안녕하세요.
투자, 가족, 나눔 세가지의 길을 걷고있는 삼도(三) 입니다.
최근 서울 아파트 전월세 시장에서 눈여겨볼 변화가 나타났습니다. 2026년 9월 서울 아파트 월세 거래 비중이 51%를 기록하며 전세 거래 비중을 처음으로 넘어섰습니다.
(구해줘월부 콘텐츠 참고)
이 자료를 보면서 단순히 월세 비중이 높아졌다는 사실보다, 금리 변화에 따라 임차인들의 선택이 달라질 수 있다는 점에 관심이 갔습니다. 전세대출 이자 부담이 커지면 월세를 선택할 수 있고, 월세가격이 상승하면 다시 전세나 매수를 고민할 수도 있겠다는 생각이 들었습니다. 최근 전월세 시장의 변화를 보면서 제가 생각해 본 흐름입니다.
금리 상승에 따른 수요 변화 시나리오
금리 상승 → 전세대출 부담 증가 → 월세 수요 이동
↓
임대료 상승 압력 → 매매 수요 전환 가능성
금리 상승에 따른 전세와 월세 비용 차이
처음에는 금리가 오르면 전세대출 이자 부담이 커진다는 정도로 생각했습니다. 그런데 실제 비용을 비교해 보니 임차인 입장에서는 월세가 더 유리할 수도 있겠다는 생각이 들었습니다.
예를 들어 전세보증금 3억원을 연 5% 금리로 전액 대출받는다면 매월 이자만 125만원을 부담해야 합니다. 반면 같은 집을 보증금 5천만원, 월세 90만원에 거주할 수 있다면 어떨까요? 보증금 5천만원까지 대출을 활용해 연 5% 금리로 조달한다고 가정해도 월 이자는 약 21만원입니다. 월세와 이자를 합하면 약 111만원으로 전세보다 매월 14만원 정도 부담이 적습니다.
금리가 높아질수록 상대적으로 높은 보증금의 이자를 지불하는 것보다 월세로 거주하는 게 유리한 케이스도 있습니다.
이러한 상황이 계속된다면 어떻게 될까?
월세를 선택하는 수요가 늘어나고 공급이 부족하다면 월세가격이 상승할 수 있습니다. 월세 부담이 커지면 다시 전세를 선택하는 수요가 나타나고, 전세가격에도 영향을 미칠 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
여기서 한 가지 더 생각해 보게 됐습니다. 전세와 월세 모두 부담스러워진다면 일부 임차인은 매수를 선택할 수도 있지 않을까요? 실제 현장에서도 임차에서 매수로 전환하려는 사례를 접하면서 이러한 수요의 변화를 조금 더 실감할 수 있었습니다. 특히, 대출을 가장 많이 쓸 수 있는 6억 이하와 9억이하에서 거래량의 상승을 확인 할 수 있습니다.
지금보다 다음 수요가 향할 곳을 생각하며
이런 흐름을 생각하면 최근 제가 살펴보고 있는 수도권 외곽지역도 조금 다르게 보였습니다. 전월세 수요 중 일부가 매수 수요로 전환되면서 시장이 빠르게 움직이고 있었습니다. 그리고, 그런 곳의 가격 반등이 빨랐는데 상대적으로 사람들이 덜 선호하는 곳에서는 집주인분이 조건을 맞춰주면서 어떻게든 매도하고자 하는 강한 의지를 보여주는 집주인분들도 있었습니다. 실제로 단지 가치보다 조건 때문에 투자하고 싶은 단지가 생길 정도였습니다.
최근 매물을 살펴보면서 가격이 덜 올랐거나 조건을 맞춰주는 단지를 찾는 데 집중했던 것 같습니다. 하지만 앞으로는 단순히 가격이 저렴하다는 이유보다, 실수요자가 선택할 만한 입지와 가치를 갖고 있는지도 함께 살펴보려고 합니다.
이미 수요가 몰리고 있는 곳을 뒤따라가기보다, 다음 수요가 향할 곳을 먼저 찾아보는 것.
최근 경기 남부권에 수요가 집중되는 모습을 보면서 투자자라면 시장의 흐름을 뒤따라가기보다 다음 수요가 향할 곳도 먼저 살펴봐야겠다는 생각이 들었습니다. 또한 역설적이게도 수도권 외곽지역의 가격이 많이 상승하면서 상대적으로 가격이 보합세를 보이는 중심부에서도 기회를 찾아볼 수 있는 상황인 것 같습니다.
이럴 때일수록 전화 임장과 실제 매물 임장을 통해 투자할 수 있는 물건을 찾아내는 것이 중요하다고 생각합니다. 저 역시 현장에서 투자를 알아보고 있는데요. 실제로 조건에 맞는 물건을 찾기는 쉽지 않습니다. 하지만, 전화를 거듭할수록 새로운 조건의 매물을 알게 되고, 예상하지 못했던 단지에서도 기회를 발견할 수 있었습니다. 단순히 기사나 다른 사람의 글만 보고 판단하기보다, 앞으로도 현장에서 직접 확인하고 행동하면서 투자 기회를 찾아가려고 합니다.
우리 모두 현장력을 높여 함께 좋은 결과를 만들어 갈 수 있으면 좋겠습니다.
