핵심 인사이트 2줄 요약
- 매물 증발과 전셋값 폭등이라는 현재 시장 상황 속에서, 실수요자들을 이해할 수 있습니다.
- 막연히 가격 폭락을 기다리기 대신, 구체적인 행동 지침 (Action Plan)을 얻을 수 있습니다.
요즘 집을 보러 다니면서 세입자분들께 "어디로 이사 가세요?"라고 여쭤보면, 이런 대답을 정말 많이 듣습니다.
"저 노원구에 집 매수해서 이사 가요."
“저 이번에 경기도 쪽으로 이사 가요.”
양도세 중과 이후의 시장
다주택자 양도세 중과 유예 종료(5/10)를 앞두고, 시장에 급매물이 쏟아질 거라 기대하며 타이밍을 재던 분들 많으셨을 겁니다. 하지만 현재 시장 상황은 우리의 예상과 완전히 다르게 흘러가고 있습니다.
양도세 중과가 재개된 이후, 단 열흘 만에 서울 아파트 매물이 약 3,600건(66,914건 → 63,227건), 비율로는 무려 20%가량 증발했습니다. 매물이 빠르게 줄어들면서 수요자의 선택지는 좁아지고, 매도자는 호가를 높이기 쉬운 '매물 잠김' 환경이 굳어지고 있습니다. 설상가상 전셋값은 10년 만에 최고치를 경신(3월 대비 1.36% 상승)하였습니다.
도대체 무슨 일이 일어나고 있을까요?
4월 서울 아파트 거래 6,851건 중 무려 5,477건(약 80%)이 '15억 이하' 중저가 아파트에 집중되었습니다. 노원구에서만 888건이 거래됐죠. 또, 너무 오른 상급지 보다 실수요자가 접근할 수 있는 서울 4~5급지 그리고 경기 외곽 으로 이동하고 있는 겁니다.
이번엔 통계나 숫자가 아닌, 우리가 겪고 있는 현실을 들여다보겠습니다.
[동작구에 거주하는 A씨 부부의 이야기]
- 2022년 8월: 신동아5차에 4.5억으로 신혼집 전세 입주
- 2024년 8월: 갱신청구권 사용 (5% 인상 + 약 2천만 원 추가로 전세 연장)
- 2026년 현재: 3개월 뒤(8월) 전세 만료를 앞두고 이사 갈 집을 알아보는 중.
동작구에 살고 있는 A 씨는 22년 8월 신혼집으로 신동아5차에 4.5억으로 전세로 입주했습니다. 2년 후 A씨는 갱신권을 사용하여 5%만 전세금을 올려준 뒤, 약 2천 만원을 더 지급하여 전세를 연장했습니다.
현재, A씨는 3개월 뒤(26년 8월) 전세 만료로 이사갈 집을 알아보고 있습니다. 그 사이 전세금이 8천만원이 올라 5.5억이 되었습니다. 주변에 전세도 없고 사는 집의 가격을 알아보니 2년 전 대비 3억이 올라 12억이 되었다고 합니다.
A씨는 차라리 매수를 하자는 생각으로 예산에 맞는 가격을 알아보았습니다. 서울은 어려워도 경기 외곽에서는 가격이 맞는 곳이 있어 이사를 결정합니다.
이것이 현재 시장에서 일어나고 있는 일 입니다.
이럴 때 우리가 해야 할 일은 명확합니다.
액션 플랜
이런 혼란스러운 시장에서 두려움에 떨거나 막연히 기다리는 것은 답이 될 수 없습니다. 공급이 묶이면서 실수요가 탄탄한 곳은 이미 가격 하방 경직성이 매우 강해졌습니다. 가격 폭등이나 폭락에 대한 베팅을 멈추고, 지금 당장 통제할 수 있는 일에 집중해야 합니다.
STEP 1. 내 자산의 '진짜 예산' 파악하기
막연한 두려움 대신 계산기를 두드리세요. 현재 보증금, 예적금, 주식, 연금 저축 등 끌어모을 수 있는 모든 종잣돈을 확인하고, 현실적인 대출 가능 금액을 파악해야 합니다. 내 예산을 정확히 알아야 타겟을 좁힐 수 있습니다.
STEP 2. 거주 가치 중심의 '타겟 단지' 추리기
지금은 호재나 뜬구름 잡는 투기적 접근을 할 때가 아닙니다. 내 예산 안에서 출퇴근이 용이한지, 아이를 키우며 안심하고 살 수 있는 환경인지 등 '실거주 가치'를 최우선으로 단지를 추려내세요.
‘그때 살껄…’ 후회는 접어두고, 지금 당장 엑셀을 켜고 흩어져 있는 내 자산부터 한 줄로 정리해 보세요.
정확한 예산과 현실적인 단지 리스트가 여러분을 가장 안전하고 확실한 내 집 마련의 길로 안내할 것입니다. 여러분의 성공적인 내 집 마련을 진심으로 응원합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
