안녕하세요
동료들과 함께 꾸준하게 성장하고 투자하고 싶은
월부지니1입니다.
오늘 알아볼 지역은
4호선이 중심을 가로지르며 경기도 학군지 중 하나인!!
안양시 동안구입니다.
🔎 지역 위치 파악하기
동안구는 북쪽으로는 관악구를, 동쪽으로는 과천시, 의왕시를, 남쪽으로는 군포시를, 서쪽으로는 안양시 만안구를 접하고 있습니다. 과천을 넘어서면 곧바로 강남이기 때문에 강남과의 직선거리도 매우 좋다는 특징을 가지고 있는 지역입니다.
🔎 지역 분위기 파악하기
| 뉴스 동향
최근 들어 안양시 동안구는 “생애최초 매수인”들이 가장 많은 지역으로 꼽혔습니다.
규제 지역 생애최초의 경우 LTV 70%로 최대 6억원까지 대출이 가능한데요, 자기 자본이 3억원이 있다면 약 8~9억원 정도의 집을 매수할 수 있는 정도 입니다.
안양시 동안구의 경우 25평의 중위 매매가가 7.9억원 정도로 다수의 생애최초 매수인들이 접근할 수 있는 가격입니다.
전세개수는 세자릿수밖에 안되는 것으로 나타났는데요, 아래 전세 물량을 통해 다시 확인해보도록 하겠습니다.
| 매매/전세 지수
매매지수는 지속적으로 상승의 방향을 보여주고 있으며 5월 양도세 중과 유예가 중료되기 전 4월 ~ 종료된 후 5월 말일까지는 상승세가 약화되다가 6월 말부터 다시 상승흐름이 강해지는 것을 알 수 있습니다.
그리고 2026년 4월 정부에서 가계대출 총량관리를 시작, 2026년 7월부터 은행자체 대출 총량관리를 시작하면서 대출이 조여오다보니 7월부터는 전세거래량이 크게 줄어들면서 전세지수도 지지부진하다는 것을 알 수 있습니다.
시간이 지날수록 매매가는 고공행진, 전세는 묶이는 흐름을 볼 수 있습니다.
| 생활권별 단지의 가격 흐름
6개월 간 생활권별 단지들의 가격 흐름을 보았습니다.
평균적으로 매매가는 0.9억원 상승, 전세가는 -0.4억으로
앞서 확인했듯 매매가는 6개월 사이 9천만원이 오르고 전세가격은 지지부진하다는 것을 확인할 수 있었습니다.
| 매매/전세 물량
매매물량은 양도세 중과 유예 종료 전인 2026년 3월 28일 3,176개로 올해 들어 피크를 찍고 매물이 급감하여 2026년 8월 3일 최저 물량을 찍고 최근 들어 2,128개로 회복한 모습을 보입니다.
이런 매매물량이 다시 쌓이는 현상은 2024년 8월 입주했던 평촌트리지아, 2023년 11월에 입주했던 평촌센텀퍼스트, 2021년 4월 입주했던 평촌어바인퍼스트 등 신축단지의 2년~4년 보유했던 매물들이 하나씩 쌓이고 있는 것으로 보입니다.
전세의 경우 원래도 많지 않았지만, 2026년 4월 24일 올해 최고치인 449개를 찍고 현재 343개로 굉장히 적은 물량인 것을 알 수 있습니다.
🔎 안양시 동안구 세세하게 살펴보면? <84m^ 기준>
📌평남 생활권 : 귀인마을 현대홈타운(2002y, 967^) - 15억대
✔ 가격(매매/전세) : 15.5 ~ 16억 / 8~8.5억
✔ 최근 거래 동향
- 매매거래가 굉장히 활발한 편은 아니지만 문의 종종 오며 현금 대기자도 있음
- 전세는 잘나가며, 문의도 많고 최근에는 1월 입주를 원하는 손님들이 많음
- 최근들어 집주인들이 실거주하겠다고 해서 전세 다시 구하는 손님들 왕왕 있으며 전세 대기자는 3명 정도 있음
- KB시세 13.8억 정도로 대출은 6억까지 나옴(방공제 후 5.5억)
📌 평남 생활권 : 무궁화 금호(1992y, 438^) - 12억대
✔ 가격(매매/전세) : 12~13억/7억
✔ 최근 거래 동향
- 매매 거래는 활발한 편은 아니고 가끔씩 하나씩 거래되면서 가격이 오르고 있음
- 대출규제로 인해 주춤하는 상황, 6억까지 나오던 대출이 3억으로 줄이니 24p 매도해서 올 수 있는 사람이 몇 없음
- 최근 11.4억에 거래되었고 바로 옆 경남이 12.3억에 거래되었음
- 전세는 최고가 7억까지도 나갔지만 올봄 거래된 것이며 최근엔 매매보다도 거래가 잘 안됨.
- 전세도 대출이 묶여 잘 안나오기 때문에 문의가 많이 없음
📌 평북 생활권 : 한가람 삼성(1995y, 708^) - 12억대
✔ 가격(매매/전세) : 12 ~ 12.8억/5.5억
✔ 최근 거래 동향
- 최근 실거래 11.5억에 거래되었으며 11억대에서는 문의가 많은 편임
- 최근 12억으로 가격대가 올라섰는데도, 문의는 계속 많이 오는 중임
- 대출이 많이 안나오는 만큼 갈아타기 수요가 많음
- 전세는 수리 잘 되어 있으면 5.5억까지도 가능할 것으로 보이며 전세 매물이 없기 때문에 금방 나갈 것임
- 통합재건축 단지로 한가람두산, 한가람한양과 함께 재건축을 추진중에 있으며 7월에 주민제안서를 접수 받아 아직은 절차가 많이 남은 지역이지만 기대감이 엄청남.
📌 평북 생활권 : 관악(동성, 현대, 청구)(1991y, 1800^) - 11~11.5억
✔ 가격(매매/전세) : 11~11.5억/5.6억
✔ 최근 거래 동향
- 최근 수리되지 않은 31평은 10.7억에 거래 되었음
- 대출 여파로 매수 문의는 많이 오지만 거래가 잘되지는 않음
- 최근 2주동안은 문의조차도 뜸했음
- 일반 대출은 보통 2~3억 정도 대출이 나오고 있으며, 생애최초 정도 되면 4~5억 정도 대출을 받을 수 있음
- 전세는 5.6억 정도 생각하면 될 듯하며 대기자도 있음
- 대기업 회사 자체 대출이 잘나오기 때문에 대출 총량을 줄였지만 그래도 거래가 좀 되고 있는 듯(판교, 하이닉스 등)
📌 인덕원 생활권 : 인덕원마을삼성(1998y, 1314^) - 14억대
✔ 가격(매매/전세) : 14.5 / 6.2억
✔ 최근 거래 동향
- 최근 매매 거래는 세법 개정안 이슈 이후로 조금 뜸한 상황임
- 올초에만 해도 물건이 없어서 못팔았는데, 최근에는 매물이 하나둘씩 쌓이며 거래는 안되고 있음
- 전세는 6~6.5억 정도 생각하면 되는데 6.5억은 잘 안나갈 것 같음
- 전세 대기자는 항상 있으며 전세가 7월만 해도 5억대였는데 금방 6억대로 올라선 상황임
📌호계 생활권 : 평촌어바인퍼스트(21y, 3850^) 13억대
✔ 가격(매매/전세) : 13억 / 7.2~7.5억
✔ 최근 거래 동향
- 최근 호가는 13억이지만 13억에 거래 안되고 있으며 12억대로 내놓아야 거래된다고 보면 됨
- 최근 대출 총량제로 대출이 잘 안나오면서 매수세 줄어들었음
- 매수 문의는 11억대로 보통 많이 오고 있음
- 전세도 문의가 뜸한 상황이며 거래가 잘되고 있지는 않은데 이것도 대출 여파가 큼
- 하반기에 4년 도래 매물이 많이 나올 것 같은데 그럼 더 가격이 많이 떨어질 수 있음
📌비산생활권 : 평촌자이아이파크(21y, 2737^) - 12억대
✔ 가격(매매/전세) : 호가 13억대/ 7.5~8억
✔ 최근 거래 동향
- 최근 매매 실거래 거의 없으며 문의는 많은데 거래가 안됨
- 59m^도 매매 거래가 잘되는 편은 아님 = 대출, 금리 영향
- 대출규제와 금리 상승으로 영향을 많이 받음
- 요즘에 물건이 많이 없어 전세는 7.5~8억 정도로 전세는 잘 나가고 있음.
🔎 안양시 동안구 분위기 총정리
✔ 가격대
[매매] 신축 : 12~13억 대 / 구축 : 11~15억 대
[전세] 신축 : 7~8억대/ 구축 : 5~8억대
✔ 거래 동향
- 매매 : 대출 규제 여파로 인하여 매매거래가 활발하지는 않지만 지속적으로 문의가 있음, 다만 재건축 호재가 붙었고 다른 단지에 비해 가격대가 낮은 11~12억대의 한가람 삼성은 지속적으로 거래가 잘되고 있음
- 전세 : 대출 규제 여파로 인하여 전세 거래도 영향을 받고 있지만 매물이 많지 않고 매매 가격이 높은 탓에 거래는 잘되고 있음
- 현재 전세 거래가 활발하지는 않지만, 학군지 구축 단지나 신축단지들에서는 여전히 거래가 활발한 것으로 보이며 애매한 구축의 경우에는 거래가 많지 않은 것으로 보임
- 생애최초의 경우 대출이 70%까지 나오기 때문에 최소 4~5억 대출을 가지고 갈아타기를 많이 하고 있으며, 일반대출의 경우 2~3억까지 밖에 안나오기 때문에 갈아타기 수요가 많지는 않은 것으로 보임.
- 안양시 동안구의 경우 11~15억대 단지들이 많이 분포하고 있으며 이 지역은 공시지가 10억 미만으로 세제 개편안으로 인한 영향이 큰 지역이 아니며 대출 규제에 의한 영향이 대부분임.
- 인덕원의 경우에는 2주택으로 보유한 주인들이 꽤 있는 것으로 보이며 이 지역에서만 세법 영향이 있다고 이야기 하고 있음
✔ 지니생각
- 동안구의 경우 대부분 11~15억대 사이에 선호하는 단지들이 분포하고 있으며, 외곽에는 8~9억대 단지들도 있는데 알아보지 못한 점이 아쉽
- 대출 규제로 인해서 거래가 소강되어 있는 지역으로 27년 초 대출총량이 풀리게 되면 거래가 굉장히 많이 될 것으로 보이며 그 때 다시 가격이 점프업할 것으로 생각됨
- 대출이 나오지 않다보니 배후지역에서 넘어오는 수요가 지금도 많지 않은 것으로 보임
- 동안구를 보면서 “학군지”가 이 지역에서 얼마나 가치가 있는지 알게 되었으며, 쿼드라 역세권이 될 인덕원의 힘도 알 수 있었음.
