안녕하세요.
투자, 가족, 나눔 세가지의 길을 걷고있는 삼도(三) 입니다.
최근 수도권 외곽 지역에서 투자할 물건을 찾으면서 한 가지 고민이 있었습니다.
이미 전고점에 도달한 단지에 투자해도 괜찮을까?
서울 주요 지역의 아파트들은 지난 하락장 이후 큰 폭으로 상승하며 4급지이상 선호도 있는 단지들은 전고점을 넘은 모습을 볼 수 있습니다. 반면 수도권 외곽에는 아직 전고점을 회복하지 못한 단지들도 확인할 수 있었는데요. 지금과 같은 상승장에서는 결국 각 지역의 주요 단지들이 전고점에 도달할 것이라고 생각했습니다.
그래서 아직 전고점에 도달하지 않은 단지가 수익률 측면에서 더 많이 벌 수 있는 단지로 생각하고 투자 대상으로 찾고 있었습니다.
하지만, 괜찮은 매물을 찾았지만 이미 전고점에 도달했기 때문에 추가 상승이 제한적이어서 투자로는 조금 아쉽지 않을까 하는 생각도 했었습니다. 그런데 최근 반모임을 통해 투자 대상에 대한 가치 판단보다는 가격 상승에만 집중하고 있었다는 점을 돌아보게 됐습니다.
결국, 어떻게든 돈 만 많이 벌면 된다는 생각이었던 거 같습니다.
상승은 했지만 더 많이 잃게 되는 단지들
같은 생활권에 있는 단지들을 비교했을 때 상승률에는 차이가 있었지만 투자 판단을 바꿀 만큼 큰 차이는 아니었습니다. 오히려 눈에 띄었던 부분은 하락장에서의 가격 변화였습니다. 수도권 외곽이나 지방의 일부 단지에서는 하락장에서 큰 폭으로 가격이 떨어지면서 상승장에서 얻었던 수익이 상당 부분 사라지는 사례들을 볼 수 있었습니다.
서울의 경우는 약 30%대 하락을 보였지만, 수도권 외곽의 일부 단지는 약 30~40%까지 하락한 모습을 확인할 수 있었습니다. 상승장에는 수도권 외곽까지 상승세가 확산될 수 있지만, 하락장에서는 지역과 단지에 따라 가격을 지키는 힘이 다를 수 있다는 것입니다. 얼마나 더 벌 수 있을지를 먼저 생각하는 게 아니라, 하락장이 왔을 때 얼마나 잃을 수 있는지도 함께 살펴봐야겠다는 생각이 들었습니다.
가격이 아니라 가치를 먼저 봐야 하는 이유
그렇다면 하락장에서 상대적으로 가격을 잘 지킬 수 있는 단지는 어떤 곳일까요? 결국 사람들이 꾸준히 선택할 이유가 있는 단지가 아닐까 생각했습니다. 수도권에서는 강남과의 접근성이 중요한 기준이 될 수 있습니다. 수도권 외곽이라면 강남까지 얼마나 걸리는지, 1시간안에 출퇴근이 가능한 거리인지, 교통편이 나쁘다면 주변에 일자리가 있고 사람들이 선호하는 환경을 갖춘 단지인지 등을 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있습니다.
돌아보면 저도 임장보고서에는 강남 접근성과 직장, 교통, 학군, 환경을 정리하면서 실제 투자할 단지를 고를 때는 가격과 투자금에 더 집중했던 것 같습니다. 알고 있는 것과 실제 투자 판단에 적용하는 것은 다른 문제였습니다.
좋은 조건의 매물이 좋은 투자일까?
최근 매물을 찾으면서 이 부분을 더욱 실감하고 있습니다. 투자금에 맞는 물건이 많지 않다 보니 매도자가 가격을 조정해 주거나 전세 조건을 맞춰주는 매물에 관심이 가게 됩니다. 실제로 단지의 가치보다 좋은 매물 조건 때문에 투자하고 싶었던 물건입니다.
역세권 30평대 매물인데 주인 전세로 2억에 투자가 가능했습니다. 20평대도 투자금 2억~2억 중반이 들어가는 상황에서 투자금적으로 매리트가 있었습니다. 하지만 약 300세대 규모임에도 2023년 하락장에는 거래가 많지 않았고, 확인한 실거래 내역에서도 거래가 드물게 나타났습니다.
매도자가 가격을 조정해 주는 이유가 무엇인지, 그 가격이 정말 저렴한 것인지, 비슷한 투자금으로 더 나은 단지를 선택할 수는 없는지 생각해 볼 필요가 있었습니다. 좋은 조건으로 매수하는 것도 중요하지만, 사람들이 상대적으로 덜 선호하는 단지라면 상승장에서 덜 오르거나 하락장에서 더 큰 가격 조정을 겪을 가능성도 있기 때문입니다.
물론 좋은 자산이라도 너무 비싸게 매수하면 좋은 투자가 되기 어렵습니다.
결국 좋은 조건의 매물을 찾는 것이 1순위가 아니라, 그 가격에 매수할 만한 가치가 있는지를 먼저 판단해야 한다는 생각이 들었습니다. 최근 수도권 외곽지역의 가격이 빠르게 움직이면서 마음이 조급해질 때도 있습니다. 하지만 매물이 줄어들고 가격이 오르는 상황일수록 제가 정한 투자 기준을 지키는 것이 더욱 중요하다고 느꼈습니다.
앞으로는 전임과 매임을 통해 투자 가능한 매물을 찾으면서도, 해당 단지의 입지와 선호도를 다른 지역의 단지들과 비교해 보려고 합니다.
투자는 많이 버는 것보다, 번 돈을 지킬 수 있는 자산을 선택하는 것이 더 중요하다는 걸 배웠습니다.
이번 경험을 통해 앞으로는 좋은 매물을 찾는 데서 그치지 않고, 그 매물이 왜 좋은 투자 대상인지 스스로 설명할 수 있어야겠다는 생각이 들었습니다. 지금 투자할 물건을 찾고 계신 동료분들도 눈앞의 가격과 조건뿐 아니라 그 단지를 사람들이 선택하는 이유를 함께 살펴보시면 좋겠습니다.
우리 모두 더 많이 오를 자산만 찾기보다, 가치가 있어 하락장에서 가격을 지킬 수 있는 자산을 매수해 상승장에서 얻은 수익을 하락장에서도 오래 지켜낼 수 있는 투자를 해나갔으면 좋겠습니다.
