[서기 24기 이번달은 관악2조 네비게이터] 잔금 전 임차인을 들이면 벌어질 일

최근 전세를 셋팅하는 과정중에 임차인이 제시한 제안

"잔금 전에 입주하고 싶어요!"

이전집에서 빠져나올 날과 현재 이사들어올 집의 날짜가 맞지않아서 부동산 사장님을 통해

임차인에게서 제안이 왔었어요.

"임차인이 거주할때가 마땅치 않아서 그러는데요. 잔금 전에 미리 들어와서 거주하시는 거 고려해주시면 안될까요?"라는 부동산 사장님의 말,

아.. 임차인 사정이 안타깝네..잔금 전 입주 괜찮지 않을까?라는 생각에 잠시 망설였습니다.

 임차인 사정은 안쓰럽지만 일반적이지 않은 이 상황, 괜찮을지 검증이 필요했습니다.

"사장님, 잠시만요. 제가 잠깐 밖에 나와있어요. 조금 있다 다시 전화드릴께요!"

"잔금을 지불하지 않은 상황에서 임차인이 미리 거주하는 괜찮을까요?"

1. 부동산 사장님들께 의견 확보

부동산 사장님들의 레이더 풀가동하여

친분이 있는 부동산 사장님들께 전화를 돌렸습니다.

"사장님 ,임차인이 잔금전에 미리 들어온다고 하는데 괜찮아요?"

"엥?"

"누가그래요? 부동산에서 그래요?"

"우린 그렇게 거래 안해요"

"그거 돈으로 골치아플 수 있어.다시 생각해봐"

"그거 그렇게 하면 안되는데? 나중에 문제 생기면 어쩔려고?"

"어떤 부동산 사장님이 그래요?본인이 책임진대? 각서쓰고 공증받고 해요.그거 임대인이 골치 아파져"

전부 부정적인 말씀이셨는데요.

그래서 아는 부동산에 들러 찾아뵙고 사정 이야기를 해봤습니다.

'전에는 이런 일이 있었어.꽤 오래전 일이기는한데 지인이 계약금만 받고 키 줬다가 임차인이 짐 들여놓고 잠수타서 소송으로 짐 빼는데 2년도 더 걸렸어.

만에 하나 그런 사람 걸리면 골병 들어요'

'또 한번은 좋은 사람이라 생각해서 잔금 전에 들였는데,글쎄 잔금을 안줘서 6개월동안 내가 임차인 구슬러서 임대인에게 입금하라고 설득하는데 꽤나 애먹었어.거래가 끝나면 그 부동산은 책임 안질꺼야.받을때까지 힘든 사람은 임대인이야.얼굴만 보고 사람 모른다.만에 하나 잘못 걸리면 엄청 고생할 수 있어.'

2. 인터넷 검색으로 비슷한 상황검색 및 법적 문제 검토

잔금 전 입주 시, 리스크 대비가 안되고(리스크: 전세자금대출이 나오지 않거나, 잔금 날 잔금이 들어오지 않는 상황이 발생) 공교롭게도 어렵고도 번거로운 일들을 마주할 수 있습니다.

1) 여기서 리스크란 입주를 시작한 임차인이 점유권을 주장가능한데, 임차인의 점유권 주장시 법적 효력이 생겨 전세금을 받지 못하는 핵심 리스크가 발생하는 것이구요.

 2) 리스크 발생 시, 자발적으로 내보낼 수 있는 게 아니라(나가세요!하면 나갈 수 있는게 아닌) 법적인 강제 집행을 통해 내보낼 수 있는경우인데요. 강제집행 시 비용발생, 집이 망가짐, 재 인테리어 및 재 보수 및 다음임차인을 맞이하기까지 심리적 물리적 기회비용이 생각보다 클 수 있습니다. 





3) 임대인이 잔금 전 입주를 허용시, 특약 사용

민법상 점유보조자라는 내용이 있는데요. 점유보조자란 점유자의 지시에 따라 물건을 소지하는 자로 물건을 파는 상점의 고용인을 예시로 들면 쉽게 이해할 수 있어요. 점유보조의 관계가 성립하려면 점유보조자가 점유자를 위하여 물건에 대한 사실상 지배를 하며 점유자의 지시에 따라야할 관계가 존재하게 됩니다.

점유보조자는 점유자의 자력구제권만을 행사할 수 있습니다.

즉, 잔금 전 입주를 꼭 시키고 싶다면 "잔금 전 입주를 하는 경우 임차인은 임대인의 점유 보조자의 지위로 점유하는 것이며, 임차인이 이후 의무를 이행하지 않아서 본계약이 성립되지 않거나, 포기 간주, 해제 된 때에는 임차인은 임대인의 퇴거요청에 의해 즉시 퇴거해야한다"라는 특약을 기재하면 된다고 하는데요, 일반적인 사람들은 특약으로 약속이 지켜짐이 예상되는데, 그렇지 않을 경우에 임대인의 스트레스와 앞으로 어떤 추가 행동을 해야할지 한숨쉴 기회비용이 발생하겠죠?!!스스로에게 해당되는 편익과 비용을 잘 가늠해보시고 판단하시면 좋을 것 같습니다.



<출처:뉴스프리존, 이미지는 실제상황과 관계없습니다>

3. 상대방에게 해줄 수 있는것과 없는 것을 구분하기

4. 의견 전달

"사장님 상황은 안타깝지만 임대인이 안고가는 리스크가 커서 잔금 전 입주 요청은 받아들이기가 어려울 것 같아요.죄송합니다. 대신 입주 전 청소는 하실 수 있도록 배려해드리겠습니다."

일반적이지 않은 상황=>상황정리 및 해결상황시간 확보=>생각정리=>상대방에게 의견 전달

매수가 시작이다라는 말이 있더라구요. 임차를 놓고 임차인을 맞이하는 상황에서 사람이 하는 일이다보니, 집을 관리하고 보수하는 상황외에 일어날 많은 여러 상황이 발생하더라구요. '나라면 어떻게 행동할까?'를 생각해보는 상황이 늘 발생합니다. 난관에 부딪힐 때마다 앞에 닥친 상황들에 대한 불안감과 맞딱드리곤 하는데요, '어떻게하면 해결할 수 있을까?', '안되는 일은 없다'라는 마음으로 방법을 찾아가봅니다.

일반적이지 않은 상황이지만, 도움이 되었음 해서 작성해봤습니다 ㅎ

조금이라도 도움되셔서 현명한 투자자가 되는 길로 한걸음 다가가는 하루가 되셨음 좋겠습니다!!!

오늘도 힘찬하루 화이팅입니다!!