10.15 규제 이후에 서울과 가장 가까운 지역들의 관심이 많았는데
그 중 하나가 바로 '부천'이다.
오늘은 '부천'에 대해 이야기해보자.
왜 부천일까?
역세권, 환경 우수
- 7호선이 지나가는 중상동의 경우, 7호선으로 교통이 우수하다는 장점과 주변 학군 수요를 끌어들인다는 요인으로 부천에서 가장 선호하는 생활권 중 하나다.
- 1호선 라인의 경우, 인천과 서울 양방향으로 직장이동을 할 수 있으며, 연식 좋은 단지들이 몇군데 위치해있어 신혼부부와 어린아이를 둔 가족들의 선택을 받는다. 특히 소사는 서해선으로 김포공항/마곡으로도 이동할 수 있다
- 옥길범박의 경우, 역과의 거리는 멀지만 아파트가 밀집되어있는 환경이 우수하다. 범박은 연식이 오래되었지만, 옥길은 더 안쪽에 있어도 연식이 좋아 범박보다도 선호되는 경향이 있다.
비규제지역의 장점
규제지역의 경우, LTV가 40%까지 밖에 나오지 않아 대출제한이 있는 반면
비규제지역의 경우, LTV가 70%까지이기 때문에 대출이 널널한 편이다.
대부분의 사람들은 대출을 받아 집을 매수하고, 실수요자들은 큰 차이가 나지 않으면, 대출이 많이 나오는 선택을 하게 되는 데 그런 상황 때문에 규제지역인 구로구 항동 보다도 비규제지역인 부천 옥길쪽에 매수자가 몰렸다.
또한, 전국의 투자자들이 수도권 내에서도 갭투자가 가능한 지역 중, 구리/부천/안양만안을 제일 먼저 보게 되었는데
부천은 실수요자들과 투자자들이 함께 들어오는 지역이 되며 뜨거운 관심을 받았다.
아울러, 서울 수도권 내부의 전세 품귀현상이 부천까지 흘러 매수세는 더욱 많아졌다.
부천의 현재 분위기는?
[중상동]
인천 등 주변의 학군 수요를 끌어들이는 지역이다.
토허제 여파로 부천이 각광받기도 했고, 서울수도권 내부의 매물 품귀현상이 퍼지면서, 중상동 주변 전반으로 매물이 매우매우 부족한 상황이다. 저층 매물은 그나마 있기는 하지만, 고층은 더더욱 찾기 어렵다. 대체로 7억 후반~8억대까지 올라섰다. 상동역 인근 홈플러스 자리에 32년 입주 목표로 하는 롯데캐슬이 분양할 예정인데, 분양가가 무려 16억이다. 이 분양가를 본 인근 구축단지들은 그 가격에 키맞추기를 기대감을 가지고 있어 더더욱 물건을 거두거나 호가를 올리는 상황이다. 서울 가격에 부담을 느낀 거주자들뿐 아니라 투자자들도 함께 들어왔다. 가장 많이 보고 있는 생활권 중 하나다.
[1호선 라인 역세권]
1호선 라인 중에 가장 많이 보는 곳은 소사역, 이 인근은 환경이 우수하지는 않지만, 역세권으로 신혼부부 및 직장인들에게 선호도가 높은 편이다. 특히 소사역푸르지오의 경우, 저렴한 물건이 대부분 소진되었고, 2-3달전에는 6억중반이었던 가격이 몇 달만에 7억대 위로 훌쩍 올라갔을 정도로 거래가 활발했다. 지금은 가격대가 훌쩍 올라가면서 주변인 소사sk나 한신이 상대적으로 저렴하다보니, 주복/구축임에도 매수세가 붙는 중이다.
역곡역 위쪽의 e편한세상, 센트레빌 또한 실거주 위주로 거래가 되고 있으며 입주 가능 매물이 현저히 적은 상황이다.
[옥길범박]
환경가치는 우수하지만, 교통이 좋지 않다. 그래서 10.15이전에는 아무도 옥길 범박을 보지 않았다. 하지만, 전세품귀현상이 지속되고 서울/경기에서 사람들이 계속 밀려오면서 교통을 우선시 여기는 사람들은 1호선 라인 소사역인근 신축들을, 아이키우는 사람들은 서울과 가장 가까우면서 살기 괜찮은 옥길을 먼저 보기 시작했다. 현재 옥길은 매수세가 계속해서 이어지고 있으며, 소사도 마찬가지. 범박은 연식이 애매해서 엄청 매수세가 활발한 것은 아니지만, 조금씩 조금씩 거래되며 가격이 올라가는 중이다. (물론 최근 대출 한도 축소로 인한 영향이 있어 살짝 주춤함)
한마디로,
상동역 인근에서 시작한 매수세가 중상동 인근 전체로 퍼졌고
광명의 매수세가 옥길 항동을 이어갔으며
이러한 매수세에 선호도가 있었던 소사역 신축으로 시작해, 현재 구축까지 퍼지고 있으며
범박도 매수세가 퍼지기 일보 직전인 상황이 벌어지고 있다.
앞으로의 부천과 투자를 위한 마음가짐
현재 시장은 ‘실수요자들’의 시장이다.
토허제 때문에 투자자들은 진입할 수 없고
오로지 실거주자들의 수요에 의해 상승하고 있다.
서남권에서 서울과 가장 가까우면서 마지노선이었던 광명이 훨훨 날라가면서
구로구의 90년대 나홀로 단지들에서도 매물이 씨가 마르면서
밀려밀려 부천을 볼 수 밖에 없는 상황이다.
내가 현장에서 느낀 분위기는
중상동 선호단지들은 매물이 없고 호가가 높을지언정, 일부 단지들과
그리고 소사구 역세권 단지들, 일부 신축단지들에서는
서울 내부보다는 아직 일반 실수요자들이 접근가능한 가격대에 매수의 기회가 있어보인다.
공급이 없는 시장이 계속해서 지속되고
정부에서는 전월세 시장보다는 매매시장을 잡으려고 혈안이 되어있는 지금
이런 시장이 계속해서 이어진다면, 서울 내부의 흐름이 부천으로 계속 들어올 수 밖에 없다.
우리가 봤던 서울시장의 흐름이 부천에도 앞으로 계속 이어질 것이다.
이러다가, 다른 지역들처럼 규제지역으로 묶일 날이 올 수도 있다.
실제 내가 비규제지역에 투자를 해보니
‘매물이 많이 없다는 데, 내가 할 건 있을까?’
'이미 너무 많이 올랐으니까, 이 가격에 하는 게 맞을까?'
‘이건 내가 투자할 수 없는 조건인데, 못하겠네’
라는 의문점이 들 수 있지만, 이러기 보다는
‘이 물건에 내가 투자할 수 있는 방법은 없을까?’
‘어떻게 하면 내가 투자할 수 있는 조건을 만들 수 있을까?’
라는 생각을 꾸준히 하며 방법을 찾아본다면 답이 나올때가 있더라
항상 방법을 고민하다보면, 꼭 그 끝에는 투자를 하게 된다!!
투자를 위해 힘쓰고 계시는 모든 동료분들 빠이띵입니다:)
