청약과 투자를 고민하는 무주택자분들께(feat. 5억이라는 기회비용)

안녕하세요 가우리 입니다.

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지난 독서모임 때 한 남자분께서

솔로+무주택으로 투자하기에 앞서

청약통장이 너무 아깝다는

말씀과 함께 활용해보고 싶다는

말씀을 해주셨습니다.

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'많은 사람들이 비슷한 고민을 하고 있구나'

생각했습니다.

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저도 같은 고민을 했었습니다.

그리고 그 분께 제 이야기를 조금 들려드렸습니다.

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같은 고민을 했던 사람으로

도움이 되는 말씀을 드리려고 합니다.

1. 5억의 기회비용을 날렸나?

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2019년 11월 저는 제 인생의 1호기를

영끌해서 계약합니다.

그런데 말입니다.

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저는 사실 그 전부터 너무너무

고민을 하고 있는게 있었습니다.

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그것은 바로 "청약",

무주택자이기에 상승장에서

청약의 '프리미엄'이라는 안전마진이

너무 달콤하게 느껴졌습니다.

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그래서 오히려 기축투자보다

청약 공부를 먼저 공부했었습니다.

18년 9월 , 바로 전입신청을 하여

이직한 지역에서 거주기간 6개월을 채우고,

청약단지가 나오는 대로 신청을 했지만

계속해서 청약에 실패했습니다.

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그리고, 앞서 말한 바와 같이

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결국 1호기를 매수했습니다.

1호기의 매수잔금은 3개월이 남았고,

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잔금 전까지 무주택자였기 때문에,

마지막이라는 생각으로

청약을 넣었습니다.

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교대근무를 하느라 12시가 넘어

퇴근하는 퇴근길

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갑자기 '우웅~'하는 진동소리와

함께 문자가 도착했습니다.

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"청약 당첨 문자"

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어안이벙벙하고

처음에는 '이게 뭐지?'

라는 생각에 10초간

넋나간 사람처럼 서 있었습니다.

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그리고

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엄청난 운이 내게 찾아왔다는 것을

깨닫는 순간, 온 몸에 소름이 끼치면서

그 새벽, 날이 밝도록 한숨도 못 잤습니다.

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그 동안 공부했던 내용들이 찰나를 스치며

자연스럽게 시세차익을 계산해냈고,

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희망회로를 돌리다가 문뜩,

10일 전 계약한 1호기가 떠올랐습니다.

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"아...큰일났다...잔금처야 되는데..."

남은 돈, '마이너스통장에 3천만원'

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이제 막 투자를 시작했던 저는,

두 물건 모두 놓치고 싶지 않아했고,

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욕심만 많은 저는 마이너스통장까지

끌어다가 1호기를 했음에도 불구하고

더 많은 돈을 빌리려고 이리저리

바쁘게 돌아다녔습니다.

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가족들에게 손을 빌려도 보고

O티은행, 단위O협 등 2금융까지 동원해

계약금 10%를 납부했습니다.

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그러다

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매일 팟캐스트에서 말씀하시는 너바나님의

목소리는 마치 경고음을 보내는 것 같았습니다.

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'감당 가능한 리스크'

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결국 저는 6개월 전매제한이 지난 뒤

분양권을 내려놓았습니다.

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중간에 1호기 잔금을 하면서

분양권을 매도하고

매도 시 받은 계약금과 중도금으로

무리하게 실행한 대출을 갚았습니다.

그리고 실현된 수익에

천진난만한 아이처럼 좋아했습니다.

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수 년 후

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월부에 와서 투자 사례를 복기해보라는

멘토, 튜터님들의 말씀을 듣고

복기하면서 반성했습니다.

2. 뭐가 문제였는지 느껴지시나요?

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1. 왜 1호기를 포기하지 않고 분양권을 포기했을까?

(=가치를 몰랐다)

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2. 진짜 감당하지 못할 리스크였을까?

(=나의 리스크를 정확하게 조사했는가?)

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이후 두 투자 사례의 결과 입니다.​​

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이 고민은 제 인생에 있어서는

가장 큰 금액을 놓고 선택한 첫번째 고민이었습니다.

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주변에 아무도 없었고,

(멘토튜터님, 동료의 소중함)

많이 어렸고,(경험의 소중함)

금융지식은 더 몰랐습니다.(강의의 소중함)

그래서 더 아쉬운 선택이었습니다.

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이 때 더 좋은 가치의 자산을 가릴 수 없었기 때문에,

더 좋은 가치의 자산을 지킬 실력이 없었기 때문에,

​

분양권 차익이라는 기회비용을 잃었습니다.

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하지만

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반대로 생각하면, 이 경험을 통해

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월부에서 실력을 쌓을 동기부여를 얻었고,

다른 투자를 할 수 있는 종잣돈을 얻었고,

나의 선택이 좋은 결과만 불러오지 않는다는 것,

비용과 편익이라는 것을 생각하는 방법을 배웠습니다.

여기에 그치지 않고 더 생각해서

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1호기 계약금 10%를 포기하지 않으면서

2금융도 해결하고,

더 좋은 가치의 분양권을 지킬 수 있는

방법도 알아낼 수 있었습니다.

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또 한편으로,

시도하고 실행했기 때문에

더 벌지 못 했을 뿐,

한 발 나아갈 수 있었습니다.​​

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3. 분양권을 바라시는 분은 이렇게 하세요.

청약이라는 제도를 활용하기 위한 꿀팁

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1. 모델하우스와 현장을 다 가본다.

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모든 모델하우스를 다 가보고

분양예정인 단지의 실제 현장까지도

방문하여, 관련 정보를 수집하고

단지가 완공되는 모습을 보고왔습니다.

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최근에 나오는 평형, 유니트의 특징

선호/비선호 타입 파악

단지별 배치에 따른 로얄동 파악

지역 내 선호 브랜드와 지역 파악

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- TIP -

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모델하우스는

금요일에 개관을 하기 때문에

인기가 많은 단지 일수록 주말까지

줄을 서서 들어갑니다.

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일요일 저녁과

월요일 오전 시간대를 노리면

인기 많은 단지도~ 수월~하게 입장!

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내부가 넓어 보이는 효과를 위해

모델하우스 내부에 가구와 소품은

약간 작은 것으로 배치하여

착시현상을 유도합니다.

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2. 입주자모집공고를 통해 규칙을 파악한다.

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보통 한 지역에서 입주자모집공고를 내면

거의 비슷합니다. 1~2개 정도의

입주자모집공고만 정독해도 그 다음부턴

단지마다 다른 점만 쏙쏙 볼 수 있습니다.

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먼저 특별공급을 봤지만,

저에게 해당사항이 없었기 때문에

'PASS'

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가점제는 '18점'으로 너무 낮았기 때문에

추첨제에 대한 내용을 집중해서 파악했습니다.

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규제지역 지정 되기 전,

무주택자는 85제곱미터(국민평형, 32~34평)

초과한 평수에서 추첨제로 75%를 뽑는 다는 것을

파악하고 대형평수 추첨을 최대한 노렸습니다.

3. 분양 단지의 가격과 정보를 다 외운다.

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사실 실제 청약 당첨확률과 연관은 없지만,

당사자가 이 정도로 간절하고 청약에

집중해서 알아보고 있는지,

그 정도의 척도라고 생각합니다.

​

계속 보면,

자연스럽게 외워~진다~

4. 청약에 떨어져도 경쟁률을 통해 복기

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청약홈에 가면 내가 넣은 단지의

경쟁률을 볼 수 있고,

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59타입, 84타입, 대형타입

모두 선호하는 평형과

비선호하는 평형의

경쟁률을 보고

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내가 당첨될 확률이 높은

타입을 계속해서 파악해갔습니다.

5. 청약 기간을 넣는 정한다.

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가장 중요했던 포인트 였습니다.

월부 팟캐스트에서 너바나님께서

청약만 보는 사람들에게

정말 자주 하셨던 말씀이

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"청약을 넣는 기간을 정하고,

그 때까지 안 된다면 매수하세요"

​

언제까지 청약에만 매달려 있지 말고,

청약을 넣는 동안 매수 후보지를

임장하고 미리 가서 공부하면서

청약이 안 될 경우를 대비하라는

말씀이셨습니다. ​​

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솔직히 후회가 안 된다고 말씀드리면

거짓말 입니다.

​

하지만 더 나은 선택을 못 했기 때문에

'초심자의 운'에 빠지지 않았고,

​

다음 투자에서 크게 망하지 않았고,

​

꾸준히 임장다니며

계속 공부할 수 있었다고 생각합니다.

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긴 글 읽어주셔서 감사하며,

지투14기 때 튜터링을 해주셨던 게리롱님의

말씀을 끝으로 다음에 다시 찾아오겠습니다.

​

실패를 두려워 하지 않는

여러분이 되셨으면 좋겠습니다!​​

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저는 제일 소름 돋았던 부분이 뭐였냐면~

​원래는 성공률이 10%가 아니었을수도 있다는 거, ​

10개 중에 1개가 나무가 되는게 아니라

​100개중에 한개였을 수도 있는데

​3년 동안 10만개의 도토리를 심으면서

​이건 좋은 도토리네, 이건 나쁜 도토리네

​구별할 줄 알게 되고

​타율을 높힐 수 있게 된거죠.

​저희도 3년 간, 만개의 단지를 보면

​이건 좋은 단지네, 이건 나쁜 단지네

​하게 되는 거죠~

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너바나님이 말씀하신 통찰력이 ​

이렇게 쌓이는구나 생각이 들어 소름이 돋았습니다.​​

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지투14기 튜터링 중 게리롱님 말씀 中