안녕하세요!
월부학교 봄학기 뚜또튜터님의 반
모두의 승승장구를 응원하는
행복한 투자자 승숭입니다!
지금처럼 전세가격이
23년 1월 저점 대비 30% 가까이 반등한 시점!
전세가격이 너무 많이 오른건 아닐까..?
너무 비싸진 시점인것같은데..
역전세 맞으면 어떻게 하지?
고민들이 점점 많아지는 것 같습니다.
전세가 떨어져도 고민
전세가 올라도 고민...
(난..데..?)
전세가가 적절한지 어떻게 알 수 있을까요?
다양한 방법이 있겠지만
이번에 소개드려볼 방법은
J-PIR 지표를 통한 지역별 전세가 적정성 확인방법
입니다!
J-PIR은
말 그대로 전세 Price to Income Ratio 입니다!
가구소득대비 전세가격 비율 입니다 ㅎㅎ
PIR에 대해 궁금한 부분은 아래의 링크를 참고해주세요 : )
https://cafe.naver.com/wecando7/10588299
PIR로 저평가 단지 찾는법 [승숭]
J-PIR, PIR 어떻게 알 수 있나요?
PIR 이라는 값을 어디서 구할 수 있는지
궁금하신 분들이 많으실 것 같은데요!
우선 PIR은
PIR = 주택가격 / 연소득 으로 정의할 수 있습니다.
PIR이라는 정의는 같지만,
통계 데이터에 따라 PIR 값은 변할 수 있는데요!
주택가격은
'KB조사 기준 평균 매매가격, 한국감정원 기준 평균매매가격, 부동산지인 평당 매매가격 등'
다양한 방법으로 기준을 세울 수 있습니다.
연소득 또한 마찬가지로
'근로소득 연말정산 신고현황(주소지) / 1인당 지역내 총생산, 지역총소득, 개인소득 데이터 등'
다양한 방법으로 기준을 세울 수 있습니다.
공식적인 J-PIR 지수의 경우
https://data.kbland.kr/kbstats/wmh?tIdx=HT11&tsIdx=jpir
KB부동산 데이터허브
KB부동산에 나와있는데요!
전국/서울로만 구분되어있어
각 시구별로 확인은 어렵습니다.
서울만 간략하게 살펴보면
중위값인 주택/소득 3분위를 기준으로
20년 평균 J-PIR은 6.7
23년 12월 J-PIR은 5.5
충분히 저렴한 수준이란 것을 알 수 있습니다.
물론 24년 4월 전세가와 23년 12월 전세가는
또 다르기 때문에!! 어느정도 고려하고 살펴봐야한다고 생각합니다.
앞서 위에서 공유드렸던
"PIR로 저평가 단지 찾는법"에서
PIR을 3가지 종류로 구분지어봤었는데요.
시별 PIR / 구별 PIR / 단지별 PIR
이 3가지를 다 보면 좋겠지만
거시적으로
시별 PIR까지 확인해보고
그 다음에는 단지의 가격에 집중하는게
저평가된 단지를 찾는데
더 적합한 것 같습니다 ㅎㅎ
결론적으로
J-PIR* 로 본 전국 전세가의 경우
*33평 부동산지인평당가/주소지기준연소득 산출
최근 8년(16~18년) 평균 기준으로
대전/청주/전주/창원을 제외하고
모든 지역이 전세가 저렴한 상황이라는 것을
알 수 있습니다.
평균보다 높은 지역 대전/청주/전주/창원은
투자할 때 해당 전세가가 적절한지
더 집중적으로
고려해볼필요가 있을 것 같습니다.
J-PIR이 높으면
투자하지 못할까요?
J-PIR이 평균보다 높은 청주의
2개 단지를 가져와보았는데요!
전세 전고점을 뛰어넘은 청주지웰시티2차
전세 전고점에 도달하지 못한 금호어울림
전세가격은 중요합니다.
하지만, 저환수원리에서
충분히 싸게 저평가 된 매물로 만들고
전세금이 조금 더 높더라도
역전세 리스크를 감당할 수 있다면?
당연히 투자할 수 있다고 생각합니다.
지웰시티 전세가 너무 높으니깐 투자하기 위험해!
금호어울림은 전세가 싸니깐 투자해도 괜찮겠는데?
결국 중요한 건 매수할 때의 매수가이고
전세가의 적정성은 리스크 부분에서
감당가능한지 검토하시면 좋을 것 같습니다.
PIR을 더 디테일하게 보고 싶으시다면
해당 단지의 KB 시세와
주소지 소득을 통해
단지 PIR, J-PIR을 만들고
적정 가격은 얼마일지 생각해볼 수 있습니다.
해당 지표도 의미있지만
지표가 주는 오류에 빠지지 않고
현재 내가 매수하려는 가격이 싼지
더 좋은 물건을 찾기 위해
시간을 들이는게 더 가치있을 것 같습니다!
전국 시별 PIR/J-PIR 자료를 공유드립니다.
거시적으로 지역을 파악하실 때
도움이 되시면 좋겠습니다.
감사합니다 : )
<지금 꼭 읽어야할 월부 BEST 글>
⭐️32살 맥도날드 배달 알바생, 9년뒤 100억 부자가 될 수 있었던 놀라운 방법
꼭 읽어보세요!
https://link.weolbu.com/4dlxxhV
------------------------
월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다.
원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.
좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀
댓글 0
리버오션뷰 : 좋은글 감사합니다~^^*
아이스홈런볼 : 좋은 자료 감사합니다 ^^
부울곰 : 승숭님 좋은 자료 및 인사이트 감사합니다!!
허씨허씨 : 승숭님 좋은 자료 나눠주셔서 감사해요!!!
브롬톤 : 좋은 자료 감사합니다♡
드림텔러 : 전세가로도 판단할 수 있겠네요~!
수나로움 : 숭장님 나눔글 완젼 최곱니다 ㅎㅎ
돌맹이의꿈 : 오오 너무 도움되는 자료네요!! 감사합니다 승숭님! ㅎㅎ
아잉붸붸 : J pir 정리 감사합니다!
너나연 : 승숭님 감사합니다❤️