[2025년 #37 도리밍 독서후기] 부동산 투자 황금 로드맵

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목 : 부동산 투자 황금 로드맵

2. 저자 : 김원철

3. 읽은 날짜 : 25.11.22

부동산 투자 황금 로드맵의 큰 틀에서 전세 레버리지 투자에 대한 내용에는 공감하지만

내용 중 반박을 할 수 있는 포인트를 발췌해와서 내 생각을 정리해 보았다

STEP2. 책에서 보고 깨달은 것

[1장 황금 숫자 4년에 100%]

p55

자금이 생기면 그 자금만을 이용해서 또 다른 뭔가를 매수하는 것은 비효율적일 수 있다. 이럴 경우 이미 투자하고 있는 부동산에서 목표한 수익이 나오지 않았더라도 더 효과적인 투자를 위해서 매도한 후 새로운 자금을 합쳐서 다시 세팅하는 편이 낫다.

가치 있는 자산들을 모아나가는 과정에서 덜 가치가 있는 가산을 압도적으로 더 좋은 가치의 자산으로 갈아탈 수 있다면 목표한 수익이 나오지 않았더라도 매도한 후 갈아타는 것도 좋은 방법 중에 하나다

다만, 자금이 생기면 그 자금만을 이용해서 또 다른 뭔가를 매수하는 것이 비요율적이지 많은 않다

기존 자산을 매도 하고 뭉쳐서 갈아탈 때 만약 옆그레이드 일 경우에는 오히려 소액으로 투자를 하면서 지금 같은 시기에는 총자산을 조금이라도 늘리는 것 이 좋을 것 같다

예를들어 지금 부천에 7억대 자산을 보유하고 있는 경우 매도 하고 나오는 3억 정도의 현금과 저축액 1억으로 서울의 8-9억대 실거주 갈아타기를 하는 것보다 1억의 현금으로 수도권 외곽의 한채 혹은 부산 같은 곳에 4-5억대 매매가를 매수하여 총자산의 규모를 늘리는 선택을 하는 것이 나을 수도 있다

A케이스 ) 부천의 라일락대우를 실거주로 거주하고 있는 사람이 매도하고 정릉2차e편한세상으로 갈아타기

B케이스 ) 라일락대우를 보유, 덕유마을주공3단지를 추가 매수를 하는 경우를 가정했을 때

총자산으로 보면 A케이스는 9억, B케이스는 11억이다

서울 수도권의 자산이 상승장을 거치고 나면 1.5-2배 가까이 누적상승률을 보였는데

보수적으로 정릉2차e편한은 많이 올랐지만 서울이라 9억 > 1.5배, 총자산은 13.5억

라일락대우 유림, 덕유마을주공3단지가 1.3배씩 오른다고 가정한다면 총자산은 14.3억이 될 것이다

다만, 총 자산의 차이가 1억도 차이가 안나기 때문에 별 차이 안난다고 생각할 수도 있는데

A케이스의 정릉2차e편한에 1주택 실거주라면 상승장 후반에 매도가 쉽지 않을 수 있지만

B케이스의 덕유마을주공은 전세가 상승분을 취득해 추가 투자를 할 수도 있고 상승장 후반에 매도하고 수익을 확정지을 수 도 있다

또 지금 현재 기준으로 서울에서 사람들이 꽤 좋아하는 아파트의 가격이 저점 대비 꽤 올랐기 때문에

대세 상승장이 왔을 때 정릉2차e편한 같은 단지가 13억까지 못오를 가능성도 있다

(10년 뒤 장기 투자로 봤을 때는 오를 수도 있겠지만 이번 상승장 고점은 13.5억을 넘길 수 있을지 장담이 어렵다)

다만, 과거 10년 전 4억대에서 2배 이상 오른 것처럼 저점인 7억대에서 2배까지는 아니지만 1.5배인 10억-11억정도는 가능할 것 같다

결론적으로 모든 상황에게 B케이스가 낫다고 보기는 어렵겠지만 공격적으로 투자를 한다면

B케이스 같이 총자산을 늘렸을 때 결국 서울 수도권의 대세 상승장이 오면 결국 부천까지 50% 이상의 수익이 날 정도로 충분히 가치가 있기 때문에 자산을 키우는 관점에서는 더 나은 선택일 수 있겠다 그래서 나라면 지금 같은 시기에 덜 올랐지만 가치있는 자산을 갈아타기가 아닌 추가 투자로 늘려나갈 것 같다

(과거 라일락대우도, 덕유주공3단지도 지난 장 저점에서 결국 2배 이상 올랐다)

[2장 첫 번째 황금 로드맵, 부동산 사이클링 기법]

p133

다주택자는 이렇게 해라!

첫째, 지금이라도 오를 가능서이 희박한 물건을 매도해서 비과세 전략으로 가기

지금 시장 상황이 과거와 달라진 점은 투자성이 있는 대상과 그렇지 못한 대상의 차이가 더 뚜렷하다는 점이다. 예를 들어 과거에는 핵심 지역의 아파트 전세가 상승하고 비핵심 지역의 구축 전세가도 상승했는데, 상승률은 그렇게 차이 나지 않았다. 그래서 비 핵심 지역의 구축도 싸게만 산다면 수익을 낼 수 있었다

그러나 지금은 그렇지 않다 지금은 비핵심 지역의 전세가는 아예 오르지 않고 핵심 지역의 아파트의 전세는 폭등하는 식으로 격차가 매우 벌어진 상황이 되었다

여기서 비핵심 지역의 정의가 명확하지 않지만 전세가가 오르지 않고 있는 구축이라고 친다면

10년전 전세가와 거의 비슷한 율곡주공3단지, 다산주공3단지 같은 구축에 전세가가 물가상승률만큼 오르지 않는 단지가 비핵심 지역이라는 생각이 드는데 실제로 지난 장에서 2배 가까운 상승률을 보여줬다

지난 장에서 매수한 다주택자도 아직 매도를 못했다고 해도 1억 정도 수익은 난 상황이다

산본까지 상승의 흐름이 오지 않았지만 이번 상승장 끝까지 간다면 또 돈을 수 벌 수 있을 것일라는 생각은 든다

단순히 다주택자가 자산들을 1-2채 가지고 있는데 비과세 전략으로 가는 것보다 오히려 이 자산을 매도하고 더 가치가 큰 자산으로 갈아탈 수 있다면 그 관점에서 갈아타기를 하는 방향이 맞아 보인다

(만약 매도를 하고 무주택인 상황에서 이런 단지마저 올라버리면..?)

또, 비핵심 지역이 지방이라고 정의해버린다면

현재 공급으로 인해 전세가 많이 오르는 지역도 있기 때문에 모든 지방이 비핵심지역이라고 보기는 어렵겠다

[3장 두 번째 황금 로드맵, 수익형 전세 레버리지 기법]

이제는 과거와 달리 부동산 정보가 대중화되었기 때문에 지나친 저평가의 시대는 절대 오지 않을 것이다. 시장은 이제 좋은 부동산이 한없이 저평가 되도록 놔두지 않는다. 게다가 우리가 '수익형 전세 레버리지'용으로 보유하는 부동산은 한마디로 '팔기 아까운'부동산들이다. 그렇다면 매도 시 전세가율이 50%를 넘어가는 일은 거의 없다고 봐야 한다.

저자는 지나친 저평가의 시대가 오지 않을 것이라고 하는데 아직도 지나치게 저평가된 가치있는 자산들이 많다는 생각이 든다 다만, '팔기 아까운' 부동산이 서울 수도권에 사람들이 압도적으로 좋아하는 마용성, 분당, 과천, 수지, 평촌의 아파트들이라고 한다면 얘기가 다르겠지만 사람들이 너무나 좋아해서 가격이 이미 올라버린 아파트만 투자할 수 있는 것을 아니기 때문이다

우선, 혹시 모르는 위기도 감안하고 생각지도 못했던 장기적인 불경기 또는 아파트의 노후화나 환경의 변화로 인해 치명적인 약점 발생 같은 최악의 상황도 가정해 볼 수 있지만 그런다고 하더라도 전세가율 60%를 넘을 수 없다고 봐야한다고 한다

올초 매수했던 단지는 전세가율 70% 이상이며, 현재 시장에도 서울 수도권에 사람들이 꽤 좋아하는 아파트임에도 전세가율 60%가 넘는 곳들이 꽤 있다

다만, 이번 장에서는 사람들이 압도적으로 좋아하는 서울 수도권의 아파트는 전세가율이 붙기도 전에 매매가가 치고 오른 것은 맞다 만약 다음에 다시 한번 하락장을 만났을 때는 전세가와 상관없이 압도적으로 좋아하는 자산이 절대적으로 싼 시기가 온다면(예를 들어 20%이상 하락) 전세가율과 상관없이 살 수 있는 가장 좋은 집을 사야겠다는 생각이 들었다

STEP3. 책에서 적용할 점

이 책에서 다주택자는 관처가 끝난 재개발 입주권 투자에 대한 방향성도 제시해준다

지금 이 시점에 재개발 입주권 투자 시 들어가는 투자금과 리스크 대비를 고려했을 때 리스크 대비 수익이 괜찮을지 확인해보고 싶다

• 주요 단지 재개발 입주권 투자 시나리오 계산해보기

약세장에서 입주권을 매수한 사례가 나오는데

입주권 vs 많이 떨어진 기축 중 어느 것이 결과가 좋았을지 확인해보고 싶다

STEP4. 이 책에서 논의하고 싶은 것

[수익형 전세 레버리지 투자는 재개발 입주권 투자?!]

결국 마지막에는 전세 레버리지 투자에서 재개발 입주권 투자로 전략이 바뀌는데

재개발 입주권 투자는 투자금이 많이 들면서 입주 시점에 잔금과 전세 리스크를 안고 있습니다

저자는 잔금, 전세 리스크에 대한 부분을 적게 생각하고 있는 것 같아 우려가 되는데요

핵심 입지에 신축이 확정적으로 들어오는 재개발 입주권이 충분히 가치 있지만

일반적인 대중에게 적용하기에 어려움이 있을 것 같다는 생각이 들어

이런 결론에 대해 어떻게 생각하는지 논의하고 싶습니다