안녕하세요.
어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈 입니다.
월부학교 3강은 갱지지튜터님께서 ‘수도권 지방 비교평가로 10억 이상의 자산을 쌓는 법’에 대한 강의를 진행해주셨습니다.
최근 1~2년 시장의 결과를 보고 “지방 신축 했어야 됬는데” , “수도권 했어야 됬는데” 라고 아쉬워하는 사람들이 많습니다.
그리고 지금 수도권 비규제지역에서 투자할 수 있는 단지들은 지방의 가치 있는 단지들과 가격도 투자금도 비슷한 단지들이 많기에 수도권과 지방에 대한 비교평가가 필연적이게 되었기에 이번 강의가 큰 도움이 될 것 같습니다.
지금 살 수 있는 아파트는 “어떤 가치인가”
최근 열반 기초 강의에서 나왔던 것 처럼 가치를 기반으로 3가지 관점으로 부동산 자산을 구분해주셨습니다.
- 장기간 우상향하는 강남 1시간 이내, 광역시 부촌의 고가치 자산
- 가치가 있지만 대체 가능한 강남 1시간 이상, 지방 신축 자산
- 저가치로 매매 관점에서 접근해야 하는 경기 외곽 구축과 지방 구축 자산.
지금 우리가 투자로 볼 수 있는 단지들은 대부분 장기보유 대상이 아니라, 매매 관점으로 봐야하는 자산들로 저평가 구간에 매수 하는 것이 중요하기에 더욱 비교평가가 필요한 시기입니다.
그리고 지금 투자하는 단지들은 대부분이 매매의 대상이기에 ‘환금성’이 중요하며, 환금성에 영향을 미치는 것은 지역내 선호도입니다.
수도권 지방 투자 비교평가
지역을 바라보는 큰 카테고리를 구분해주셨습니다.
- 대장 생활권
- 선호 생활권 : 신축 밀집으로 대체 가능
- 가성비 생활권
- 후순위 생활권
우리가 임장을 하면서 임장지에 한하여 생활권 선호도를 구분하곤 하지만, 지역 전체적인 관점에서 임장지의 생활권을 바라보지는 않는 것 같습니다.
지난 반임장에서 인턴튜터님도 지역이라는 프레임을 벗어나서 생활권 단지위로 가치를 보는 관점이 필요하다는 말씀을 해주셨었는데, 지지 튜터님도 비슷한 관점으로 지역을 보고 계셨습니다.
쉽게 땅의 가치가 낮은 지역에서 아무리 1등 생활권이라도, 땅의 가치가 높은 지역의 후순위 생활권보다 선호도가 떨어질 수 있기에 앞마당이 늘어날 수록 지역이라는 프레임을 벗고 넓은 관점에서 생활권 단위로 선호도와 땅의 가치를 비교하는 관점을 가져야 가치를 더 잘 비교할 수 있을 것 같습니다.
수도권 지방 투자 우선순위
우선순위는 기회비용 측면에서 살펴봐야 됩니다.
즉, 비교평가를 통해서 비슷한 가치를 가지는 단지라면 전세가율, 공급, 분위기를 비교하고 우선순위를 잡을 수 있습니다.
- 전세가율이 높다면 투자금이 적게 들어가고
- 지방에서 공급이 적다면 전세가, 매매가 상승의 가능성이 높고
- 선호도를 파악하고 다음 흐름이 넘어올 단지라면 규제의 풍선효과 수혜를 받을 수 있습니다.
우리가 비교평가는 열심히 하지만, 이런 우선순위 관점에서 잘 생각하지 않는 것 같습니다. 또는 비교평가와 우선순위 중에서 무엇이 더 중요할지 헷갈리기도 하는데 비교평가와 우선순위에 대한 관점을 잘 정리할 수 있었습니다.
월부학교에서 성장하는 법
월부학교라는 환경은 최고의 투자자들이 모여서 더 성공하고 성장하기위해서 노력하는 환경이기에 환경안에 있는 것만으로도 너무 재밋고 행복함을 느낄 수 있습니다.
하지만 튜터님께서 월부학교에서 성장하기 위해서는 단순히 환경을 누리는 수준이 아니라, 환경을 나 스스로 만든다는 마음으로 임해야 더욱 성장할 수 있습니다.
또한 투자자로 오래 하기 위해서는 재미와 의미, 성장이 모두 필요하다는 부분을 인지하고, 튜터님의 말씀에 신뢰를 가지고 피드백을 드리며 감사한 마음을 잊지 않겠습니다.
긴 시간 소중한 강의해주신 갱지지튜터님 감사합니다.
