한국의 도시 중에서도 가장 화려하고 번영한 강남은 어떻게 탄생했을까요? 그 역사를 살펴보면 한국의 현대화와 더불어 그 역할이 더욱 두드러지게 나타납니다. "강남의 탄생"이라는 책은 이러한 강남의 역사를 생생하게 전해줍니다.
강남의 시작은 1960년대, 전쟁 후 서울의 인구가 급격하게 증가하면서 인구가 지나치게 몰린 강북과 안보 문제로 인한 도심 기능 분산이 시급해진 상황에서 비로소 눈에 띄게 되었습니다. 이러한 배경 속에서 박정희 정부는 서울의 도심 기능을 분산시켜 안보를 강화하기로 결정했습니다. 그 결정의 일환으로 강남 지역의 개발로 눈길이 돌아갔습니다.
국가기관들의 이전과 더불어 고위공직자 및 특정 기업을 위한 특혜가 퍼지면서 강남은 빠르게 발전을 이루게 되었습니다. 학교, 법원, 국정원 등이 옮겨가며 강남은 점차 현대 도시의 모습을 갖추게 되었습니다.
하지만 그 발전은 어디까지나 쉬운 것이 아니었습니다. 공유수면 매립 공사를 통해 한강변은 아파트 숲으로 변모하게 되었지만, 그만큼 비용과 대가가 필요했습니다. 봉이 김선달이라도 놀라는 장사였다는 공유수면 매립 공사는 강남의 땅값 상승을 불러왔습니다. 하지만 그에 대한 반대급부로 자연 친화적이던 한강변의 모습은 사라지고, 강변북로와 올림픽대로의 획일화된 모습과 성수대교와 같은 부실공사가 남았습니다.
또한, 부동산 시장에서의 강남 지역의 상승세는 놀라울 정도로 높았습니다. 1963년부터 1979년까지의 강남 지역의 땅값 상승률은 다른 지역을 압도할 만큼 높았습니다. 이러한 상승세는 강남이 무엇보다도 부동산 시장에서 중요한 위치를 차지하고 있음을 보여줍니다. 직장과 교통 그리고 학군의 선호요소를 모두 강남3구가 가지고 있을 뿐만 아니라, 강남과 비강남을 구분지으려는 시도 덕분에 강남의 성역화는 더욱 공고하게 되었습니다.
결국, 강남은 대한민국의 심장 도시로 거듭나게 되었습니다. 그 역사를 통해 우리는 한국의 현대화와 도시 발전의 과정을 엿볼 수 있습니다. 강남은 한국의 미래를 대표하는 도시로서 더욱 빛나고 번영할 것으로 기대되고, 앞으로 어떤 신도시가 수도권에 생길지라도 강남의 아성을 무너뜨릴 수는 없을 것으로 보입니다.
기존 부동산 시장은 빈 땅에 새로운 걸 만들면 사람들이 찾아오게 만들면 되는 구조였지만, 이젠 그 양상이 다릅니다. 사람들이 선호할만한 요소에 신도시가 생겨야 하며, 그렇게 조성된 신도시조차 강남과의 접근성이 좋지 않다면 가치를 오래 유지하기 어렵습니다. 대표적으로 일산 신도시가 있습니다.
그렇다면 강남의 부동산은 왜 그렇게 강력할까요? 첫째, 강남 부동산 소유자들이 정부 정책을 결정하기 때문입다. 강남에는 많은 고위 공직자들이 거주합니다. 1급 이상 공직자의 20~30퍼센트가 강남에 거주하는 것으로 나타납니다. 정부 정책을 결정하고 집행하는 사람들, 배타적인 수사권을 가진 사람들, 국회에서 입법을 책임지는 사람들의 상당수가 강남에 살고 있는 것입니다. 정부의 부동산 정책이 대부분 강남을 잣대로 세워지는 데는 이러한 배경이 있습니다. 따라서 부동산규제 완화도 강남을 염두에 두고 추진되고 대규모 신도시를 지정할 때도 언제나 '강남 대체 공급'이란 말이 나옵니다. 물론 강남에 사는 고관대작들은 다시 이웃의 금융 회사 사장, 대기업 임원, 부동산 졸부들과 연결되어 있습니다.
둘째, 빈부 격차의 심화는 곧 높은 진입장벽을 만들고 그들만의 천국으로 구조화 됩니다. 특히. 1997년 IMF 외환 위기 때 실시된 단기적이고 강력한 경기부양책으 로 재법과 강남 부유충의 금고는 두둑히 채워졌지만 서민들의 지갑은 얇아져만 갔습니다. 마찬가지로 의도한 바는 아니지만 참어정부의 경우 국토 균형 발전 정책으로 돈이 폴려 강남 부동산 값이 올랐고, 뒤를 이은 두 보수 정권의 경기부양책으로 시장에 폴린 돈 때문에 강남 진입장벽은 점점 더 높아지고 있습니다. 한편으로 이런 높은 지가는 실수요와는 별개로 나도 저렇게 되고 싶다는 욕망을 낳아 소위 강남 판타지를 만들어 냈다. 사실 이런 '판타지'가 강남 3구의 부동산 지배력을 키우고 불패 신화를 이어 가게 하는 가장 큰 사회적 기제라고 할 수 있습니다. 그러나 판타지는 판타지일 뿐입니다. 강남의 40만 호가 갑자기 80만 호가 될 수 없을 뿐더러 강남 사람들이 그런 미래를 바라지도 않기 때문입니다.
셋째, 강남은 현대판 '계급 세습 구조'를 확실히 구축하고 있습니다. 과거의 계급은 생산과정에서 차지하는 역할에서 구분되었지만, 지금은 그렇지 않습니다. 재산과 직업이 차지하는 비중이 점점 커졌고, 거주지가 계급을 결정하는 주된 요소 중 하나가 되고 있다. 게다가 지금 한국 사회는 개인의 세금이 자신에게만 유효한 것이 아니라 세대를 이어 재생산되는 '소위 금수저' 상속 구조가 확실히 정착되어 가고 있습니다. 더 이상 개천에서 용 나는 시대가 아닌 것이죠. 현실적으로 금수저을 재생산하는 두 축은 부동산과 교육입니다. 즉, 누가 강남에 부동산을 소유하고 있느냐, 누가 자사고, 특목고, 외고에 진학해서 명문 대학을 가느냐 혹은 조기 유학을 다녀오느냐에 달려 있는 것입니다. 따라서 이 모든 게 이미 갖춰진 강남 출신이 유리한 건 당연합니다.
이로 인해 강남에 진입하려는 수요는 전국적으로 여전히 있습니다. 게다가 강남 거주자들의 경제력의 힘으로 강남 불패는 쉽게 무너지지 않을 것으로 보입니다.
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