[지투29기 빛나도롱 찬란한 여름2었다🍉 베니지기] 매임 예약부터~ 시세트레킹. 투자자가 해야 할일에 대한 모든 것 4강후기

안녕하세요 나눌수 있는 투자자가 되고 싶은 베니지기입니다. 

이번 4강은 코스모스튜터님과. 윤이나 튜터님께서. 

매물임장과 투자결론. 시세트레킹으로 시작하는 앞마당관리 노하우에대해서 정말 디테일하게 가르쳐주셨는데요.. 

이미 하고 있는 부분도 있었고, 부족한 부분도 많았지만, 꼭 적용하고 싶은것과. 리마인드하며, 다시 재점검해보고싶은것 위주로 정리해보겠습니다. 

좋은 강의 감사합니다. ~~~~

매물임장하는 이유. 코스모스 튜터님..~~~~

눈에 보이지 않는 선호도를 파악하기 위해.~~

예약부터 투자다!!!

투자가능성이 높은 단지들을 전략적으로 예약. 매물임장을 거치며 투자할 만한 후보들이 남도록.!!

📌단지선정방법

시세그룹핑 장표 (장바구니에 담는 마음으로)

억대별로 나눠서 보기. 

tip 가격차이가 연식에 비해서 이해가 안된다면 장바구니로..

신축과 구축이 가격이 비슷하다면. 신축 구축 매물임장하고 결정.!!

같은생활권안에 신축이 우선이 된다면 신축을 먼저 봄. 

선호도 있는 구축이라 판단되면. 신축 구축 모두 보고 판단. !!

생활권내 선호도 후순위 단지라면 연식우선!!

➡️투자금으로 우선순위 세우기. 

투자금에 가까우면서 가장 선호생활권이고, 절대가가 높은 단지부터 보기!!

2일간 여러 생활권을 우선순위단지들을 예약을 하고 나머지단지들을 끼워넣는 식. !!

매임예약

저가매물과. 매물을 많이 보유한 부사님 (투자자선호 사장님께 에약)

이동시 대화 tip(호가.실거래가.분위기)

호가 

매매호가 이단지에 o억으로 나온 매물은 왜 가격이 저렴해요..

전세호가 지금 전세 물건 4개 나와 있는데 문의 있어요? 상태는요? 입주일은 언제예요.

실거래가

매매 실거래가: 최근에 o층에  o억 거래되었던데 그거는 왜 싸게 팔렸어요? 

전세 실거래가? 최근에 o억에 전세 높게 나간 거는 수리 상태 어땠어요? 오늘 본 매물은 o억에는 나갈까요? 

분위기. 

실거주자가 주로 사요 투자자가 사요? 

실거래 안뜬거 있어요? 

투자자가 매수해서 전세로 나올 매물 있나요? 

매물확인은 추후에 매도로 연결.!!➡️매물도 중요하지만 가격의 이해가 중요!! 

가격차이가 나는 이유를 직접눈으로 확인할것!!(동별선호도.타입별선호도, 단지 선호도)

tip) 높은 가격순으로 눌러 단지 선호도 파악. 

비싼동은. 로얄동인지? 선호동이랑 가격차이가 있는지 전임. 

투자결론파트 

가치 가격을 본후 투자금과 투자조건 확인!!

가치 

1. 생활권별. 평형별매물정리.
2. 단지별 매물 하나 남기기
3. 가치순서와 가격비교. 

가격

1. 억대별로지도위에 올리기(같은평형끼리)

  2. 저평가판단.

BM

매임후보단지 선정시 억대별로 뽑으며 좀더 디테일하게 보기

다들 그렇겠지만, 한정된 시간안에 많은 매물과. 궁금증을 풀어야하는 숙제를 가지고 있는 저희가 단지선정하는 것부터 디테일하게 다시 점검할수 있어서 넘 좋았습니다. 담번 임장지에서 꼭 적용해보겠습니다. 

투자금장표에 올리기!!  저평가단지 절대가*투자금 장표에 올려 비교

참 신박하네요. 이렇게 투자금장표에 올릴 생각은 한번도 안해봤던 것 같습니다. 

이번 임보에 꼭 적용해보겠습니다. 

윤이나 튜터님 앞마당 관리 노하우!!~~~

앞마당 관리를 해야 하는 이유

지금은 투자가 안되는 단지처럼 보여도 꾸준히 시장을 보며 기록해 간 사람은 기회를 누구보다 먼저 잡을 수 있습니다. 

시스트레킹 매일적게보되. 기간을 길게

기본 333 심화 999

중요한것은 매일 루틴을 만드는 것

시세트레킹 단지를 뽑을때 유의사항 

비교적 세대수가 많고 선호도가 높은 단지를 선택!!

Q) 20평대 트레킹해도 될까요? 

공급이 남아 있고 하락장인 지역. 전체시장이 하락장이기 때문에 아주 좋은 단지들도 오르지 않아. 

공급이 없고, 상승장인 지역. 매매가 상승흐름이 외각까지 퍼져나가지 않았다면. 30>20평대까지 아직까지 흐름이 가지 못한 곳이 있는 가? 외각에 아직 오르지 않은 곳이 있는지 찾아보는 관점. 으로 시세트레킹

전화임장을 통해. 궁금한거 확인하는 팁. 

단지선정. 

아직 가격이 오르지 않은곳/ 전세매물이 감소하는 단지. 매매/ 전세 가격변화하는 단지

단지 선정이 끝났다면. 시장 상황을 보는것 지방은 수도권처럼 한판에 움직이는 것이 아니라. 개별적인 시장이 움직이는 것이므로. 

앞마당 원페이지

한곳만 바라보고 있다가 수도권 비규제와 투자금이 겹치는 곳을 놓치지 않기 위해서..

더 낳은 선택지는 없는가? 생각해보기 위해서.

의미를 생각해보며 하기!!

✅랜드마크단지 가격변화

대장 단지 가격/거래량을 통해 최상단 가격흐름 변화포착

✅시세트레킹에서 찾은 저평가 단지 기록

해당구에서 1.2.3생활권내 어느정도 단지들까지.. 흐름이 왔는가. 

아직 저평가인지 or 상승흐름이 가지 않았는지. 

✅ 지역내 공급예정단지 

예정된 공급량을 통해. 디테일한 전세가 정체시기 판단. 

✅매매/전세 매물 적체량

전세매물이 많이 쌓여있다면. 전세가에대해 보수적으로 판단. 없다면, 공급한번더체크>전화임장>전세대기자 확인

✅해당도시 부동산이슈확인

구글검색 oo시 oo구 부동산

공급이 있는지역이라면 시공사 관련이슈, 호재가 있다면. 진행상황/실현가능성파악

해당도시 사람들의  단지. 생활권인식파악

📌투자 당시 지역상황도 고려!!

BM. 

지방도 시세트레킹.!! 지방은 기본 3.3.3만 해보기. 

세로축만 봤었는데. .가로축도 보며. 의미를 찾기. 지역간 저평가 찾기. 

사실 지방은 1호기이후에는 거의 보지 않았던것 같습니다. 같은 투자금으로 할수 있는 수도권이 더 매력적으로 느껴졌고, 자산을 잘 팔지 않는 저의 성향상, 수도권이 맞다라고 선입견에 갖혀 있었던 같습니다. 

지금 수도권처럼 9.9.9로 하지 않고, 3.3.3으로 한번 시작해보겠습니다. 

투자 당시 지역상황도 원페이지를 가지고 와 다시 고려. 

지역상황에 따라 투자 우선순위가 바뀔수도 있다. 

튜터링데이에서 튜터님이 어떤시장을 선택할건지. 나의상황과, 자금에 따라 생각해봐야 한다고 말씀해주셨는데. 더욱더 자세하게 알수 알수 있었습니다. 수도권은 한판으로 움직이는 권역이라 수요도 공유한다고 볼수 있지만, 지방은 지역의 개별성을 고려해야 한다. !! 그래서,  투자 우선순위를 판단할때  물건의 가치도 중요하지만, 시장상황도 반드시 체크해야 한다. 예를 들면. 두개의 서로다른 지역의 선호도 높은 물건에 투자 우선순위를 정할때. 단지의 가치가 높은 곳에 투자해야 함이 맞지만, 그 지역에 공급이 많다면, 공급이 해소된 다른 지역에 투자하겠다는 결론을 낼수 도 있다는 것입니다. 단순히 도시규모,단지가 가진 가치만을 보는 것이 아니라. 나에게 맞고 투자자에게 유리한 시장상황은 무엇일까? 라는 것을 생각해야 한다는 것을., 배울수 있었습니다. 감사합니다. 

긴시간 너무나 유익한 강의 해주신 코스모스튜터님과. 윤이나 튜터님 감사합니다.