열반스쿨 중급반 1강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 37기 104조 나부기]

1강

아파트는 입지!! 입지!! 입지!!

서울은 볼 때 안 좋아보이는게, 좋은거고(구축 상급지),

좋아 보이는 것이 안 좋은 것이다.(신축 하급지)

전세가율 의미

실제거주비= 전세가와 매매가의 차이는 기대 심리 = 거품인거다.

전세가율이 싸면 매매 하락도 있을 수 있다.(투자자는 잃지 않는 것이 중요하다.)

전세가율이 낮으면 가격이 비싼거다. (공식처럼 외워라!) 매수 후 하락 가능성 있다.

전세가율이 높으면 가격이 저평가 시기 일 수 있다.(매수 후 많이 하락하지 않는다.= 잃지 않는 투자)

전세가율이 높은 아파트 의미 (= 투자할 때 안전한 아파트다)

아직 기대심리 거품이 덜 붙었다.

가격 변동폭이 적고 안정적이다.

전세보다 밑으로 떨어지는 매매가는 없다.

매매가와 전세가가 차이가 낮으면 돈을 잃을 확률이 적다.

강남권은 전세율 60%는 안정적이다. (저평가 구간일 수 있다.)

서울, 수도권은 70%는 안정적이다.

지방 80%는 안정적이다.

지역 선정시 -10%부터 감안해 선정

서울 투자

입지독점성

전세율 (이 지역이 상대적으로 저평가 구간이구나.)

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전세가율이 80%라고 다 같은 것은 아니다.

전세가율이 80%로 같다고 해도,입지분석을 함께해야한다.

선호가 낮은 곳은 매도가 안 될수 있다.

임장과 인보로해야한다.

가치가 높을 것을 볼 줄 알아야한다.

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지방투자 (입주량 없으면 전세가 높고, 매도가 높다)

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현재 전세를 안전하게 놓을 수 있는가?

2년 뒤 역전세가 나지는 않는냐?

3년 뒤 매도해서 시세 차익을 낼 수 있느냐?

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서울은 입주물량이 영향을 반드시 받는 것은 아니다.

매수시 매도가 가능할지 여부(즉 살때부터 팔때를 생각해서 잘 팔릴지? 수익은 얼마나 날지?)를 같이 생각해야한다.

투자 팁 :

수도권 적극적 투자

전세가 상승이 조금씩 오르고 있다.

강남, 서초, 소파는 싸지 않다.

그외는 괜찮은 투자들이 많다. 돈은 많이 들지만, 괜찮은 지역에, 괜찮은 단지 아파트를 저평가다. 가격을 가치 상승 기대가능하다.

사이클 차이 및 투자 조건

서울 7~10년 (상승폭 길다) 수익 극대화 , 수익 시간이 걸린다. 투자금이 크다.

장기 보유 안정적 자산 보유, 입지 독점성이 높은 곳

광역시 2~ 4년 (상승폭 짧다) 꺾여도 다시 기회를 다시 잡을 수 있다.

투자금이 적다.인구 많은 곳, 전세가 높은 곳, 입주물량 적은 곳

태도 : 잃지 않는 투자

언제나 투자할 수 있는 실력을 쌓는 사람이 되어야한다.

실력을 갖추어야한다.

어디든 좋은 기회입니다.

남들 투자에 들썩이지 말고

내가 맞는 투자를 할 수 있는 사람이 되면 된다.

나는 내 투자를 한다.

시기별 투자처를 알고 투자하는 것이다.

부의 사다리는 언제든 있다.

모든 문제는 프레임에 갇히지만 않으면 해결이 된다.

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