안녕하세요 힘들면 더 힘내 호야혜 입니다~!
더운 여름 어떻게 보내고 계시나요?
저는 월부학교에서 뜨거운 여름을 보내고 있습니다.
그래도 절기가 바뀌었다고 이제 조금 시원해졌다고 바람 분다고 좋아하는 반원들 보면 우리 참 투자에 진심이구나 싶습니다.
(아직 한낮에 기온은 34도 입니다. 여전히 덥습니다 ㅎㅎ)
요즘 투자를 하고도 전세 빼기 때문에 걱정과 고민을 하시는 분들이 많이 있습니다.
분명히 매수는 잘 했지만 그 다음은 또 다른 영역 입니다.
전세 빼기에 대해서 제가 후기를 쓰지 않았는데요.
이유는 간단 합니다.
물건 올리고 주말에 바로 연락이 왔고, 1시간 만에 새로운 세입자가 결정이 되었기 때문 입니다.
솔직히 말씀 드리면 힘든게 없었습니다. 그래서 당시에는 남길 내용이 없다고 생각 했습니다.
그런데 시간이 지나고 보니 그 과정에서 보지 못한 것들이 있었습니다.
특히 투자를 앞두고 의사 결정을 하는 과정에서 꼭 한번 보시면 좋을 것 같습니다.
1. 상황
25년 1월 저는 주인전세를 맞췄습니다. 그래서 내가 원하는 투자금에 셋팅을 했고 2년 계약을 했지만 매도자가 원하면 언제든지 나가도 좋다고 합의 되었습니다. 다만 다음 세입자를 구해야 하니 3개월 전에만 말해 달라고 했습니다.
당시에도 지금처럼 전세가 없는 상황이었기 때문에 더 높게 설정 해서 내 투자금을 줄일 수도 있었지만 상황이 어떻게 변할지 모르기 때문에 무리하지 않고 주변 시세에 맞춰서 하지만 가장 높은 금액에 셋팅 했습니다.
(다음 전세 셋팅도 어느 정도 고려한 설정 이었습니다. 역전세 맞을 수 있으니까..!)
매도자는 아이가 학교를 다니고 있었기 때문에 겨울 방학 정도에 이사를 가지 않을까 싶었습니다. 계약을 하면서도 서로 그런 이야기를 하기도 했으니까요..
그리고 제가 투자한 지역은 학군지이고 학기 중에 이사를 간다? 쉽지 않은 결정을 해야 하는 상황 이었습니다.
(미리 매도자의 상황을 잘 파악하고 있었습니다.)
하지만 예상보다 빠르게 연락이 왔고 여름방학인 8월에 이사를 가겠다고 했습니다.
감사하게도 날짜를 지정해 주지는 않았고 8월 중이면 좋겠다. 세입자 구해지면 나가겠다. 라고 잘 협조 해주셨습니다.
연락을 받은 시기는 4월 말이었고 바로 부동산 사장님께 전화해서 올려 달라고 했습니다.
2. 준비과정
투자 하고 얼마 안되었기 때문에 자주 들어가서 시세를 봤습니다.
(아시죠? 언제 오르나 매일 들어가 보는 거? ㅎㅎ)
물론 놓치지 않았던 것은 주변의 전세 상황과 가격이었습니다.
그리고 인근 지역도 앞마당 만들면서 관리를 했기 때문에 누구보다 주변 상황을 잘 알고 있었습니다.
그래서 물건을 내놓을 때에도 이미 준비가 되어 있었습니다.
저는 야망호가로 기존 가격보다 5천만원 높은 가격에 올렸고,
제 물건의 장점은 “학군지, 특올수리, 입주시기 조절 가능” 딱 3가지 였습니다.
당시에도 지금처럼 전세가 없는 상황이었고 적정 전세가는 있지만 어떻게 가격이 붙을지 아무도 모르는 상황 이었습니다.
부사님들도 감이 없기 때문에 높게 부르면 오히려 손님 안붙는 다고 말리는 상황 이었습니다.
그래서 제가 이 가격을 불렀을 때에도 저희 부사님은 갸우뚱 하면서 안나갈껄? 올려는 볼께요.. 라고 하셨습니다.
현장에서 매물 흐름을 가장 잘 하는 사람은 부사님입니다.
하지만 저는 주변 지역과 인근 지역의 전체 흐름을 지켜보고 있는 투자자 입니다.
서로가 바라보는 범위가 달랐기 때문에 저는 제가 확인한 흐름과 시장 상황을 바탕으로 가격을 결정할 수 있었습니다.
3. 결과
처음에는 기존 전세가보다 5천만 원 높은 가격으로 물건을 올렸습니다.
그리고 1천만 원 네고를 해서 최종적으로 기존 전세가보다 4천만 원 높은 가격에 계약을 하게 되었습니다.
불과 5개월 만에 전세가가 4천만 원 올랐습니다. (야호~!)
상황은 이랬습니다.
“손님이 왔는데 조건만 물어볼께, 특올수리 해줄꺼고 날짜는 8월이고 같이 조정 하면 되지?”
“네”
“알겠어 잠깐만 기다려봐”
“네”
“손님이 근처에 나온 물건 다 봤데.. 다 별로고 우리는 특올수리 해주는 조건이니까 집도 안보고 계약 하겠데, 대신 1천만원만 깎아줘.. 여기 아이 초등학교 보내려고 이사오는 거고 강아지 이런거 안키우고 사람들 좋아 그러니까 계좌번호 바로 보내~”
“네”
더 물어 볼 것도 없었고 사장님이 알아서 브리핑 해주고 정말 “네” 3번에 끝났습니다.
1천만원 네고? 예상 했습니다. 나는 이미 야망전세가 였기 때문에 이 정도면 감사 했습니다.
지금 생각해보면 불과 5개월 만에 기존 전세가보다 4천만 원 높은 가격으로 계약한 것입니다.
이미 제가 내놓은 가격 자체가 전세 최고가 였는데, 그 가격을 기준으로 다시 한번 최고가를 만든 셈이었습니다.
아무도 없는 상황에서 전세가를 앞에서 리딩하고 있었습니다.
4. 복기
투자자는 “운 + 실력” 모두가 따라줘야 한다는 말이 있습니다.
맞아요.. 운이 좋았습니다. 시장을 잘 만났고 좋은 타이밍에 투자를 했고 좋은 집주인과 세입자를 만나서 편하게 거래를 했습니다.
그렇다고 운을 바라지 않았습니다. 운이라는 변수를 최소화 하기 위해서 실력을 쌓았습니다.
무엇보다 좋은 운을 기다린 것이 아니라, 운이 오더라도 잡을 수 있도록 준비 했습니다.
매달 앞마당 하나 씩 늘리면서 주변의 동료들 처럼 똑같이 독강임투 했습니다.
좋은 동료들과 함께했고 내가 더 좋은 사람이 되기 위해서 노력 했습니다.
그리고 배운대로 좋은 투자를 했습니다. 결정적으로 싸게 샀습니다..!
저환수원리에 맞는 투자였고, 입지 독점성이 있고, 학군이라는 확실한 수요가 있는 곳 이었습니다.
내 물건의 가치를 알고 있기 때문에 전세가를 리딩할 수 있었고 내가 유리한 방향으로 결과를 만들 수 있었습니다.
운이 좋았다 라고 말하지만,
배운대로 실행하지 않았다면 가질 수 없는 것 이었습니다.
5. 마지막으로…
최근 반복되는 규제와 역대급으로 복잡해진 세금 셈법 덕분에 많은 분들이 혼란스럽고 어려워하고 있습니다.
특히 막상 투자를 하려고 보면 왜 이렇게 집값은 비싼지, 살 수 있는 곳은 없는 것 같고, 지금 사도 되는 건지 고민이 많아지는 것 같습니다.
그런데 이제 와서 돌아보면 제가 투자하던 그때가 오히려 더 싸게 느껴지고, 기회도 많았습니다.
하지만 당시에도 모두가 지금처럼 고민하고 있었습니다.
집값은 이미 많이 올랐다고 생각했고, 앞으로 더 오를지에 대한 불안도 있었습니다. 시장 상황이 복잡하고 어려운 것은 그때도 마찬가지였습니다.
그렇게 생각해 보면 지금도 분명 기회가 있는 곳들이 있다고 생각합니다.
좋은 곳들은 빠르게 전고점을 회복했지만 아직 회복하지 못한 단지들도 많이 있습니다.
저는 오히려 이렇게 모두가 혼란스럽고 걱정하는 시장 속에 기회가 있다고 생각합니다.
투자에는 항상 불안이 따라옵니다. 그래서 모두가 좋다고 이야기할 때는 이미 가격이 많이 올라 있는 경우도 많습니다.
“공포에 사고 환희에 팔아라”는 말처럼, 지금이 무섭고 걱정되고 많은 사람들이 똑같은 고민을 하고 있다면 오히려 그 안에서 기회를 찾아봐야 할 때 라고 생각 합니다.
물론 시장 상황이나 운은 우리가 마음대로 할 수 없습니다.
하지만 운이라는 변수를 줄이기 위해 실력을 쌓고, 좋은 물건을 찾기 위해 노력하는 것은 우리가 할 수 있습니다.
그러기 위해서는 결국 “현장”으로 가야 합니다.
직접 보고, 비교하고, 적극적으로 조건을 맞추고 협상하면서 내 상황에 맞는 물건을 만들어야 합니다.
그렇게 계속 노력하며 찾다 보면 결국 나에게 맞는 좋은 물건을 만날 수 있을 거라고 생각합니다.
저도 다가오는 기회를 잡기 위해 더 열심히 현장에 나가서 찾아보겠습니다.
같이 힘내 봅시다!! 화이팅~!!!
