전고점 -25%를 기다리는 분들께 [보통아]

안녕하세요

보통아입니다

최근 서울 아파트 거래량이 회복되면서

일부 초고가 단지에서는

신고가가 나오고 있을 뿐만 아니라

상급지, 선호하는 많은 단지의 큰 반등으로

서울을 노리고 있던 분들 입장에서는

고민이 많아진 상황 인 것 같습니다.

강남역 30분대로 접근할 수 있는 A아파트 입니다.

과거 00년 후반과 같이 이번에도 유사하게

-25%를 기점으로 매수 수요가 살아났지만,

반등 이후 긴 하락기를 맞이하며 단기 저점보다

더 크게 하락하는 모습을 보여줬기 때문에

앞으로도 그렇게 흘러갈거라고 생각하는 건

예상해보는 건 꽤 합리적일 수 있습니다.

이렇게 말이죠!!

그리고 전고점을 매수자들이 받아줄 수 한계로

참고해 전고점 대비 -20%, -25%를 기준 삼아

매수 목표 가격을 잡는 분들이 많으실겁니다.

하지만 전고점을 기준으로 보더라도

알고 계셔야 할 주의사항이

몇 가지 있어 말씀드리려 합니다.

전고점 -25%로 모든 가치를 판단할 수 없습니다

두 단지는 같은 서울 2군 내 아파트입니다.

반등후 오른쪽 B 아파트는 더 이상 떨어지지 않았지만

왼쪽 A 아파트는 목표했던 -25%까지 하락해주었습니다.

이때 전고점 대비 25% 떨어진 가격으로

집을 사려고 했던 사람은

"A아파트는 5억이고 B아파트 4억,

1억이나 더 비쌌던 아파트가 더 많이 떨어졌네?"

= 좋은 아파트가 더 싸졌다!!

하지만 이번 상승장에서는

전혀 다른 결과를 보여줬습니다.

저평가는 가치 대비 가격이 싸다는 것을 의미합니다.

싼 것에 가치가 있는 게 아니라

가치가 좋은 것 중에 싼 것을 사야합니다.

그렇기 때문에 전고점 대비 -25%를 보기 앞서

내가 보고 있는 단지의 가치를

먼저 보는데 집중해야 합니다.

입지와 연식은 계속 바뀝니다

강의에서도 많이 나온 신분당선 사례는

강남까지 기존 1시간 내외 거리를

30분 대로 단축시켜주는 효과였고

수도권에서 핵심 가치인 강남접근성을 개선시켜줘

큰 입지의 변화로 가격에 영향을 주었습니다

교통 뿐만 아니라

일자리, 주변 환경, 정비사업 등

다양한 입지변화는 지난 장에서

더 많은 가격상승 요인이 되었습니다.

또 최근 신축에 대한 선호가 점점 크게 늘어

가격에도 반영되고 있습니다.

그렇다보니 건설사들도 이를 알고 있어

어디에 어느 규모로 신축이 입주하는지도

함께 봐야하는 부분입니다

앞서 말씀드린 것처럼

입지와 연식은 계속해서 바뀌기 때문에

우리가 알고 있는 전고점에 의미가

시간이 지날수록 점점 옅어질 수 있다는 것을

유념해야 합니다

단지의 세부 특징을 봐야합니다

언덕이 심한 동

학교 배정이 다른 동

대단지로 지하철과 먼 동

규제, 입주로 인해 거래가 안된 단지

…

단지 내에서도 동별, 라인별, 층수별 ,타입별

선호도 차이가 매우 심한 아파트들이 있습니다.

지하주차장과 엘베 연결만으로도

가격차이를 보이며

한강 조망 여부에 따라 가격은

억 단위로 가격이 달리지기도 합니다.

하지만 전고점은 모든 걸 표현주지 못합니다.

그렇기 때문에 단지별 전고점을 볼 때는

일괄적인 전고점만 보기보다

조금 더 세세하게 봐야 한다는 점도

주의해서 봐야할 사항입니다.

지금까지 전고점을 볼 때 유념해야할

3가지를 말씀드려봤습니다.

가장 중요한 것은

가치 대비 저렴한지를 우선 보는 것입니다.

가치가 좋은지

가격이 싼지

감당가능 한지

순서대로 따져보고

모두 충족되는 조건에 놓여져 있을 때

매수하는 것이 올바른 의사결정이라고

할 수 있습니다.

부디 작은 도움되셔서

좋은 결과 얻으시길 바라겠습니다.

전고점을 볼 때 주의할 점

1. 전고점 -25%보다 단지의 가치를 봐야한다

2. 입지와 연식은 변한다

3. 단지의 세부 특징을 봐야한다