안녕하세요.
가치 있는 찬스를 잡고 싶은 찬스2입니다.
윤이나 튜터님께서 강의해주신 월부학교 4강 후기를
작성해보려고 합니다.
ㅣPART1 정비사업 호재 분석
해당 파트에서는 평소 궁금했던 재건축/리모델링에
대해 보다 심도 있게 알 수 있었습니다.
평소 재건축/리모델링 단지에 대한
막연한 두려움이 있었습니다.
하지만 튜터님께서도 말씀하셨듯이,
계속 회피할 수는 없는 문제라고 생각합니다.
그리고 단지 사례를 통해서
재건축과 리모델링의 차이가 무엇인지
디테일하게 설명해주셔서
이번 기회에 개념을 잡을 수 있었습니다.
특히, 재건축에 있는 ‘조합원 지위 승계’ 관련해서는
최근 잠실주공5단지를 전임하면서
궁금했던 부분이었는데
디테일하게 말씀해주셔서,
‘왜’ 조합원 지위 승계에 대해
부사님이 확인을 하셨는지 알 수 있었습니다.
또 막연하게 이 단지는 재건축 단지!
저 단지는 리모델링 단지! 이러고 사실
결론을 낼 때가 많았는데,
현재 진행중인 순서에 따라
향후 어떻게 방향을 정할지에
대해 알 수 있었습니다.
하지만 결국 재건축/리모델링도
가장 중요한 것은
입지가치라는 것을 알 수 있었습니다.
기존 앞마당이었던 송파구에 적용을 해보았습니다.
대부분의 단계가 3,4번에 머물러있고 일부 단지는 5번에 있어
가능성이 점점 높아지고 있다는 생각이 들었습니다.
또 4번의 경우 부터는 조합원지위 양도가 제한되기 때문에
해당 단지들은 제외되는구나라는 감을 잡았던 것 같습니다.
(특별한 경우 있음)
ㅣPART2 정비사업 호재 분석(실전사례)
이 파트에서는 같은 입지여도
호재에 따라 가격이 다를 수 있다는 것을 배웠습니다.
이 부분은 일전에 튜터님께서
비교임장을 하면서 말씀해주셨던 부분과
일맥상통했습니다.
특히 교안에서는 3-5천 차이가 났지만,
저희가 비교임장했던 곳은 실제로 사업성 차이가
매우 많이 나서 더 많은 금액 차이가 났습니다.
그리고 일전에 산본을 임장하면서
놀랐던 단지에 대해서 설명을 디테일하게
해주셔서 이해가 많이 되었습니다.
그 때 당시, 수도권에서 같은 입지에
큰 가격 차이가 나는 것을 처음 봐서
전임도 하고, 공부도 하고, 매임을 해서
다 뜯어먹었던 기억이 있는데,
이번에 강의해서 말씀해주셔서
한 번 더 배울 수 있었습니다!
또 거기에 더 나아가 용도지역 전환 유무까지
파악을 해야겠다는 생각이 들었습니다.
그리고 마지막으로 튜터님께서 말씀해주신
지역선호단지 VS 재건축 또는 리모델링 단지 + 분담금 + 기회비용까지
고려하여 투자를 해나가야겠다는
생각이 들었습니다.
기존 앞마당인 영등포를 비교해보았습니다.
신길역 밑에 위치한 우성2차는 현재 17억 호가입니다.
전임을 해보니, 대략적으로 5-6년 정도 걸린다고 하나,
사업 진행 상황에 따라 달라진다고 합니다.
현재 단계는 관리처분 단계입니다.
32평의 경우 재건축 후 34평을 신청할 경우
추가 분담금은 약 3억 5천을 예상한다고 합니다.
그럼 20억 5천입니다.
이 마저도 향후 사업비/공사비/평형 신청 결과에 따라
달라질 수 있다고 합니다.
현재 신길의 대장인 보라매SK뷰가 20억인 것으로 보아
거의 비슷한 가격이 될 것으로 보여집니다.
제가 만약 둘 중 하나만 반드시 선택을 해야 한다면,
신길우성2차를 무조건 배제하지는 않을 것 같습니다.
다만, 기회비용 측면에서는 조금 아쉽기는 합니다.
늘 리모델링/재건축 단지는 배제를 했었는데
앞으로는 배제 하지 않고 나에게 수익을 줄 수 있는지?에 대해
보다 디테일하게 계산을 해보겠습니다.
ㅣPART3 수도권 주요 교통 호재
해당 파트에서 수도권에 있는
모든 교통 노선을 한 판으로 정리해주셔서
이해가 정말 많이 되었습니다.
특히, 업무지구와의 접근성을
유의 깊게 본 것 같습니다.
그리고 어떤 지역과 유사해질까?를
생각하면서, 비교하는 것이 의미가 있다는
생각이 들었습니다.
그리고 외곽으로 갈수록 교통이
정말 중요하다는 것을
다시 한 번 강의를 통해 배운 것 같습니다.
특히, 개통되고도 오랜기간 동안 기회를
주는 단지가 있다는 말씀하셨을 때,
예전의 수지가 떠올랐습니다.
수지도 개통 당시 요금 등의 문제로
사람들의 인식이 좋지는 않았지만
그 후 많은 사람들이 이용하면서
폭발적인 가격 상승을 견인했습니다.
하지만 본질은 입지가치라는 것을
잊지 말아야겠습니다.
좋은 강의해주신 윤이나 튜터님 감사드립니다 ^^
