안녕하세요
하루하루 몰입하는 투자자
하몰이입니다.
비교평가.. 이번 갱지지튜터님께서 비교평가의 본질적 의미와
실제 투자의사결정하는 프레임에 대해서 설명해주셨습니다.
실제로 적용해볼 프레임과 장표가 굉장히 많았습니다.
단지분석 / 결론파트에서 꼭 적용하겠습니다.
찢었습니다 튜터님..!
수도권/지방 왜 같이 봐야할까?
이번 강의를 통해서 제가 경험하지 못했던 지난 시장 분위기를 파악할 수 있었습니다.
수도권 VS 지방이라는 프레임에서 지금은
수도권에서도 단지대 단지
지방에서도 단지대 단지
2개를 비교할때도 단지대 단지
사실 어려운 부분이 있습니다.
그래서 어떻게 투자의사결정을 가지고 가야할까?
시장 속에서 나오는 규제와 시장 분위기에 따라서
어떤 모습을 보이는지를 시작으로
고가치/보통가치/저가치 별로
투자시 어떤 전략을 가져가야 할까?
싸게 사야할까? 타이밍이 중요할까?에 대해서
정리해볼 수 있는 첫 강의였습니다.
반드시 매도의 관점까지 생각해서
의사결정하겠습니다.
비교평가 끝판왕, 수도권 VS 지방 이렇게 고민하세요
사실 수도권과 지방을 비교하는게 어렵기에 무의미하다고 생각했습니다.
수도권에서는 입지, 지방에서는 공급이 중요하다는 프레임만 있었지만,
이번에는 이론적인 방법을 배울 수 있는 엄청난 시간이었습니다.
가격-> 체급을 맞춘다. (평단가,랜드마크,단지)
사실 이 부분을 설명하기 위해 얼마나 많은 고민을 하셨을지 느껴졌습니다.
가격으로 체급을 맞춘다는 것이 어려웠던 이유는 평단가만으로 판단할 수 없을정도로
지방 안에서는 가격밴딩차이가 심했기 때문인데요.
역시나 튜터님께서도 평단가와 TOP10 단지들을 바라보면서
이정도 가격수준이면 비슷한 체급으로 볼 수 있다 판단하는 법을 알려주셨습니다.
-> 환금성이 중요한시장(어디가 더 많이벌지가 아니라 잘팔리는게중요)
상품성 자체가 환금성이라는 생각만 하면 “연식”에 꽂힐 수 있습니다.
다만, 각 지역별로 투자할 수 있는 구축도 존재합니다.
이에 대한 개념은 한 줄로 정리할 수 있습니다.
“환금성은 상품성으로 결정되는게 아니라, 선호도로 결정된다”
선호도 떨어질수록 전세가가 매매가를 올리는 힘이 약한것이고
대체로 지방에서 구축이 이런모습을 보이기에 연식으로 오해했던 점을 바로 잡을 수 있었습니다.
입지좋지만 비선호하는 단지보다는 수도권/지방 선호단지가 좋을 수 있고
입지아쉽지만 선호도 좋은단지 즉, 교통+지역내 뾰족한선호도(학군,환경)가 있다면 좋을 수 있다는 것
가격이 오른단지 의사결정이 어려운 부분이었는데
수익률이 아쉽더라도, 지역내 최고인가를 확인해보고 보조지표를 통해 이전 상승을 확인해볼 것
즉, 정리해보면요
선호도가 준수하고 싸지않다면 다른대안을 지역 내에서 , 지역 간에 비교해볼 필요가 있고
가격은 비슷한데 선호도 떨어진다면 당연히 선호도가 좋은(학군,환경,교통 등)것을 검토해볼 수 있다.
시장상황, 내상황에 맞는 것으로 우선순위 세우고 검토하기
전세가율에 대해서 다시 이해할 수 있었습니다.
전세가율과 함께 봐야할 것은 “가격수준”
즉, 매매와 전세가 모두 싸서 전세가율이 높은지
아니면 지금의 공급절벽속에서 함께 많이올라서 높은건지.. 절대가도 함께 참고하겠습니다.
또 추가적으로 공급과 분위기를 설명해주신 부분이 있는데요,
이번 상승장을 통해서 느낀 것은 지방은 정말 공급에 정직한 부분이 있다는 것도 있지만
청주와 같이 공급장에서도 반도체 호황분위기라든지,
수도권에서의 규제지역지정으로 인한 풍선효과라든지,
생각보다 다른 변수들도 존재하고 시장에 따라 어떻게 변할지 모른다는 점입니다.
즉, 어디가 투자하기 좋은지는 알 수 없지만
이러한 역사는 지난번에도 이번에도 그리고 다음에도 그럴수밖에 없다고 느꼈습니다.
왜냐하면 좋은 땅은 정해져있으니까요..!
물론, 강의에서 말씀 주신것처럼 전세가율/공급/분위기가 가장 본질은 아니고,
지역의 급지/생활권 선호도/단지선호도 등 “가치”가 우선이어야 합니다.
다만, 이러한것들이 막상막하일때는 투자자 입장에서
투자한 시점 기준으로 좀 더 빨리 벌 수 있는것도 중요합니다.
빨리 벌 수 있는 지역이라는 예측은 할 수 없지만, 전례를 통해서
우선순위를 설정해볼 수는 있습니다.
리스크를 꼭 대비하고 지킵시다 ㅎㅎ
과도한 대출, 높은 전세가는 투자자에게 항상 리스크입니다.
3글자로 표현할 수 없을정도로 망하는 지름길이 될 수 있다는 의미인데요,
대출을 활용하기 위해서는 가용대출 금액대별 후보단지라도 뽑아두고 문의해야하고
반드시 특정단지에 꽂혀서 사고하는게 아니라 내 상황에 맞게 활용하는 것을 명심하겠습니다.
긴 시간동안 많은 인사이트 주신
갱지지 튜터님 감사합니다!
