신축이 들어오면 다 좋은게 아니라구요? [명랑20]

안녕하세요.

명랑20입니다.

노후화 된 지역에

신축이 들어오면

천지가 개벽되고, 입지가 개선되면서

단지의 가치가 올라간다고

강의를 통해서 배우고

임장을 통해서 체득하고 있는데요.

하.지.만

노후화 된 지역에

신축이 들어오게 되면

모든 단지들의 가치가 개선되는게

아니라는 사실 알고 계셨나요?

신축이 들어오면

모든 단지가 입지가 개선되는 것이 아닌

선호도가 바뀌며 단지의 가치가

어떻게 역전되는지

이야기 해보려고 하는데요.

신축이 들어오고 난 후

개별 단지들의 가치 변화가

궁금하시다면

위의 지도는 신축이

들어서며 입지가 개선되고 있는

동대문구입니다.

예전 동대문구는

사람들이 좋아하지 않는

지역이었습니다.

동대문구의 대표되는 청량리역이

노후화 되고 개발이 정체되며

예전의 부도심의 명성을

잃어가고 있었는데요.

동대문구는

2010년대 청량리역 환승센터가

완공되고 오피스텔과

신축이 들어서며 천지개벽한

지역중에 하나입니다.

아래 사진은

청량리역이 개발되기

전과 후의 모습인데요.

정말 어마어마한 차이를

보이고 있죠?

보통 신축이 들어서게 되면

이렇게 입지가 개선되고

기존에 있던 단지들의 가치도

올라가게 되는데요.

위의 사진은

동대문구 구축의 쌍두마차

전농SK와 두산입니다.

이들 단지는 동대문구의

입지가 개선되며

2012년 3억대에서 10억이 넘게

200% 가격이 상승한

단지인데요.

신축이 들어오면

입지개선의 효과로

엄청난 상승력을 보여주는

하나의 예시라고 할 수 있습니다.

하.지.만

이렇게 입지가 개선 되게 되면

모든 단지가 다 좋은 것일까요?

아래 단지는

신축이 많이 들어선 지역의

단지입니다.

오?! 의외의 결과죠?

28살 97년식 구축의 단지가

14살 11년식 준신축보다

더 우위를 보이니 말이죠.

단지가 너무 궁금해 하실거 같아

말씀드리면, 해당 지역은

경기도 광명입니다.

빨간단지는 28살(97년식)

광명한진

파랑단지는 14살(11년식)

해모로이연 입니다.

경기도 광명은

광명사거리역 주변으로

신축이 들어서며 입지가

개선되고 있는 지역 중에 하나인데요.

신축이 들어서기 전 해모로이연은

광명역사거리 주변에서 보기드문

신축, 대단지, 초중품아로

지역내에서 선호도가

높은 단지였습니다.

하지만

주변의 신축이 들어서며

점점 신축의 상품성이

서서히 식어가게 되었습니다.

해모로이연에 반에 광명한진은

주변내 나홀로 구축에

초등학교도 도보로 10분이

걸리는 곳에 배정되는 곳이었습니다.

하지만

광명한진은 7호선이라는 막강한

무기, 그리고 리모델링이라는

호재도 있었는데요.

해모로이연의

신축이라는 메리트가

주변 지역내 신축이 들어서며

신축으로 있던 선호도를

다른 신축에 뺏기게 되어있습니다.

지역내 신축이 들어서며

두 단지가 갈리게 되는 현상

너무 신기하지 않으신가요?

하나 더 확인해 볼까요?

위의 지역은

강서구입니다.

강서구는 마곡지구라는

1.2기 신도시보다는 작지만

3.4만명을 수용할 수 있는

대단지 신축이

2014년부터 대거

입주를 하기 시작했는데요.

마곡지구내 신축이 들어서고

LG와 같은 대기업이 많이 들어서면서

천지개벽한 지역 중에 하나입니다.

위의 지도에서 보이는

1번 단지는

염창한화꿈에그린1차로

9호선 염창역 초역세권 단지입니다.

2번 마곡수명산파크3단지는

2007년 단지로

마곡역까지는 도보 10분걸리는

단지입니다.

수명산파크는

지하철역까지는 멀지만

주변 초중고와

학원가와 상권등이

잘 형성된 지역에 위치해 있습니다.

3번 우장산힐스테이트는

2005년, 5호선 발산역 초역세권

주변이 학원가가 잘 조성되어진

대단지 단지입니다.

2014년 마곡지구에

신축이 입주하고

이 세단지는 어떻게 되었을까요?

마곡지구가 입주하기 전

우장산힐스테이트

염창한화꿈에그린 비슷한 가격

그리고 수명산파크는

조금 낮은 가격을 보이지만

비슷한 가격을 형성했습니다.

2014년

마곡지구 입주가 시작하고

신축이라는 힘을 가진

수명산파크는 힘을 발휘하지 못합니다.

하지만

학군과 교통을 가지고 있는

우장산힐스테이트와

9호선이라는 막강한

무기가 있는 염창한화꿈에그린은

가격적으로 방어를 하고 있는 모습인데요.

그리고 상증장의 끝

수명산파크의 가격은

우장산힐스테이트, 염창한화꿈에그린과

많은 가격 격차가 벌어졌습니다.

이렇게

수도권이라도, 서울이라도

개별 단지마다

중요한 입지요소를

파악하는게 중요하다는 것.

어느 지역에서나 중요한 것은

이렇게 신축이 들어와도

단지의 가치가 변하는 않는

중요한 입지요소를 가지고 있어야

한다는 것입니다.

이렇게

생활권마다 정확한 분석을 통해

선호 요소를 제대로 파악하고

흔들리지 않는 가치를

보유한 단지를 선택 하는 것.

이것이 수도권에서

신축이 들어와도 선호요소를

뺏기는 않는 중요한 부분입니다.

위의 지도는

동작구입니다.

동작구는 노량진 뉴타운 사업으로 인해

입지가 정말 개선될 지역인데요.

이렇게 입지가 개선될 지역을

임장할 때마다 신축이 입주하며

가치의 변화가 이뤄지는

단지가 무엇인지

잘 판단해 보면 좋을거 같아요.

바쁘신 시간

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.

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