안녕하세요, 즐겁고 행복하게 경제적 자유를 꿈꾸는욤입니다 :)
1호기 투자 이후 2호기를 알아보면서
저는 자연스럽게 “다음 투자는 지방광역시에서 해야겠다”고 생각했던 것 같습니다.
그런데 올해 초 처음 투자 코칭을 받으면서 생각이 조금 달라졌습니다.
“지방 광역시로만 한정 짓지 말고, 비규제 수도권까지 넓혀서 찾아보세요.”
마스터 멘토님의 조언을 듣고,
그때부터 지방뿐만 아니라 비규제 수도권의 앞마당도 하나씩 늘려가며 투자처를 찾아보기 시작했습니다.
그러면서 강의와 진담 튜터님의 말씀을 들으면서,
“같은 아파트 투자라도 지방과 수도권은 시장을 바라보는 관점이 조금 다르구나.” 를 배울 수 있었습니다.
처음에는 단순히 가격이 싸고 많이 오를 것 같은 곳을 찾으면 된다고 생각했는데,
공부할수록 중요한 것은 어떤 시장에 투자하느냐에 따라 ‘무엇을 중요하게 봐야 하는지’가 달라진다는 것이었습니다.
지방의 선호 단지도 시장이 꺾이면 가격이 크게 조정될 수 있다?
강의를 들으면서 특히 인상 깊었던 부분이 있었습니다.
지방광역시에서 선호도가 높은 단지라고 하더라도
시장 상황이 좋지 않으면 이전 가격 수준까지 조정될 수 있다는 것이었습니다.
실제 부산 동래구의 명륜아이파크1단지 전용 84㎡ 거래를 보면 이런 시장의 움직임을 생각해볼 수 있습니다.
2020년 평균 거래가격이 약 6.9억 원이었지만 2021년 평균 약 9.0억 원까지 상승했고,
이후 2022년 평균 약 7.4억 원, 2023년 평균 약 7.1억 원 수준으로 조정되었습니다.
잔쟈니 튜터님 강의에서도 나왔던 것처럼 개별 거래 흐름을 살펴보면 2017년 수준까지 조정되는 모습도 확인해 볼 수 있었습니다.
이 사례를 통해 지방에서는 상승장에 빠르게 올라간 가격이 공급과 시장 상황에 따라
상승기 이전 수준까지 다시 조정될 수 있다는 점을 이해할 수 있었습니다.
물론 개별 단지 하나의 가격 흐름만으로 지방 전체를 설명할 수는 없지만,
“좋은 단지라고 해서 가격이 항상 이전 저점 위에서만 움직이는 것은 아니다.”
라는 점을 생각하게 해주는 사례였습니다.
반면 수도권 외곽의 사례로 안양시 만안구 수리산성원상떼빌2차를 보면,
전용 84㎡가 2021년 평균 약 5.25억 원까지 상승한 이후 2022년 평균 약 6.09억 원으로 고점을 형성했고,
2023년에는 평균 약 5.15억 원으로 조정되었습니다.
이후 2024년 약 4.9억 원, 2025년 약 4.89억 원, 2026년에는 약 5.13억 원 수준의 평균 거래가 확인됩니다.
수리산성원상떼빌은 만안구 내에서도 비역세권에 위치한 구축 단지이지만,
조정 이후에도 일정 수준의 가격을 유지하고 다시 회복하는 모습을 볼 수 있었습니다.
물론 이 사례만으로 수도권 전체의 가격 흐름을 설명할 수는 없습니다.
다만, 수도권도 가격 조정을 받지만 입지와 수요가 뒷받침되는 단지는 조정 이후 가격이 다시 회복되는 모습을 보여줄 수 있다는 점을 생각해 볼 수 있었습니다.
그렇다면 지방이 더 위험하다는 뜻일까요?
저는 그렇게 생각하지 않습니다.
오히려 중요한 것은 시장에 따라 투자 전략을 다르게 가져가는 것이라고 생각합니다.
지방은 지역별 수급과 시장 분위기에 따라 가격이 빠르게 움직이는 경우가 있기 때문에,
좋은 시기에 매수하는 것뿐만 아니라 상승 이후에 언제 매도할 것인지도 함께 고민하는 것이 중요합니다.
하지만 반대로, “조금 더 오르겠지.”, “조금만 더 기다려볼까?”
하는 마음으로 매도 타이밍을 놓친다면 그 이후 가격이 다시 조정을 받을 가능성도 생각해야 합니다.
결국 지방 투자는 “얼마나 싸게 샀느냐” 뿐만 아니라 “나중에 누구에게, 언제, 어떤 가격으로 팔 수 있느냐”
까지 생각해야 하는 투자라는 것을 배우게 되었습니다.
지방과 수도권은 가격과 변수를 보는 비중이 다르다
진담 튜터님께서도 반임장에서 지방과 수도권의 차이점을 이해하는 것이 중요하고,
특히 지방에서는 변수(공급)를 중요하게 봐야한다고 말씀해주셨는데요,
지방에선 인근 지역의 입주물량까지 포함한 공급 변화가 매매가격과 전세시장에 영향을 줄 수 있기 때문입니다.
따라서 단순히 “이 단지가 싸네?”, “절대가격이 괜찮네?” 만으로 매수하기보다는,
“앞으로 공급(인근 지역 포함)은 어떻게 되는가?”
“이 단지를 받아줄 수요가 충분한가?”
“나중에 매도할 때 이 단지를 선택할 사람이 있는가?”
를 함께 생각해야 한다는 것입니다.
전세가율도 단순히 숫자만 보면 안 된다
또 하나 배운 것은 전세가율을 볼 때도 단순히 높다, 낮다만 보면 안 된다는 것입니다.
예를 들어 어떤 지역의 전세가율이 높은데 그 안에서 특정 단지만 전세가율이 낮다면 어떨까요?
그 단지는 매매가격이 상대적으로 높게 형성되어 있거나 가수요가 반영되어 있을 수도 있지만,
반대로 실수요자들이 선호하는 가치 있는 단지이기 때문에 매매가격이 상대적으로 잘 유지되는 것일 수도 있습니다.
결국 전세가율은 그 숫자 하나만 보는 것이 아니라,
같은 생활권의 다른 단지와 비교하면서 왜 차이가 나는지를 해석하는 것이 중요한 것 같습니다.
따라서 "전세가율이 낮으니까 안 좋은 단지” 라고 단순하게 판단하기보다는,
지역의 평균 전세가율과 비교했을 때 왜 이 단지의 전세가율이 다른지를 생각해봐야겠습니다.
결국 수도권, 지방 모두 가격, 가치, 수요, 공급을 봐야하지만,
시장에 따라 그중 무엇을 더 세밀하게 봐야하는지가 달라질 수 있음을 이해해야겠습니다.
수도권은 ‘가치 대비 현재 가격이 충분히 매력적인지'
지방에서는 ‘가격 뿐 아니라 앞으로의 변수와 매도가능성이 괜찮은가’를 더 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다.
그래서 2호기를 찾는 저의 기준도 조금 달라졌습니다
저 역시 처음에는 “2호기는 지방광역시에서 해야지.” 라는 생각이 강했습니다.
하지만 여러 지역을 공부하고 코칭과 강의를 들으면서
이제는 단순히 지방이냐 수도권이냐를 먼저 정하기보다는,
“이 시장에서는 무엇을 가장 중요하게 봐야 하지?” 라는 질문을 먼저 해보려고 합니다.
만약 지방에 투자한다면, 공급이 언제 들어오는지, 인근 지역의 공급은 어떤지,
전세 수요가 충분한지, 지역 내에서 선호되는 단지인지,
그리고 무엇보다 내가 원하는 시점에 매도할 수 있는 단지인지를 더 꼼꼼하게 확인하려 합니다.
그리고 좋은 상승장이 왔다면 “조금 더 오르지 않을까?” 하는 욕심 때문에
매도 타이밍을 놓치지 않도록 나만의 매도 기준도 미리 세워두려고 합니다.
반대로 수도권을 본다면,
공급이라는 변수 하나에 너무 매몰되기보다는
“사람들이 왜 이 지역을 선택하는가?”
“서울 중심, 주요 일자리와의 접근성은 어떠한가?”
“이 가격이 이 입지의 가치에 비해 충분히 싼가?”
를 먼저 생각해보려고 합니다.
결국 중요한 것은 ‘어디에 투자하느냐’보다 ‘그 시장을 어떻게 이해하느냐’
이번에 지방과 수도권 투자를 고민하며 가장 크게 느낀 것은
지방과 수도권 중 어느 시장이 더 좋으냐가 아니라, 시장마다 가격이 움직이는 방식과 주요 변수가 다르다는 것을 배웠습니다.
그래서 앞으로는 ‘지방이냐 수도권이냐’를 먼저 정하기보다
‘이 시장에서 무엇을 봐야 하는가’를 먼저 생각하는 투자자가 되어보려고 합니다.
지방에 투자한다면 변수에 대응할 준비를 하고,
수도권에 투자한다면 가격에 담긴 기회를 놓치지 않는 것.
그리고 무엇보다,
좋은 물건을 사는 것에서 끝나는 것이 아니라
좋은 물건을 좋은 타이밍에 팔 수 있는 투자자가 되는 것.
이런 부분을 마음에 새기며 투자에 임해보겠습니다.
그리고 앞으로 더 많이 공부하고 경험하면서 제 투자 기준을 하나씩 만들어가 보겠습니다 :)
읽어주셔서 감사합니다💛
