관련 강의
월부학교_26년 가을학기_26년 10월 개강
양파링, 줴러미, 월부멘토
안녕하세요
꿈꾸는사피엔스입니다.
이번 월부학교 여름학기 1강은 줴러미 튜터님께서
'상위 1% 실전투자자로 성장하고 결과 내는 법'을 주제로 강의를 진행해 주셨습니다.
10억이라는 돈이 상위 10%에 해당하는 돈이구나 그리고 얼마나 큰 돈인지 새삼 알게 되는 순간이었습니다.
강의를 통해 배운 내용들을 잊기 전에 복기하기 위해 정리하였습니다.
1. 통화량과 금리로 보는 시장 상황 이해
- 서울 시장은 2013~2017년 실수요 시장, 2018~2021년 유동성 시장, 21~22년 단기 하락장을 거쳐옴.
- 2026년 현재는 정부에서 돈을 많이 풀고 있으며, 코스피 지수 급격한 상승과 공급(전월세) 부족 현상이 모두 아울러져 있음. 전월세 부족으로 인해 실수요자들이 강제로 매매에 참여해야 하는 '실수요 시장'으로 전환되는 시기.
- 특히 유동성의 영향을 크게 받는 상급지 시장과 달리, 상대적으로 가치가 후순위인 지역은 전세가와 매매가가 동반 상승하는 실수요 시장의 특징을 보임.
2013~2017년 시장처럼 가치가 후순위인 지역이 키맞추기 장세를 보이고 있는 국면. 여전히 저렴한 지역이 많다고 생각
2. 최근 3년간 가격이 많이 오른 아파트의 3가지 특징
- 좋은 땅: 단지의 선호도가 떨어지더라도 상위 생활권에 속해 땅의 가치가 좋은 단지들이 크게 상승.
- 환경 개선: 대규모 신축 입주 등으로 주변 환경 개선 효과가 나타나며 기존 구축의 가치도 같이 상승.
호재: 정비구역 지정 또는 신규 교통 호재가 있는 곳의 입지 가치가 크게 상승.
3. 흔들리지 않는 투자의 '원칙'과 '기준'
- 원칙: 내 돈으로 살 수 있는 가장 좋은 것, 즉 '가치 있는 것'을 산다.
- 기준: 시장 상황에 맞춰 바뀔수 있는 ‘저환수원리’ 원칙의 평가 척도.
4.필수 리스크 관리: 세금 시뮬레이션
- 투자를 결정하기 전에 내 상황, 보유 물건, 향후 투자할 물건을 모두 포함하여 보유세와 양도세 시뮬레이션 직접 계산 필요.
수도권은 지방보다 조정대상지역으로 더 빨리 묶일 위험이 있으므로, 세법 개정 방향과 2주택 보유세 중과 여부 등보수적으로 계산하여 살아남을 수 있는 투자할 수 있도록!
각각 1채 매매가 공시가격 공정시장
가액비율
총납부액
(재산세+종부세)
26년 A:14.5
B:10.0
69%
A: 10.0
B: 6.9
60%
약 513만원 27년 A:15.5
B:11.0
80%
A: 12.0
B: 8.8
80% 약 767만원 28년 A:16.5
B:12.0
85%
A: 13.6
B: 10.2
85% 약 1,051만원 29년 A:17.5
B:13.0
90%
A: 15.3
B: 11.7
90% 약 1,423만원
5. 역전세 리스크 방어
- 해당 지역에 공급이 많거나 급격한 금리 인상으로 인해 역전세 발생.
- 다행히 2026년부터 서울의 입주량이 급감하며 향후 2~3년 내에 큰 위협이 될 만한 공급은 없음. 하지만 3기 신도시의 분양/공급 일정과 한국/미국의 기준금리 추이는 꾸준히 트래킹 필요
BM할 점
1️⃣향후 하락장에 가치 있는 것과 가치 없는 것의 가격이 붙었을 때 고를 수 있으려면, 내 스스로 가치 우선 정리가 되어있어야된다. 그리고 그 의사결정에 따라 판단/복기하는 법을 배워나가야겠다.
2️⃣내가 보유한 물건이 아직 오르지 않았다고 후회하기보다는, 배운 대로 시장이 흘러가고 있는지 내 투자를 철저히 복기하기
3️⃣보유세와 양도세를 계속 시뮬레이션하고 매도 금액 확인하며 갈아타기 시나리오 준비(교안에서 갈아타기 양식 활용)
좋은 강의 준비해주신 줴러미 튜터님 너무너무 감사드립니다.
알려주신 내용을 나침반 삼아, 잃지 않는 투자를 지속하며 경제적 자유를 향해 한 걸음 더 나아가겠습니다!
감사합니다❤️
