이런 단지 사면 10억 법니다.

안녕하세요,

주변사람들에게 웃음을 주는

월부 대표 싱글 투자자 야누스22입니다.

좋은 단지는 좋은 건 알겠고,

안 좋은 단지는 안 좋은 건 알겠는 데,

좋으면서 안 좋다...?

마치 울면서 웃는 단지가 있다?

그런 단지에 대해서 이야기를 나눠보고자 합니다.

이번 주제는 바로 "공공분양"입니다.^^

공공분양 주택으로도

시세차익 10억은 벌 수 있다는 거 아시나요?

| '공공'이 붙으면 차게 식는 심장

왜 공공분양을 하는 건가요?🤔

흔히 LH, GH, SH... 한 번 쯤은 들어보셨죠?

바로 공공주택사업자인데요,

공공분양주택을 짓는 사업주체라할 수 있습니다.

(이외에도 임대주택 공급,

도시개발 등 여러 사업을 하지만 일단 패쓰~)

일단 공공분양 주택이란 무엇일까요?

공공분양 주택은

"분양"을 목적으로

국가지자체·LH·지방공사 등(공공주택사업자)이

국가·지자체 재정이나 주택도시기금 등을 지원받아

건설하여 공급하는 전용면적 85㎡이하의 주택을 말합니다.

(뭔 소리야...)😣

즉,

공공(공공기관, 공사)이 주체가 되어

국민평형이하, 전용면적 85㎡의 주택을

사람들에게 분양하는 것을 의미 합니다.

쉽게 말해 공공에서

아파트 지어서 민간인에게 분양하는 거죠.

어떤 돈으로요?

국가, 지자체의 재정이니

국가지자체는 국가지자체 예산으로,(세금)

LH는 국토교통부 예산으로,

지방공사(SH, GH, IH...)는

해당 지방자치단체의 예산으로(세금)

사업을 시행합니다.

예)

서울주택도시공사(SH) ☞ 서울시 예산

경기도시공사(GH) ☞ 경기도 예산

인천도시공사(IH) ☞ 인천시 예산

그리고 주택도시기금의 지원도 받는 데요,

등기 칠 때, 우리 "주택채권액"을 내는 거 알고 계시죠?

이 주택채권액 또한 공공분양 건설 공급에

기반이 되는 비용으로 사용됩니다.😮

오호...?

| 공공분양 주택의 명과 암

세상에 공짜는 없다😥

공공분양주택은

소득이 낮은 무주택 서민이거나

국가유공자, 장애인, 신혼부부, 다자녀가구,

노부모 부양자 등

"정책적 배려가 필요한 사회계층의 주택마련"을 위해

주택을 제공하는 것을 목적으로 합니다.

즉, 복지적 차원이므로

소득기준과 자산기준을 충족해야만

분양 받을 수 있습니다.

제한이 있으니 그만큼 장점이 있는 거겠죠?

공공분양주택의 가장 큰 특징은

바로 "분양가상한제" 적용을 받는다는 것입니다.

분양가상한제(일명 분상제)는

일정한 지역에서 아파트 등 공동주택을 분양할 때

일정 분양가격이하로만 판매할 수 있게 하는 제도

입니다.

즉, 주택 분양 가격에 제한을 둔다는 것이죠.

바꿔 말하면

그냥 싸게 분양 받을 수 있다는 것입니다.

공공분양 자체가 사회복지 차원의 주택마련을

목적으로 하니까요.

하지만 빛이 있으면 어둠도 있는 법.

분상제는 전매제한과 실거주 의무기간이라는

치명적인 제한이 있습니다.

입주자로 선정된 날 ~

일정한 의무 거주 기간까지

팔 수도 없고, 꼭 그 기간동안

입주자가 의무 거주해야 합니다.

(공공분양의 경우 무조건 적용😓)

| 그래서 공공분양 주택 사요, 마요?

아 그냥 빨리 알려줘요!😬

하지만 이러한 분상제도

사실상 무력화되었습니다.

23년 1월 부터 정부 지침이 바뀌며

전매제한과 수도권 실거주의무를

폐지하기로 했는 데요,

민간택지의 경우에 한해

강남3구와 용산구만! 분상제가 적용되고

실거주 의무는 3년 유예하는 것으로 (24년 2월)

바뀌게 되었습니다.

정부 정책 기조에 따라

규제가 완화된 것입니다.

아 이제 알겠고...

그래서 공공분양(했던) 주택, 사요 마요?

예시를 들어볼게요.

아래는 엄청난 청약 경쟁률을 기록한

동작구 수방사입니다.

공공분양으로 진행된 단지인데,

분양가가 27평 기준 9억 미만으로,

연식이 20년 차이가 나는

구축 24평 시세보다 낮은 분양가입니다.

엄청난 입지...!

다른 사례를 보면,

마곡지구에 있는 공공분양 단지입니다.

역과의 거리는 있지만 신축(5년미만)으로

입주민에게 어느정도 선호도를 가지고 있습니다.

이 단지는 전매제한이 10년이나 걸려있을 정도로

분양가격이 매력적이었는 데요,

(평균 분양가 59 5억 초반, 84 6.7억)

입주의무기간과 거주의무기간 적용이 안돼

전세를 맞출 수 있는 단지였습니다.😲

게다가 23년 전매제한이 10년 > 3년으로 완화되어

현재 기준 주택 매매가 가능하게 되었습니다.(대박)

현재 호가로 보면

3년 만에 59기준 +6억, 84기준 6.5억가까이 상승했네요.

마지막으로

강남구에 있는 한 공공분양 단지입니다.

이 단지는 호갱노노에서 왕관을 쓰고 있을 정도로

지역에서 관심과 선호도가 상당히 높은 단지입니다.

2012년에 입주했던 이 단지는

분양가가 59기준 2.24억

84기준 3.42억이었습니다.

(허허...🤪왤케 싸...)

그럼 지금 가격은요?

24평은 21년 상승장에서 15.5억을 찍고,

현재 호가는 11억 중반,

34평은 21년 상승장에서 17.5억을 찍고,

현재 호가는 14.3억 입니다.(급매)

무려 10억 이상의 시세차익...!!!

어마어마하게 상승했네요.

중요한 것은 공공분양주택이라는 것이

선호도에 영향을 줄 수 있으나

결국에는 그 단지의 입지와 선호도에

더 큰 영향을 받는다는 것입니다.

즉, 결국에 입지가 좋고 싸면

충분히 투자 대상으로 고려가 가능하겠죠.

공공분양 주택을 보는 선입견이

조금이라도 깨지셨나요?

다음 시간에는

왜, 공공분양 주택의 선호도가 낮은지

그 이유와 배경을 구체적으로 설명드리겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

[야누스22 나눔글]

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