[월부학교 여름학기 투자 5이쉬! 인생의 터닝포인트 야호! 2율] 갱지지 튜터님 3강 후기 : 서울수도권과 지방 비교를 명확하게 한다.!!!

안녕하세요.

내 투자의 이율을 올리는 투자자가 되자!
좋은 사람이 되자!

2율입니다.

이번 학교 3강은 갱지지튜터님께서 진행해주셨습니다.

이번 강의의 키워드는 비교평가이였습니다.

지역 내 비교평가가 아닌

지역 간 비교평가와 서울수도권 vs 지방의 물건에 따른

비교평가였습니다.

이번 후기를 통해 강의를 들으며 

가장 인상 깊었던 내용과 앞으로 직접 적용해보고 싶은 점들을 정리해보려 합니다.

그럼, Let's go 🚀

가장 인상 깊었던 점.

→ 비교평가의 원칙을 기반으로 비교평가하는 방법이었습니다.

가격을 고정하고 가치를 비교하면 같은 가격 안에서 더 좋은 대상을 찾을 수 있고,

가치를 고정하고 가격을 비교하면 비슷한 가치 안에서 더 저렴한 대상을 찾을 수 있습니다.

결국 투자에서는 좋은 것을 찾는 것 뿐만 아니라,

그 가치에 비해 가격이 충분히 저렴한지를 함께 판단해야 한다는 점을 다시 한번 생각하게 되었습니다.

이러한 기준을 막연하게 생각해본 적은 있었지만,

실제 비교 평가에 적용하는 과정에서는 어려움을 느꼈습니다. 

지역과 단지마다 직장, 교통, 환경, 학군, 공급 등 가치의 요소가 서로 다르고,

각 요소가 가격에 미치는 영향도 다르기 때문입니다.

그렇다 보니 서로 가치가 다른 대상을 어떻게 같은 선상에 놓고 비교해야 하는지,

내가 세운 가치 판단이나 가설에 오류가 있다면 어떻게 수정해야 하는지에 대해 

명확한 기준 없이 생각으로만 접근했던 것 같습니다.

특히 그동안은 서울과 수도권은 공급이 부족하니까 가격이 오를 가능성이 높을 것이라고 생각하거나,

지방의 특정 시장은 당분간 공급이 없으니 투자할 수 있는 시장일 것이라고 단순하게 판단했던 부분도 있었습니다.

하지만 공급이 없다는 사실만으로 모든 지역과 단지가 동일한 투자 기회를 가지는 것은 아니라는 생각이 들었습니다.

공급이 부족한 시장 안에서도 사람들이 더 선호하는 지역과 생활권이 있고,

같은 지역 안에서도 수요가 더 많이 몰리는 단지와 그렇지 않은 단지가 있을 것입니다. 

또한 아무리 공급이 부족하더라도 이미 가격이 가치에 비해 많이 올라 있다면 투자 매력은 낮을 수 있고,

반대로 공급에 대한 우려가 있더라도 충분히 저렴한 가격이라면 투자적으로 검토해볼 수 있을 것입니다.

따라서 앞으로는 단순히 공급의 유무만 확인하는 데서 끝나는 것이 아니라, 

그 공급이 실제 시장과 가격에 어느 정도 영향을 줄 수 있는지까지 살펴봐야겠다고 생각했습니다. 

공급이 적다는 사실이 현재 가격에 이미 반영되어 있는지,

향후 수요가 그 가격을 받아줄 수 있는지,

비슷한 가치를 가진 다른 지역이나 단지와 비교했을 때도 여전히 저렴한지를 함께 판단해야 할 것 같습니다.

갱지지 튜터님께서 말씀해주신 방향으로 비교해본다면 

지방과 서울, 수도권처럼 서로 다른 시장도 하나의 기준 안에서 비교할 수 있겠다는 생각이 들었습니다. 

같은 가격대에서 더 좋은 지역과 단지를 찾고,

비슷한 가치를 가진 대상 중에서는 더 저렴한 것을 찾는 과정을 반복한다면

지역에 대한 막연한 선입견에서도 벗어날 수 있을 것 같습니다.

예를 들어 서울이라는 이유만으로 무조건 더 좋은 투자처라고 판단하거나, 

지방이라는 이유만으로 투자 우선순위를 낮추는 것이 아니라 실제 가치와 가격을 비교해볼 수 있을 것입니다.

서울의 후순위 단지와 지방의 선호도 높은 단지가 비슷한 가격이라면 어느 쪽의 가치가 더 높은지,

비슷한 가치를 가진 수도권과 지방의 단지 중 어느 쪽이 더 저렴하고 

투자금이 적게 드는지를 비교하며 투자 대상을 좁혀갈 수 있을 것 같습니다.

특히 실제 투자를 해야 하는 입장에서 

이러한 비교 평가는 더 나은 투자 대상을 찾기 위해 반드시 필요한 방법이라고 생각합니다.

한 지역 안에서만 좋은 단지를 찾는 것에 그치지 않고,

내가 가진 여러 앞마당을 연결하여 더 좋은 것과 더 저렴한 것을 계속 비교해야

최종적으로 더 나은 선택을 할 수 있기 때문입니다.

앞으로는 ‘이 지역은 공급이 없으니까 좋다’, ‘서울이니까 가치가 높다’와 같이

하나의 조건만으로 결론을 내리기보다, 그 조건이 실제 가치와 가격에 어떻게 반영되어 있는지를 살펴보겠습니다.

또한 가격과 가치를 각각 고정해 비교하는 과정을 반복하면서,

내가 세운 가설을 다른 지역과 단지를 통해 검증하고 잘못된 판단은 수정해나가고 싶습니다.

이를 통해 시장을 단순한 정보나 조건으로 바라보는 것이 아니라,

실제 투자 기회로 연결해 해석할 수 있는 힘을 기르고 싶습니다.

결국 좋은 투자란 좋은 대상을 아는 것에서 끝나는 것이 아니라, 

여러 대상 가운데 가치에 비해 가장 저렴한 것을 선택하는 과정이라고 생각합니다. 

이러한 비교 평가를 꾸준히 연습하며 더 나은 선택을 할 수 있는 투자자로 성장하고 싶습니다.

적용할 점.

→ 앞으로 임장보고서와 투자 대상을 선정하는 과정에서 가격과 가치를 각각 고정해 비교하는 연습을 반복하겠습니다.

먼저 같은 가격대에 있는 단지들을 모아 

어떤 지역과 단지가 더 높은 가치를 가지고 있는지 비교해보겠습니다. 

단순히 서울, 수도권, 지방이라는 지역적 구분에 국한되지 않고 

직장, 교통, 환경, 학군, 공급과 같은 요소를 기준으로 사람들이 더 선호할 수 있는 대상을 찾아보겠습니다. 

이를 통해 같은 가격이라면 어떤 단지를 우선적으로 선택해야 하는지 판단하는 기준을 만들어가겠습니다.

반대로 가치가 비슷하다고 판단되는 단지들은 현재 가격과 투자금을 비교해보겠습니다.

입지와 상품성이 유사한데도 상대적으로 가격이 저렴하거나 투자금이 적게 드는 단지가 있다면

그 이유를 확인하고, 단순한 저평가인지 아니면 가격이 낮을 수밖에 없는 명확한 이유가 있는지를 살펴보겠습니다.

이를 통해 싸다는 이유만으로 투자 대상을 선정하지 않고,

가치에 비해 실제로 저렴한 대상을 찾겠습니다.

또한 공급을 판단할 때도 단순히 ‘공급이 있다’ 또는 ‘공급이 없다’는 결론만 내리지 않겠습니다.

해당 공급이 어느 생활권과 단지에 직접적인 영향을 주는지,

입주 시기가 언제인지,

현재 전세와 매매시장에 어느 정도의 부담으로 작용할 수 있는지를 구체적으로 확인하겠습니다.

공급이 적은 시장이라도 현재 가격에 기대감이 이미 반영되어 있을 수 있고,

공급이 있는 시장이라도 충분히 저렴한 가격이라면 투자 기회가 될 수 있다는 점을 함께 생각하겠습니다.

임장보고서를 작성할 때에는 지역의 특징을 설명하는 데서 끝내지 않고,

그 특징이 실제 가격과 투자에 어떤 영향을 주는지까지 연결해보겠습니다. 

예를 들어 ‘교통이 좋다’, ‘환경이 좋다’, ‘공급이 부족하다’는 내용을 나열하는 것이 아니라,

그 요소로 인해 어떤 수요가 들어올 수 있는지,

인접 지역이나 비슷한 가격의 단지보다 어떤 경쟁력을 가지는지,

현재 가격에서도 그 장점이 유효한지를 확인하겠습니다.

비교 평가의 범위도 현재 임장지 안에만 한정하지 않겠습니다.

지방 임장지의 단지를 서울과 수도권의 앞마당 단지와 비교하고,

서울의 후순위 생활권과 지방의 선호 생활권도 같은 가격대와 가치 수준에서 비교해보겠습니다.

지역의 이름이나 급지에 대한 선입견보다 실제 수요와 가격을 중심으로 판단하며, 

보유한 앞마당을 연결해 더 좋은 투자 대상을 찾겠습니다.

제가 세운 가설이 맞는지도 계속 검증하겠습니다.

특정 지역이나 단지가 더 가치 있다고 판단했다면 

과거 가격 흐름, 전세가, 실거래, 현장의 수요와 매물 상황을 통해 

그 판단이 실제 시장에서도 나타나는지 확인하겠습니다.

예상과 다른 결과가 나온다면 억지로 기존 생각을 유지하기보다

제가 놓친 가치 요소가 무엇인지 다시 살펴보고 판단을 수정하겠습니다.

결국 앞으로는 ‘서울이라서 좋다’, ‘지방이라서 싸다’, ‘공급이 없어서 오른다’와 같은 

단편적인 기준으로 결론을 내리지 않겠습니다.

같은 가격이라면 더 좋은 것을 찾고,

비슷한 가치라면 더 저렴한 것을 찾는 비교평가를 반복하겠습니다.

이를 통해 막연한 생각을 실제 투자 기준으로 구체화하고,

여러 선택지 가운데 가치 대비 가격이 가장 좋은 대상을 선택할 수 있는 투자자로 성장하겠습니다.

감사합니다. 갱지지 튜터님👍

(오늘 많이 언급해주셔서 감사합니다. ㅎㅎ)