[해적왕의 압축적 임보 #1] 지역개요와 인구, 그리고 생활권 분석!

안녕하세요^^

인생이란 위대한 항로에서

원피스를 찾아 항해 중인

행복한 투자자 해적왕입니다!^^

지난 2월 실전반 ot에서

줴러미 튜터님이

임보 50페이지 분량 제한을 말씀하셨을때

장난으로 말씀하시는 줄 알았습니다.

그런데 그게 아니라 리얼리티임을 알게 되었고,

당시 200~250장을 쓰던 저는

‘어?? 50페이지 임장보고서로

투자 결론까지 어떻게 가능해???’

라는 의구심과 우려가 동시에 겹쳤습니다!

그로부터 3개월이 지나며

3개의 임장보고서로 결론을 낸 결과?

50페이지 임장 보고서로 충분히 투자 가능하다는 것을 깨달았습니다!

투자에 중요하지 않고 단순 반복적으로 넣고 있던 장표는 과감하게 삭제하고

장표 한장 한장에 필요한 데이터와 정보를 압축적으로 남길려고 고민을 많이 하였습니다.

그리고,

그 고민의 흔적과 결과를

여기 계신 동료분들과 나누기 위해 압축적 임보 시리즈를 시작합니다.

시리즈 순서는 임보 작성 순서와 같고

먼저 1탄!! 개요 + 인구 + 생활권 정리까지 정리 해볼려고 합니다.

개요! 임장지와 첫 인사!!

저는 개요 파트는 임장지와 첫 인사라 생각합니다.

그리고 개요 파트에서

분위기 임장전 생활권에 대한 대략적인 구분과

선호도에 영향을 줄 요소들에 대해 미리 확인 하는 과정입니다.

구성은 아래와 같습니다.

지도 + 지리적 특징

먼저 지도에서 임장지의 위치를 줌인-줌아웃 하며,

지리적 특징과 가치에 대해 대략 감을 잡습니다.

예시로 최근에 다녀온 서울 강서구를 가져왔습니다.

카카오 지도에서 직관적으로 강남역 반경 15km를 표시하여,

중심에서 얼마나 떨어져 있는지를 확인 합니다.

그리고, 상단에 지리적 위치와 인접하고 있는 지역, 그리고 지리적 특징을

지도와 ‘나무위키’를 통해 확인하고 주요 내용을 남깁니다!

그리고 각 생활권의 입지 가치를 확인하기 위해

호갱노노에 30년 이상 구축들로 필터링하여

대략적인 금액대를 통해 땅의 가치를 확인 합니다😁

지적편집도 + 위성지도

다음으로

지적편집도와 위성지도 입니다.

지적편집도에서는

지역에서 주된 상업지역과

업무지구를 직관적으로 확인합니다!

특이한 것은 강서구에 염창생활권은

현재 아파트 등 주거지역인 듯 하지만,

지적도상 공업지역으로 용적률 등에서 차이가 나는 부분이 있습니다.

위성지도를 통해서는

주변에 빈땅이 있는지(입지 독점성)

공항 등 기피시설은 없는지? 직관적으로 확인 합니다!

나무위키 요약

개요 마지막 부분은

나무위키 요약입니다!

나무위키에서 확인한 지역의 거주 선호 요인들의 주요 키워드를 남깁니다.

그리고 

주요 입지 요인인

직장 > 교통 > 상권 > 학군 > 개발 호재 및 주거환경 순으로 정리합니다.

마지막으로 

나무위키를 통해 얻은 지식으로

나름의 생활권 선호 지역에 대한 제 생각을 남기거나

분위기 임장에서 확인해야 할 요소들을 질문으로 남깁니다!

그렇게 해서 나온 결과물입니다!

인구만 봐도 생활권 선호도가 보인다

다음 인구 장표입니다!

인구 통계를 통해

각 생활권 별로 어떤 사람들이 살고 있는지를 확인합니다!

그리고 이는 각 생활권별 선호도와 가치로 연결되는 중요한 정보입니다.

구성은 아래와 같습니다!

인구그래프 + 인구지도

인구그래프와 인구지도는

각 생활권별 가구 특성(1인가구 vs 가족단위, 고령자 vs 영유아 등)을

직관적으로 확인 하는 파트입니다! 

참고로 인구그래프는

스마트한 동료의 실시간 대시보드를 레버리지 합니다!

https://weolbu.com/s/NndAWrGMvu

그리고 인구지도는

월부에서 불편하다 이거 없나? 하면 다만드시는

루시퍼홍님의 인구지도 대시보드를 레버리지 합니다!

https://weolbu.com/s/NndMMnhYuU

동별 인구수와 세대당 인구수를 통해

👉🏻 각 생활권별 가족단위 거주민들이 주로 어디에 거주하는지!

연령대별 인구 비율을 통해

👉🏻 영유아 + 10대 + 30~40대 인구가 어디에 주로 살고 있는지!

를 확인해서 생활권별 입지가치와 선호도를 미리 파악합니다.

그리고 인구지도를 통해

이를 직관적으로 확인하기 위해 아이콘들로 다시 작업합니다.

데이터 요약 정리 & 선호도 정리

앞에서 확인한 데이터를 통해

내 투자에 필요 내용을 정리 합니다.

위 예시와 같이

세대당 인구수와 연령대별 인구수 정보로 확인한

각 생활권별 선호도를 정리합니다.

앞에서 언급했지만

세대당 인구수가 많을 수록

영유아+10대+30~40 인구비율이 높을수록

선호도가 높을 확률이 높습니다!

인구 전출입 TOP3

인구장표 마지막은

공급에서 중요한 정보인 인구 전출입 TOP3 관련 정보입니다.

자주 보시던

부동산 지인 그래프를 그대로 복붙하고

추후 공급파트에서 확인하자는 짧은 생각 남기고 끝!

그렇게 해서 정리된 

인구 장표는 아래와 같습니다!!

생활권 정리! 분위기 임장전후로 비교 파악

자 이제 1탄의 마지막 생활권 정리 부분입니다!

개인적으로 개요와 인구는

분위기 임장 전 최소한의 정리라고 생각합니다.

분위기 임장의 목적은 ‘발품‘으로

임장지 각 생활권의 선호도를 파악하기 위함입니다.

그리고 이를 위해 ‘손품’으로 사전에

지역의 개요와 인구 현황을 통해서 미리 확인하고 현장에 가면

보다 효율적으로 지역을 이해하기 쉽습니다!

손품으로 확인한 내용과 궁금한 사항들을 가지고

임장지에 가는 것과

빈손으로 가는 것은 천지 차이입니다.

(간혹 빈손으로 가게 될 경우

생활권의 선호도가 헷갈리게 되어

그냥 동료들과 걷기 놀이 하고 온 거 같은 결과를 얻기도 합니다😭)

구성은 아래와 같습니다.

지도에 생활권 구분

먼저 

임장지 지도에 각 생활권을 구분합니다!

눈치 채셧겠지만

분임루트를 그대로 올립니다.

효율적이기도 하고

당시 루트에서 확인한 현장의 분위기를

보다 쉽게 리마인드 하기 위함이기도 합니다.

생활권을 나누는 것은

사전에 개요+인구에서 확인한 내용으로 구분하는 편입니다.

그리고,

저는 4개 권역으로 구분합니다.

앞마당이 쌓이다 보니

앞마당별 비교평가 시 생활권 숫자가 각기 다를 경우

가치가 헷갈리는 경우가 많았습니다.

지난해 연말

내마실에서 ‘빈쓰🦄’ 튜터님의 피드백 이후부터

의도적으로 4개 생활권으로 구분하고 있습니다!

생활권 분석 + 질문&확인

다음은

분위기 임장후 남겨야할 생활권 분석입니다.

‘손품’ + ‘발품’으로 확인한 내용을 정리하는 중요한 부분입니다.

위와 같이

각 생활권의 순위별로 

주요 핵심거주요인을 키워드로 요약하고

“사람” “상권” “아파트”로 구분하여 내용을 정리합니다.

그리고 각 생활권별 랜드마크와

세대수가 많으면서 입지도 괜찮은 구축 단지의 가격을 남김으로

각 생활권별 가격 감과 위상을 점검합니다!

마지막으로,

분위기 임장전 확인해야할 질문들과

다녀온 이후 내 생각을 정리합니다!!

이렇게 정리한 생활권 분석 장표는 아래와 같습니다!

이상으로

저의 압축적 임보 시리즈 1탄을 정리하였습니다.

50페이지 분량 제한 후

3번의 임보를 거치면서

내 투자에 꼭 필요한 내용을 남기기 위한 결과물로

이게 정답이라기 보다는

아~ 저렇게도 하는구나 라는 것을 동료들과 나누고 싶었습니다.

그럼 이어서 2탄(입지분석)에서 다시 찾아 뵙겠습니다😁