 친해지면 좋을 것 같습니다.
( 물론 다 알면 제일 베스트입니다 ^^ㅎㅎ )
3. 땅 vs 연식 힘겨루기
지방은 규모가 작아서
이동 동선이 짧습니다.
(부산, 대구 등 광역시급 예외)
보편적으로
아무리 나홀로 아파트여도
신축이고 단지의 위용성이 있다면
입지 좋은 구축보다 선호도가 있는데요.
( 청주 TRRC, 천안 DRT )
1) 전주 학군지 코오롱하늘채(03)
VS 나홀로 신축아파트 태평아이파크(22)
중소도시에선 입지 좋은 학군지보다
주변이 휑한 나홀로아파트여도
연식의 힘이 더 크게 작용하는
모습을 볼 수 있습니다.
이번에는 서울로 가보겠습니다~!!
2) 1급지 강남구
대치동 구축 도곡렉슬(06)
vs 개포동 신축 개포래미안포레스트(20)
지방이었다면 개포동을
만나는 순간 반했겠지만,
여기는 서울!!
학군이라는 도곡렉슬 땅의 힘이 있기에,
초신축 개포동이 밀리는 모습을 보입니다.
( 깊숙히 들어가면 단지 대 단지입니다^^ )
그렇다면 수도권은
무조건 땅일까요?
서울은 아니지만,
4~5급지인 수지로 가보겠습니다.
3) 4.5급지 수지
풍덕천동 구축 현대(94)
VS 동천동 신축 동천자이(18)
입지 자체는 수지구청역 근처가
더 좋지만, 인근 구축 현대가
비역세권 신축 동천자이에 비해
밀리는 모습을 볼 수 있습니다.
상급지일수록 땅의 힘이 !
입지가 떨어질수록 연식의 힘이
붙는다고 정리할 수 있겠습니다.
어느 급지선까지는 땅의 힘이 있고
어느 급지선까지는 연식의 힘이
있음을 정리해 가는게
앞으로 함께 나아가야 하는
방향성이 아닐까 싶습니다 :)
요약
< 서울과 지방투자의 다른점 3가지 >
1. 절대가에 따라 취득세율이 다르다.
2. 20평대 기준으로 시세를 훑는다.
3. 급지에 따른 땅의 힘,
연식의 힘을 정리한다.
서울에 등기치는 날까지~
같이 파이팅입니다 :) !!!
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