안녕하세요.
월급쟁이의 내집마련을 돕는 용용맘맘맘입니다
10월 15일 이후,
서울 전역과 경기 주요 지역이 규제지역으로 묶이면서
‘비규제지역’이라는 단어가 다시 뜨겁게 달아오르고 있습니다.
실제 위의 기사처럼 지난 토요일
비규제지역중 일부는 실수요자와 투자자로 뒤섞이면서
부동산이 매우 바쁜 모습을 보였습니다.
사람들은 이렇게 말하죠
“여기가 마지막 비규제에요”
“여기는 아직 대출 70%되잖아요”
“이제 여기차례에요. 얼른 들어가야해요”
하지만 진짜 질문은 ‘그 다음’입니다.
비규제지역이라서 좋은가요,
아니면 그 지역이 원래 좋아하던 곳이였을까요?
비규제지역이란 단어는
언제나 ‘잠시의 기회’일수도 있지만
“기회”이기에 그안에서도
옥석가르기를 잘해야합니다.
시간이 지나 다시 규제에 묶였을 때
그 지역에 그 단지에 본질적인 수요가 없다면
가격은 순식간에 제자리로 돌아옵니다.
문재인정부떄 조정지역으로 지정되었던
부천을 예시로 들어보겠습니다.
문재인 정부 당시 2017년,
서울 전역이 조정지역으로 묶이자
풍선효과로 남양주·부천·시흥·인천 일부 지역의 가격이 급등했습니다.
결국 이 지역들도
2020년에 조정대상지역으로 지정됩니다.
그 이후 시장이 꺾이면서
2022년 11월, 부천은 조정지역 해제를 맞게 됩니다.
하지만 해제 이후에도 단지별 흐름은 완전히 달랐습니다.
설악주공: 2022년 이후 하락 후 회복 지연.
(여전히 2021년 고점 대비 약 –30% 수준, KB 시세 기준)
보람마을 아주아파트: 2023년 저점 이후 꾸준한 회복세.
(전세 수요, 입지 선호가 여전히 강함)
같은 도시, 같은 시기, 같은 규제이력이지만
‘선호도’라는 본질이 결과를 갈랐습니다.
여기서 우리가 알아야 하는 부분은
비규제지역내에서도
선호도가 좋은 단지를 골라내야
추후 규제지역으로 다시 묶이더라도
그안에서 지속적으로 실수요가 뒷받침되면서
가격을 회복해 간다는것을
인지해야 하는 부분입니다.
진짜 중요한 건 규제 여부가 아니라
‘사람들이 선택하는이유를 담고 있냐가
너무나도 중요합니다.
- 직장이 가까운가
- 아이 키우기 좋은가
- 교통이 개선되는가
전세 수요가 꾸준한가
이런 요소가 강한 지역은
규제가 다시 걸려도 빠르게 회복합니다.
하지만 ‘비규제’라는 단어만 보고 들어간 곳에서
선호도를 꼼꼼히 따지지 않는다면
단순히 갭과 가격만 보고 선택을 한다면,
규제가 돌아오면 바로 침체의 벽을 마주합니다.
한때 “여긴 대출이 되니까 사자!” 하던 곳들이
시간이 지나 거래절벽이 되었던 이유가 바로 그것입니다.
규제에도, 비규제에도 버티는 자산’을
고를수 있는 투자자가 되세요.
이게 무슨말이지? 라는 생각이 든다면
내가 어떤 단지를 매수할때
이렇게 물어보면 됩니다.
이단지는
규제가 와도 그 안에서 사람들이 계속 선택할만한 요소가있나?
결국 풍선효과의 끝에는
선호도가 단지의 가치를 정하게 됩니다.
“이 지역이 다시 규제지역이 되어도,
여전히 여기에 살고 싶을까?”
그 대답이 ‘YES’라면
그건 비규제라서가 아니라
이미 ‘살 만한 이유가 있는 지역’이라는 뜻입니다.
부동산 시장은 늘 파도처럼 움직입니다.
비규제라는 단어에 흔들려서
아무거나 사시면 절대 안됩니다.
그안에서도 선호가 지속되는 단지를 고르는것
그게 진짜 투자자의 길입니다.
규제에도.비규제에도 잘 자랄수 있는 자산을
찾으셨으면 좋겠습니다.
그럼 이번주도 화이팅입니다^^
오늘 엄청춥네요♡
