안녕하세요.
투자, 가족, 나눔 세가지 길을 걷고있는 삼도(三) 입니다.
오늘 반원분이 흥미로운 기사 하나를 공유해 주었습니다.
이 기사를 보면서 저는 이런 생각이 들었습니다.
"이 사람들은, 어디서 이사 왔을까?"
답은 생각보다 가까운 곳에 있었습니다.
바로 서울 7억대 아파트입니다.
경기도 구리·기흥·남양주 다산. 이 지역의 6.5억~7억대 단지들이 거래량 급증을 이끌었습니다. 서울과 비슷한 가격대인데, 사람들은 서울 대신 경기도를 선택했습니다.
왜 그랬을까요?
1. 숫자가 먼저 보여줍니다.
2025년 vs 2026년 1~4월, 경기도 비규제 주요 4개 지역 거래량입니다.
구리 증감률이 가장 극적이지만
수도권 비규제 지역 전체적으로 거래량이 급증했습니다.
2. 서울 7억대 vs 경기도 7억대
2025년 10월 15일
서울·경기 주요 지역에 규제가 적용되면서
투자뿐만 아니라 실거주 흐름도 비규제로 시선이 바뀌었습니다.
그런데 규제만이 이유가 아니었습니다.
서울 7억대 아파트의 특징
- 준공 20~30년 이상 된 구축
- 비좁은 주차장, 낡은 상가
- 기대 이하의 단지 컨디션
- 열악한 주변 생활환경
- 재건축 기대감은 있지만, 당장 살기엔 불편함
반면 비슷한 가격대의 구리 인창동, 기흥 신흥덕, 남양주 다산은 어떤가요?
경기 7억대 아파트의 특징
- 서울 접근성이 좋은 8호선 (남양주, 다산)
- GTX-A 개통 호재 (기흥)
- 넓은 주차장, 깔끔한 커뮤니티
- 신축·준신축의 쾌적함
실수요자 입장에서 "내가 살 집"을 고를 때 마음이 흔들립니다.
서울 규제로 인한 대출 영향과 당장 입주 가능한 집을 살 수 없는 상황. 주거환경은 경기도가 우위. 같은 돈이면 어디를 선택할까요? 경기도는 그렇게 대체재가 되고 있었습니다.
3. 경기도에서도 "대단지·신축"이 먼저 움직였다
부동산 공부한 분들은 이 패턴이 익숙하실 겁니다.
거래량 증가 → 대단지·신축 먼저 반응 → 구축으로 퍼짐
경기도도 같은 흐름이었습니다.
기흥 거래 상위권: 신흥덕롯데캐슬레이시티, 기흥역센텀힐푸르지오. 연식 좋고, 세대수 크고, GTX-A 역세권. 아직 7억대 미만에서 기회를 찾아볼 수 있음
남양주 다산 다산이편한세상자이, e편한세상다산. 8호선으로 교통이 해결된 신도시, 대단지가 먼저 움직였습니다.
구리는 조금 다릅니다. 인창 주공 계열 구축들이 상위권인데 서울 접근성이라는 본질적 강점 덕분에 구축에도 수요가 붙었습니다. 한국경제가 헤드라인으로 뽑을 만큼, 구리의 움직임은 시장에서도 주목받고 있습니다.
지역마다 이유는 달라도, 원리는 같습니다. "왜 이 단지가 먼저 움직였는가"를 이해하면, 다음 타자가 보입니다.
4. 그런데 지금, 상황이 달라졌습니다
경기도는 처음엔 대체재였습니다. 그런데 그 대체재에 수요가 몰리면서, 가격이 올랐습니다.
구리·기흥·다산은 이미 올랐습니다. 서울 7억대는 사라졌습니다.
그렇다면 다음 수요는 어디로 향할까요?
저는 두 곳을 눈여겨보고 있습니다.
아직 덜 오른 경기도 비규제 지역: 같은 논리가 아직 적용되지 않은 곳
지방 광역시 저평가 구간: 공급으로 인해 가격이 저평가 된 지역
수요는 항상 "같은 돈으로 더 나은 곳" 을 찾아 흐릅니다.
기사에 나온 265%라는 숫자는 과거의 기록이 아닙니다.
지금 이 흐름이 다음엔 어디서 나타날지 그걸 먼저 보는 사람이 기회를 잡습니다.
여러분은 어떻게 보고 계신가요?
오늘도 투자, 가족, 나눔의 길 위에서 — 삼도(三)
