강서구의 화곡동에 있는 우장산아이파크e편한59와 봉천동 두산 84를 가지고 오겠습니다.
위치와 환경은 아래 그림과 같습니다.
강남까지의 위치와 교통을 생각하면 두산84가 압도적 승입니다.
그런데 호가를 보면 우장산아이파크e편한59가 14.5억이고, 두산84는 14억입니다.
그럼 무엇을 선택해야 할까요?
선뜻 선택하기 어려워서 그래프를 붙여 보았습니다.
그래프를 붙여보면 전고점은 두산84가 높고, 이번 상승장에서는 우장산아이파크e편한59가 높은 상승률을 보여주고 현재 가격이 더 높습니다.
강남까지의 위치와 교통만 생각해서는 두산의 가격이 월등히 높아야 할 것 같은데 그래프를 보면 그렇지 않습니다.
그래프를 보고 내린 아래 두 가지 해석 중 뭐가 맞는 해석일까요?
해석1) 두산84의 전고점이 더 높았으므로 두산84의 가치가 더 높고, 아직 두산이 못 오른 거다
해석2) 두 그래프는 서로 업치락뒷치락 했고, 전고점은 낮지만 23년 전저점에서 반등할 때 우장산아이파크59의 회복력이 더 높고 거래도 많기 때문에 우장산이 더 가치가 있다.
전고점을 생각하자니 해석1이 맞는 것 같고, 마곡의 직장 가치가 높아지면서 우장산아이파크가 이제 제대로 평가를 받는다고 생각하면 해석2가 맞습니다.
선뜻 결정을 못하게 됩니다.
그래프에 나타나 있는데 왜 판단이 어려울까요?
그 이유는 바로, 가치 판단을 먼저 하지 않고, 그래프를 붙여 보았기 때문입니다.
단지를 비교할 때 제가 했던 실수인데요, 입지와 선호도를 가지고 단지의 가치 판단을 먼저 해야 하는데 그래프를 먼저 붙여보고 해석하려고 했기 때문에 기준이 안 서서 비교평가에 확신을 할 수 없었습니다.
비교평가할 때는 가장 먼저 가치 평가를 해보아야 합니다.
비록 봉천두산의 위치와 교통은 매우 좋지만 관악구의 특징인 환경이 좋지 않다는 단점이 있습니다.
반면 우장산아이파크는 위치와 교통은 멀지만 마곡과 여의도의 직장 수요가 매우 큰 곳이고, 환경과 학군, 상품성이 좋으며 생활권 내 단지 선호도가 매우 높은 단지입니다.
입지와 선호도를 합한 단지 가치는 우장산아이파크e편한이 더 높을 수 있겠다고 생각을 하고 같은 평형끼리 비교해보면 아래의 그래프가 이해가 됩니다.
같은 84를 기준으로 하면 우장산아이파크e편한의 가치가 더 높고, 평형을 낮추면 두산84와 비슷하게 되는 거죠.
우장산아이파크e편한59와 봉천두산84는 비슷한 위상을 갖습니다.
그래서 선택하기가 어려울 수 밖에요:)
만일 가치 평가 단계에서 가치 차이가 확 난다면 가치가 더 좋은 것을 선택하면 됩니다.
그럼 가치가 비슷하다면?
제가 코쓰모쓰 튜터님께 질문을 드렸을 때, 이럴 때는 각 생활권 내 선호도가 더 높은 단지를 선택하면 된다고 조언을 주셨습니다.
요약 정리)
- 같은 가격인 전용 59와 전용 84를 비교할 때도 가치 비교가 우선이다
- 가치가 비슷하다면 선호도를 기준으로 선택하면 된다
- 그래프를 붙이는 것은 보조지표이다.
단지 비교 평가하는 데 조금이라도 도움이 되면 좋겠습니다
감사합니다.
