안녕하세요 요x + 태x’s daddy = 요태디입니다.
훗날의 내가 오늘의 나에게 고마워 할 수 있도록
하루 하루를 열심히 보내고 있습니다.
오늘은 작년 뜨거웠던 여름,
서울 투자에 대한 복기를 하고자 합니다.
모두가 아시다시피,
작년 10월15일 전례 없는 토지거래허가제 등의 규제가 시작되었습니다.
저는 정말 운이 좋게,
25년7월~9월까지 첫 번째 월부학교를 수강할 기회가 있었고
용용맘맘맘 튜터님과 함께 그 시간들을 보냈습니다.
그리고, 그 시간들을 함께 보내며, 5급지 비역세권 신축단지에서
3급지 초역세권 신축으로 갈아타는 데 성공했습니다.
계약서를 쓰고 나오면서,
용맘 튜터님에게 감사하다는 인사를 하고
배우자에게 고맙다는 이야기를 하면서
23년 3월 월부에 들어온 이후 해왔던 것들이 많이 생각났습니다.
[투자를 시작한 계기]
저는 두 아들의 아빠입니다.
월부를 알기 전의 제 삶은
주말마다 사회인 야구를 하러 나가는
철 없는 아빠였습니다.
그러다가, 첫째 아이의 문제로 인해
더 이상은 이렇게 살면 안되겠다는 생각이 들었고
책장에 꽃혀있는 너바나님의 책
‘나는 부동산과 맞벌이 한다’를 읽게 되고
23년 3월 월부에 들어와 열반기초반을 수강 했습니다.
돌이켜 보면 투자를 시작하게 된 가장 근본적인 계기는
두 아들의 살아갈 세상에 세상의 보편적인 기준보다
더 관대하고 안전한 기준을 부모인 제가 주고 싶었던 마음이었습니다.
배우자와 저는 23년 3월 서로 다른 투자 영역에 뛰어 들었습니다.
저는 부동산, 배우자는 주식
그리고, 하루 하루를 투자대상에 대한 공부로 채워나갔습니다.
퇴근을 하고 함께 저녁을 먹고,
저는 집 근처 스터디카페로 가고
배우자는 아이들 케어하며, 재우고 난 후
매일 밤 11시30분에 배우자를 깨우러 갔다가
다시 스카로 가는 것이 루틴이 되었습니다.
그렇게 우리 부부는 각자의 영역에서 최선을 다했습니다.
저는 월부에 들어오기 전 운좋게 청약 당첨된 아파트에 입주해
살고 있었습니다.
5급지에 비역세권 신축이었습니다.
월부에서 투자를 공부 하다보니,
자산 재배치라는 것을 알게되었고
23년 8월 살고 있는 곳을 전세 주고, 월세로 이사가며
전세보증금으로 주담대를 갚고, 투자금 약 1억이 생겼습니다.
복기 포인트: 여러분은 저처럼 실력이 없는 상태에서 자산재배치를 하시면 안됩니다.
저는 운이 좋게, 자산 재배치를 통해 의미 있는 투자금이 나왔지만
반드시, 투자코칭을 통해 방향성을 잡으시길 추천드립니다.
그리고 그 돈을 절반씩 저와 배우자가 종잣돈으로 삼았습니다.
저는 3500만원으로 23년 11월 월부식 1호기를 지방에 투자했습니다.
(지방 1호기는 2년 후 25년말 매도함)
0호기와 1호기 두 채를 가지게 되었고
이 후의 투자방향이 고민되어 투자코칭을 받았습니다.
24년 5월 투자코칭을 통해
0호기 매도 후 갈아타기라는 방향을 알게 되었고
그전까지 지방 앞마당만 있던 저는 급히 서울에 앞마당을 만들기 시작했습니다.
복기포인트: 소액투자만 가능하다고 생각해서, 지방 앞마당에 편중되어 있었습니다.
그러나, 지방투자의 목적인 매도 이후 갈아타기에 대비해 서울.수도권 앞마당도 중간 중간
만들었어야 했습니다. 그래야 기회를 잡을 수 있습니다.
0호기 매도를 내놓고, 부지런히 서울 앞마당을 늘려나갔습니다.
하지만 제 0호기는 전혀 반응이 없었습니다.
비록 5급지지만 서울의 땅이고,
비역세권이지만 신축단지인데
찾아오는 손님이 거의 없었습니다.
제가 사는 단지는 실거주자 위주의 단지입니다.
전세를 낀 상태에서는 매도하기 매우 어려운 단지였던 것입니다.
저는 그냥, 만기(25년11월)가 되면 매도 될 거란 안일한 생각을 했고
그동안 갈아탈 만한 서울 앞마당을 부지런히 늘려가는 것이
제가 할 수 있는 최선을 다했다고 착각하고 있었습니다.
복기포인트: 월부에서 배운대로 매도의 원칙을 지키며 액션플랜을 세웠어야 했다.
입주 가능한 물건으로 만들기 위해, 세입자와 퇴거 협상을 해 볼 수도 있었고
더 많은 부동산에 내 놓으며 발품을 팔아가며 적극적으로 광고 할 수 있었다.
그리고, 갈아탈 단지를 리스트업 해두고, 내 물건의 매도가 마지노선을 정했어야 했다.
결국,집을 내 놓은 지 10개월 만에 매도가 되었고
이 마저도 운 좋게 6.27.규제 당일에 계약을 할 수 있었습니다.
매도가 되지 않은 그 10개월 안에 날아간 단지는 이렇습니다.
2급지의 선호구축과 준신축
3급지의 선호신축
4급지의 선호신축
매도과정에서 해야 할 일들을 제대로 하지 않은 댓가로
더 좋은 자산을 취득할 기회를 잃었고
이마저도, 그 당시에는 크게 자각이 없었습니다.
갈아타기를 성공하고 나서,
복기를 하며 잡아낼 수 있는 실패였습니다.
[그래도 성공적인 갈아타기를 할 수 있었던 환경의 힘]
25년 6.27.규제 당일 3천만원을 깎아달라는 매수인의 요구에 응하며
매매계약서를 체결했습니다.
그리고, 예정되있던 첫 월부학교의 개강을 오매불망 기다렸습니다.
‘월부학교 3개월 안에 반드시 갈아타기 성공한다’
첫 월부학교에서 또, 정말 운이 좋게도
용맘 튜터님을 만나게 되었습니다.
튜터님은 학교를 시작하는 1대1 OT에서
다른 무엇보다 투자를 원씽으로 해나가자고 하셨고
구체적인 액션플랜을 주셨습니다.
환경의 힘은 이런 것 같습니다. 나의 상황을 공유하고
그 상황에 맞는 어드바이스가 나오고
그대로 따라가면 되는 것. 그리고 그것은
이미 성공 해 본 경험이 있는 분들이 제시해주시는 길이죠.
그 길을 잘 가면 됩니다.
그리고 그 길을 가는 과정에서
8명의 천사같은 동료분들을 만나게 됩니다.
자신의 투자도 아닌데, 자신의 투자인 것처럼
돕고, 나누고, 독려해주는 동료들이 있습니다.
월부에서 왜 환경을 강조할까요?
그리고 월부의 기치가 ‘혼자가면 빨리가지만, 함께 가면 멀리 간다’인 것은
우리가 속한 이 환경이 혼자만의 성공을 추구하는 것이 아닌
함께 이 길을 걷는 수많은 동료들의 성공을 동시에 추구하는 곳이기 때문입니다.
저는 학교 첫 달에 투자를 완료했습니다.
그러나 그 투자 과정이 순탄한 것 만은 아니었습니다.
학교를 시작하기 이전에 만들어 두었던 서울 앞마당의
투자 후보들을 미리 만들어 두었고,
튜터님과 상의 후 우선순위를 정했고
우선순위대로 물건을 보며
4급지 역세권 신축 대단지에
가계약금을 넣었습니다.
다른 분들은 투자를 위해 엄청난 매물털기를 하고
고생하가며 투자를 했다는 이야기를 많이 읽었는데
저는, 우선순위대로 물건을 봤고 첫 번째 물건에서
바로 매매가를 5천만원 깎고,
정말 싼 가격에 가계약금을 넣었습니다.
25년 7월 어느날
월부학교의 첫 달이 끝나기 전에
투자를 완료했다는 일종의 오만함이
올라 왔을 때, 매도인은 계약을 취소했습니다.
다른 매수자가 제가 산 가격보다 더 높은 매수가를 불렀고
매도인은 저에게 배액배상을 하고, 새로운 매수인과 계약하는 것이
이득인 상황이었습니다. 매도인은 합리적인 선택을 했습니다.
도대체 무엇을 잘못한 것일까?
무엇을 놓친 것일까?
복기포인트 :
5천만원을 깎아서 싼 가격이라면, 가계약금을 많이 넣었어야 했다.
튜터님이 단계별로 해주신 피드백을 꼼꼼하게 챙기지 못했다.
운을 실력으로 착각했다.
다음 투자에 또 실패하지 않으려면
시장의 흐름에 따라 전략적인 액션플랜을 짜야 한다.
튜터님이 해 주신 말씀을 하나 하나 꼼꼼하게 지켜야 한다.
혹시 또 운이 온다면, 이번에는 실력으로 그 운을 잡아야 한다.
결국 저는 다시 물건을 찾아야 했고
4급지 보다 상급지인 3급지로 달려갔습니다.
원래 , 튜터님이 좋은 곳부터 보자는 말씀을 하셨어서
3급지의 역세권 신축단지를 가장 먼저 봤었습니다.
하지만, 투자금 범위를 1억이나 벗어났기 떄문에
4급지 단지에 가계약금을 넣었던 것이고 계약이 어그러진 경험을 한 것입니다.
튜터님은 다시 그 단지로 가서 물건을 만들어 볼 수 있겠냐고 하셨습니다.
4급지 그 물건을 날리고, 바로 다음 날
물건을 봤고, 그 자리에서 매도인 부부와 협상을 통해
1억의 차이가 나는 투자금을 저의 투자금 범위로 만들었습니다.
[협상의 기본은 기술이 아닌 진심]
사실 이 물건은 이 단지를 처음 찾아갔을 때
동료와 함께 가서 물건을 터는 와중에 발견한 장부 물건이었습니다.
네이버에 광고가 되지 않았었고, 광고 되지 않은 가장 큰 이유는
매도인이 반드시 매수할 사람만 보여주겠다는 마음으로
광고에 내 놓지 않은 것이었습니다.
매도인이 전세로 내려 않는 소위 주전세 물건이었습니다.
그리고 매도가, 전세가 조건 역시 명확했습니다.
매도가와 전세가의 차이가 저의 투자금보다 1억이 컸으며
이 물건을 제 투자금 범위에 만들거라고는
이 집을 보며 매도인 부부와 대화를 하기 전까지 전혀 알지 못했습니다.
저녁시간, 매도인 부부가 퇴근하는 시간을 기다려
부사님과 함께 그 집을 찾았습니다.
그리고, 집을 천천히 둘러보았습니다.
한강이 보이고, 고층에서 내려다보는 시티뷰는 정말 아름다웠습니다.
그리고, 집도 너무 좋았습니다.
볼수록 너무 갖고 싶었습니다.
그러나, 바로 어제 물건을 날린 경험을 생각하며
최대한 침착하고 냉정한 멘탈을 유지하려 애썼습니다.
흥분하지 말자. 조급해 하지도 말자.
끊임없이 마음을 다 잡아서인지
제가 매도인 부부에게 하는 말들 속에
가격 이야기는 하나도 없었습니다.
“집이 정말 좋네요. 혹시 이 집에 사시면서 좋았던 점을 들어볼 수 있을까요?”
그 집의 쇼파에 앉아 매도인 부부로부터
그 집의 좋은 점에 대한 이야기를 들었습니다.
주말마다 아이들과 한강에 걸어가 운동을 하는 이야기.
지하철 역까지 3분도 안 걸려 출퇴근이 편하다는 이야기.
동네가 참 좋다는 이야기까지 모두 다 들으면서
이야기 끝에 저는
“이렇게 좋은 집을 매도하시느라 아쉬우시겠어요” 라는 말씀을 드렸고
부부는 잠시 눈을 마주치며
“아 분양받은 게 있어서요” 라는 말씀을 하셨습니다.
거기서 힌트를 얻었습니다.
분양을 받은 단지가 있다면 입주 일정이 정해졌을 것이고
그 일정에 따라 목돈이 필요할 수 있겠구나 생각했고
“가계약금, 계약금, 중도금 모두 원하는 일정과 금액을 드릴 수 있습니다”
“이 집을 너무 사고 싶은데, 1억이 부족하네요...”
집주인 부부는 서로 잠시 눈을 마주치더니
기존의 매매가에서 4천만원 낮추고, 전세가는 6천만원을 올리면 어떠냐고
제안 하셨습니다.
매도인 부부가 저의 투자금 범위에 스스로 맞춰 주신겁니다.
순간적으로 저는 매매가를 더 깎고 싶은 마음도 있었지만
분양 받은 단지에 입주 계획이 있는 분들이라면
지금의 매도가가 마지노선이겠구나 라는 판단을 했습니다.
그래서 바로 그 자리에서 알겠다고 대답했고
그 집을 나왔습니다.
목요일에 4급지 물건을 날리고,
금요일 저녁에 3급지 물건을 투자할 수 있는 상태로
협상을 완료했습니다.
그 집에서 나와, 매도인 부부가 말씀하신 한강을 걸어가봤습니다.
한강을 바라보며 용맘튜터님에게 협상결과를 공유하고
튜터님은 월요일에 매물코칭을 받을 수 있도록 해주셨습니다.
저는 부동산 사장님에게 간곡히 부탁했습니다.
“사장님. 이 물건 제가 꼭 매수할 테니까, 주말에 다른 손님 안보여주시면 안되요?”
“아이고 사장님이 물건 다 만들어 놓으셨는데, 당연히 안보여주죠. 걱정마세요”
이렇게 긴 이틀이 있었나 싶은 주말이 지나고
월요일에 권유디 튜터님에게 매물코칭을 받았습니다.
좋은 물건을 찾았고, 잘 만들었다.
지난 번 물건도 좋았으나, 지금 찾아온 물건이 더 좋다.
물건을 날린 경험은 마음 아프겠지만
실력이 쌓이고, 투자후보 물건이 내 손안에 많다면
배액배상은 결코 나쁜 상황이 아니다.
이번에는 잘 준비해서 매수까지 성공하셨으면 좋겠다.
그리고, 가져온 물건과 비교되는 다른 물건들까지 설명해주시면서
거의 한판의 서울 입지 공부를 했습니다.
일주일 뒤
저는 매도인 부부와 다시 만나 본 계약서를 썼습니다.
물건을 날린 경험은 저를 굉장히 냉철하고 침착한 사람으로 만들어줬습니다.
오히려 부사님이 흥분하실 때 제가 핸들링 하며
계약서부터 양쪽의 서류 확인까지 미리 꼼꼼하게 준비해 간 덕에
매매계약을 마무리했습니다.
25년 여름 그 뜨거웠던 날에 했던 투자는
제 포트폴리오에 중요한 축을 만들어줬고
이제 이것을 더 좋은 자산으로 바꿀 수 있도록
해야 할 일들을 할 것입니다.
[다음 투자의 방향성]
현재 저는 비거주 1주택자입니다.
가지고 있는 자산은 서울의 중간급지(3급지)의
중간정도 선호도를 가진 단지입니다.
그래서, 이것이 저의 최종 자산은 아닙니다.
현정부의 세제 개편 방향을 보면서 대응 전략을 가다듬을 예정입니다.
부족한 상급지의 앞마당을 계속 만들어 나가고
상급지의 시세를 계속 체크해 나갈 것입니다.
세 번째 월부학교의 튜터님이신 재이리 튜터님의 말씀처럼
매달 앞마당을 만들며 작성하는 임장보고서 결론파트에
지금의 자산을 매도하고, 상급지로 갈아타는 시뮬레이션을
꾸준히 해보려고 합니다.
지난해 10월에 나온 규제로
많은 분들이 서울 투자에 허들이 생겼고
그로 인해 마음 고생이 많으시다는 것을 알고 있습니다.
하지만, 결국 누군가는 이 상황 속에서도 기회를 잡으시는 분들이 있습니다.
혹시, 여전히 이 좁은 틈새에서도 기회를 잡고자 하시는 분들이 있다면
꼭 드리고 싶은 말씀이 있습니다.
환경 안에 있으세요.
그리고 그 과정을 동료들과 함께 행복하게 해나가세요.
거인의 어깨를 많이 많이 빌리세요.
그리고 스스로를 믿어주세요.
실수 할 수도, 실패 할 수도, 더디 갈 수도 있습니다.
하지만 그 끝에 우리는 도달 할 것이라는 믿음이 있습니다.
누구나, 지키고 싶고 이루고 싶은 소명이 있으실거라 생각합니다.
늘 그 소명을 생각하시면서
해야 할 일들을 행복하게 해 나가자구요.
모든 분들을 응원합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
