안녕하세요?
부자아빠의 꿈을 이루고 있는
로건파파입니다.
오늘의 Q&A는 매수 후 발견한 중대하자에 대한 이야기인데요, 질문자 분의 사연을 들으니 너무나도 힘든 상황인 것 같아 저 역시 마음이 좋지 않았습니다.
처음 이 질문을 읽었을 때에는 ‘벌레의 출몰’에 대한 불편함이었기에, ‘단순히 이는 ‘하자’라고 볼 수 없지 않나?’라고 생각했습니다. 그래서 좀 더 관련 법규 및 판례들을 찾아보기 시작했습니다.
#하자담보책임 중 중대하자의 범위
위 법률은 하자담보책임에 대한 민법에서 가져왔습니다. 이러한 민법 상의 관련 법규에 따라서 부동산 매매계약을 진행할 시
“매도인의 하자담보책임에 대해서는 관련 법규를 따른다. ”
"노후로 인한 경미한 하자(결로, 벽지 훼손 등)는 매수인이 부담하되, 잔금일 기준 6개월 이내에 발생하는 중대한 하자(누수, 보일러 메인 배관 파손 등)에 대해서는 매도인이 수리 비용을 부담한다."
등의 특약을 써서 사전에 알지 못한 하자에 대해 매수인을 보호하고 있습니다.
하지만 이 ‘중대한 하자’가 도대체 어디까지의 하자를 말하는지가 명확하게 법률로 정해져 있지 않아서 그 판단이 많이 곤란한 것 같습니다. 중대한 하자는 도대체 어디까지를 포함하는 걸까요?
#중대한 하자의 범위
일반적으로 바라보는 중대한 하자란,
- 누수 및 방수 불량: 천장, 벽체, 욕실 등의 누수와 이로 인한 심각한 곰팡이 발생
- 배관 및 설비 고장: 보일러 고장, 상하수도 및 배관 막힘·파손
- 균열 및 구조적 결함: 건물의 주요 구조부에 생긴 심각한 균열이나 건물의 뒤틀림·기울어짐
- 기타 필수 시설 결함: 단선이나 누전 등 일상생활을 유지하기 어려운 치명적인 내부 시설물 결함
등 실제 매수인이 주택을 취득한 목적(거주)을 달성할 수 없을 정도의 하자를 말합니다. 실제 법률상에서도 ‘하자’를 ‘거래 통념상 기대되는 객관적 성질이나 성능을 갖추지 못한 경우’ 로 보고 판단하고 있습니다.
#‘바퀴벌레의 출몰’도 중대한 하자라고 볼 수 있을까?
아쉽게도 이와 관련된 관련 판례를 찾지 못했지만, 다른 판례들을 참고해본 결과 법원의 해석과 판단에 따라 결과가 달라질 가능성이 높아 보였습니다.
먼저 몇 가지 청구가 어려운 이유를 찾아보자면,
1. 단순한 벌레 출몰이 건물의 구조적 결함으로 보기 어렵고,
2. ‘매매쳬약 체결 당시’부터 이미 집안에 대량 서식하고 있었다는 점을 매수인이 증명해야 하는 불편함,
3. 집을 보러 왔을 때, 매수인이 꼼꼼히 살피지 않은 과실 여부
등이 있을 수 있습니다. 단,
1. 바퀴벌레가 자주 출몰하는 원인이 벽면의 심각한 균열, 배관 파손, 보일러실 마감 부실 등 건물의 본질적인 구조적 결함 때문이고, 이 결함이 계약 당시부터 있었다면 구조적 하자에 대한 손해배상(수리비 및 연동된 방역비) 청구가 가능할 수 있고,
2. 매도인이 이사 전부터 바퀴벌레가 떼거지로 나오는 것을 명확히 알고 있었고, 이를 숨기기 위해 벽지를 새로 바르거나 해충 약을 숨기는 등 의도적으로 하자를 기망한 증거가 있다면 신의칙상 고지의무 위반으로 손해배상을 받아낼 수도 있어 보입니다.
따라서 법적인 조치를 원한다면,
1. 전문 방역업체를 불러 "이 벌레들은 최소 수개월 전부터 싱크대 내부에 둥지를 틀고 서식해 온 개체들이다" 혹은 "벽면 틈새가 주 유입 경로다"라는 구체적인 소견서와 진단 사진을 받아두고,
2. 민법상 하자담보책임은 하자를 '안 날로부터 6개월 이내'에 제기해야 하므로, 증거가 확보되는 대로 매도인에게 사진·소견서를 첨부해 방역비 지원을 요구하는 내용증명을 보낸다면, 손해배상을 받을 수 있는 가능성이 있을 수 있습니다.
3. 여기에 벌레가 자주 출몰하는 사진이나 영상도 미리 확보해 놓으면 좋을 것 같습니다.
그렇지만 이렇게 내용증명까지 보내게 되면 결국 법적인 다툼으로 번질 가능성이 있고, 서로의 감정 상함, 비용 및 긴 기간으로 인해 얻는 것보다 잃는게 더 많을 수 있기에 매매 계약한 부동산을 통해서 서로 원활하게 합의점을 먼저 찾는 것을 추천드립니다.
부디 원활한 합의를 통해, 또 적절한 방역으로 이 문제가 해결되길 저 역시 기도하겠습니다.
(AI 이미지로 바퀴벌레를 표현하다보니 너무 징그러워서 좀 바꿨는데… 질문자분의 마음을 대변하지 못하는 것 같아 죄송합니다ㅜㅜ)
