[내집마련 중급반 7기 66조 2주차 과제 러키제이]단지 입지분석

안녕하세요.

재테크를 하는데 있어서 운도 함께하는 러키제이입니다.

지난 1주차 과제에서 뽑은 top5 단지는 아래와 같았어요.

https://weolbu.com/community/1040355

TOP5 단지

1. 이문래미안2차 : `04/648^/방3화2계/투자금2.9(전고9.2)
2. 장안현대홈타운1차 : `03/2,182^/방3화1계/투자금2.7(전고9.15)
3. 이문e편한세상: `03/1,378^/방3화2계/투자금2.8(전고8.9)
4. 전농sk: `00/1,830^/방3화1계/투자금2.8(전고8.77)
5. 한신 : `04/1,070^/방3화1복/투자금2.6억(전고8.5)

그중에서 가장 전고점이 높은 단지인 이문래미안2차와 장안현대홈타운1차를 선택해서 과제를 진행해보기로 했습니다.

(전고점 = 과거 사람들의 욕망 최대치 = 가장 선호도가 높았던 단지, 가치가 높은 단지로 가정)

과제는 부자아내제인 튜터님 글을 참고했습니다. 아직 진행못하신분들 있다면 얼릉 참고해보셔요~ㅎㅎ

https://weolbu.com/community/1054583

[이문래미안2차(04년식, 648세대) 방3화2계] 파헤쳐보기

(1)직장(종사자수/사업체수)

*정리*

사업체수(양)와 종사자수(질)가 그렇게 많지 않지만 교통인프라가 좋아 사람들이 베드타운으로 꼽는 지역으로 보임. 재건축&재개발로 환경이 개선되고 교통이 좋아짐에 따라 추후 베드타운으로서 위상이 높아질 수 있을 것 같음.

(2)교통(단지-역 시간 / 환승횟수)

이문래미안2차~강남역:45분(2회) GBD

이문래미안2차~여의도:46분(1회) YBD

이문래미안2차~시청역:30분(0회) CBD

지하철로 주요 3대 업무지구를 1시간 이내 주파가능. 주요업무지구 출퇴근 직장인들이 배후로 하기에 좋은 여건이네요.

경기도 4급지(평촌, 수지, 중원구)와 서울 4급지(서대문, 강서)와 비교했을 때 강남과의 물리적거리가 가까운 것을 볼 수 있습니다.(강의에서 배웠을때 이 부분이 상당히 중요한 것을 느낄 수 있었습니다.)

*정리*

강남역을 포함해서 주요 업무지구에 1시간 이내로 접근 가능한 단지입니다. 초역세권으로서 굉장히 교통의 장점을 제대로 누릴 수 있는 단지라고 볼 수 있을 것 같습니다. 최대 업무지구인 강남역은 지하철로 2번 환승을 해야하지만 물리적 거리가 가까워서 동부간선도로를 통해 자차로 출퇴근도 가능해보입니다. 또한, 청량리역에 gtx c와 gtx b가 추후에 들어올 예정이므로 강남접근성이 개선되면서 교통인프라가 뒷받침되는 베드타운이 될 입지!

(3)환경(1km 반경)

백화점:-

마트:-

병원:경희대학교병원, 삼육서울병원

공원:중랑천

택지/뉴타운: 이문/휘경뉴타운

*정리*

1km 이내에 마트와 백화점은 없지만 2km 이내에는 백화점, 롯데마트, 홈플러스등 충분히 자차로 이용할 수 있는 거리에 대형마트와 백화점이 있어서 치명적인 부분은 아니라고 보여집니다. 대학병원, 대학로 상권 및 중랑천(어르신들이나 젊은 사람들도 좋아하는 요소)을 도보권으로 이용할 수 있어 생활편의시설이 충분히 주변에 자리잡고 있다. 또한, 이문/휘경 재개발 사업으로 인해 주변환경이 재정비되면서 환경개선이 될 여지가 있는 지역!

(4)학군

초/중/고등학교가 모여있고 인근에 경희대/한외대/KAIST 캠퍼스가 있어 아이들 키우기에 괜찮은 환경인것 같습니다. 초등학교가 바로 근접하지 않는다는 단점이 있고, 사립초(삼육초/은석초)로 보내는 학부모들이 있는 단지라고 하네요.

[장안현대홈타운1차(03년식, 2,182세대) 방3화1계] 파헤쳐보기

(1)직장(종사자수/사업체수) // 이문래미안2차와 같음

(2)교통(단지-역 시간 / 환승횟수)

장안현대홈타운1차~강남역:53분(2회)

장안현대홈타운1차~여의도역:56분(1회)

장안현대홈타운1차~시청역:47분(1회)

이문래미안2차와 같이 지하철로 주요 3대 업무지구를 1시간 이내 주파가능합니다. 조금더 시간이 길어지고 환승횟수도 늘어나긴 합니다. 그래도 주요업무지구 출퇴근 직장인들이 배후로 하기에 괜찮은 상황입니다.

*정리*

강남역을 포함해서 주요업무지구에 1시간 이내로 접근 가능한 단지입니다.(비역세권임에도 불구하고 1시간 이내로 나오는 단지) 동대문구에서 비역세권이라는 단점은 투자대상 후순위로 보는것이 좋다고 할 수 있겠다. 하지만 버스와 지하철을 이용한다면 직장 출퇴근하는데 있어서 큰 무리는 없어보인다. 최대 업무지구인 강남역은 지하철로 2번 환승을 해야하지만 물리적 거리가 가까워서 동부간선도로를 통해 자차로 출퇴근도 가능하다고 볼 수 있다.(자차를 이용할시 강남과는 정말 금방일 것으로 보인다)

(3)환경(1km 반경)

백화점:-

마트:하나로마트

병원:-

공원:중랑천

택지/뉴타운: 대단지 단지들이 모여있음(균질성)

*정리*

2km 반경에는 대학병원, 대형마트와 백화점이 있어 거주하기에 치명적인 단점은 아닙니다. 편의시설(마트, 병원, 서점, 음식점 등) 인프라가 잘 갖춰져 있고 중랑천을 도보권으로 이용할 수 있어 역세권이 아님에도 불구하고 사람들의 수요가 굉장히 높은 생활권이다.

(4)학군

초/중학교가 단지 모여있다. 동대문구에서 학원가라고 할 수 있는 상가들이 인근에 자리잡고 있어 아이들을 키우는 부모들이 좋아할만한 환경을 갖추고 있습니다. 교육열 있으신분들은 동부간선도로를 통해 라이딩하는 경우도 있다고 합니다.

단지 vs 단지

*결론*

이문래미안2차가 역세권 장점을 누리면서(베드타운으로 선택하는 주 이유!) 실거주하는데 있어서도 괜찮은 단지로 보여집니다. 무엇보다도 단지상품성을 봤을때도 구축임에도 조경과 단지특성도 괜찮아 뉴타운으로 환경개선이 됐을때도 그 장점을 그대로 흡수할 수 있을 정도로 보여집니다.

아실그래프로 이문래미안2차와 장안현대홈타운1차를 비교해보면 그동안 비슷한 매매가 흐름을 보였다가 최근에는 장안현대홈타운1차에서 급매물이 소화되면서 더 빠르게 반등한 것 같습니다. 장안현대홈타운1차 생활권의 장점이 역세권이 아닌 단점을 보완해주면서 이문래미안2차와 과거에서 지금까지 비슷한 매매가가 찍힌 것 같습니다.

하락장에서는 사람들이 심리적으로 어떤 선택을 하는지를 보여주는 것 같은데요. 세대수가 약 3배정도되는 장안현대홈타운1차는 이문래미안2차와 비교해보면 매매/전세량이 같은 수준입니다. 그만큼 사람들이 더 많이 매매/임차 계약을 하는것으로 보여집니다.(회전율이 좋은 단지) 대단지이면서 안정적인 생활권을 더 선택하는것으로 보입니다.(약간 안전빵느낌?)

하지만 실제 상승장이 오면서는 동대문구의 장점인 역세권과 뉴타운으로 몰리면서 이문래미안2차의 매매가가 빠르게 치고올라갈 것으로 전개되지 않을까하는 예상도 해봅니다~^^