부동산은 이해가 아닌 공감의 영역!

내집마련 중급반 2주차 강의후기🙌

(권유디님)

안녕하세요~

부동산계의 가치투자자가 되고싶은

워렌부핏입니다!

내마중 시작한 게 엊그제 같은데

벌써 2주차가 끝나가네요~

이번 강의에서는 수도권에서

최고의 선택을 하기 위해

단지의 어떤 선호 요소를

기준으로 삼아야 하는가를 배웠습니다.

지난 1주차 강의 내용이 너무 좋았어서

이번 2주차 강의는 과연 어떨지 기대가 됐는데요!

정말 기대 이상이었습니다 ㅎㅎ

그냥 하는 말이 아니라,

여태까지 들었던 강의들 십수개를 통틀어서

손에 꼽을정도로 좋았던 것 같아요.

수도권 흐름을 짚어준 것 뿐만 아니라,

1급지부터 5급지까지 모든 지역의 선호 요소를

너무나도 깔끔하게 정리주셔서

단지 선호도를 파악하는 데 너무 큰 도움이 되었습니다!

그러면

인상깊었던 포인트와

벤치마킹할 점을

복기해보겠습니다🤓🤓

1. 물량과 심리로 보는 수도권 시장

최근들어 수도권 전세 물량이 부족해서

전세가가 계속 오르고 있다는 기사가 자주 보입니다.

아직 시드가 준비가 안되었는데,

전세가격이 계속 오른다는 기사를 볼 때마다

저도 모르게 초조해지곤 했는데요ㅠㅠ

(조급조급...)

이번 강의를 듣고나서는

왜 조급해하지 않아도 되는지를

매도물량과 심리를 기반으로

이해할 수 있게 됐습니다!

상승과 하락은 아래와 같은 사이클로 작용을 합니다.

너무 인상 깊었던 내용이라, 한 번 적어보겠습니다.

① 상승장이 오랜 시간 이어짐

→ 매도자들은 앞으로 더 오를 거라는 생각에 매물을 거둬들임

(매물 감소)

② 어느 순간 가격이 더이상 오르지 않는 보합장이 됨

→ 여전히 상승에 대한 기대감이 남아있으나, 거래는 안됨

(매물 쌓이기 시작)

③ 오랜 기간 거래되지 않으니

매도자들이 가격을 조금씩 내리기 시작했으나

여전히 거래는 이루어지지 않는 상황

(매물 적체 심화)

④ 가격을 아무리 내려도 오랜 기간 거래가 이루어지지 않다보니,

돈이 급한 매도자들이 급격하게 가격을 내리기 시작.

→ 호가가 많이 내려간 상태에서 특례보금자리론이 등장함과 동시에

가격이 많이 싸졌다는 매수자들의 심리가 커지면서 급매 위주로 하나둘 거래되기 시작

(매물 수 감소 + 저가 매물 소진으로 약간 가격 상승)

⑤ 급매가 모두 빠진 탓에 다시 호가가 올라감

→ 아직 매수심리가 지배적이지 않은 상황에서 호가가 상승하니

거래가 안되어 다시 매물이 쌓이기 시작

(이전보다 더 많은 매물이 쌓인 상태)

⑥ 호가는 여전히 유지되고 있으며 매물은 다시 증가하는 상황

→ 매물 적체가 심화되면 또 다시 급매가 나오기 시작할 것

결론

이전보다 훨씬 많은 매물량이 쌓여있기 때문에

거래가 계속 안 되어 매물 적체가 더욱 심화될 경우

사연있는 매물(급매)이 또다시 등장하면서

시장이 흔들리는 사이클이 반복될 수 있다고 합니다.

물론 금리 인하나 외부 변수로 인해 매수 심리가 변할 경우,

반드시 예측한대로 시장이 움직이진 않을 거라 생각해요.

하지만, 적어도 이런 지표들을 통해서

어떤 상황이 벌어질 수 있을지

생각해볼 필요가 있을 것 같아요ㅎㅎ

현재처럼 매물이 많이 쌓여있을 경우에

다른 기조가 변하지 않는다면

이전같은 사이클이 반복될 수 있기 때문에

너무 조급해하지 말아야 겠습니다.

아직 진정한 하락장은 오지 않았다는 게

무슨 말인지 이제야 와닿네요!

어찌됐건 이러한 시장이 반복되는 상황에서

우리가 집중해야 할 것은 '가격의 변화'가 아니라,

'가격 그 자체(저평가)'입니다.

가격이 오른다고 해서,

'오른다!! 가즈아!!'가 아니라,

앞으로 하락할 수도 있지만,

현재 가격이 저렴하다고 판단될 경우

매수하는 프로세스를 거쳐야 합니다.

역시 본질은 가격이네요 ㅎㅎ

2. 지역별로 다른 선호(입지, 상품) 요소

이번 2주차 강의의 꽃은 바로

수도권 지역별 핵심 가격 결정 요소가 아닐까 싶습니다.

일반적으로 '서울', '경기도'의 핵심 입지요소라고 하면

곧장 '역세권 여부'와 '학군'을 떠올리실 것 같아요.

그 이유는 당연히 실제로 많은 사람들이

이 요소를 중요하게 생각하기 때문이겠죠?

어디서 조금 배웠다 하는 사람들은

단순히 '역세권 여부'에서 나아가

'강남까지의 거리'도 떠올리시곤 합니다.

그런데 과연 모든 수도권 지역에서

교통, 주요 직장까지의 거리, 학군이 최우선으로

고려해야 할 입지 요소일까요?

과연 입지좋은 구축이 입지 떨어지는 신축보다 좋기만 할까요?

이번 강의에서는 권유디 튜터님께서

이 모든 사고방식의 틀을 깨주셨어요.

흔히들 부동산은 인문학이라고 표현하곤 합니다.

튜터님께서는 특정 지역들에 한해서는

부동산을 '입지' 하나만 놓고 바라보는 게 아니라,

실제 사람들의 '심리'를 같이 봐야 한다고 알려주셨어요.

다시 말해, 부동산은 이해의 영역이 아니라 공감의 영역

이라고 하셨습니다 ㅎㅎ

특히 1급지같이 부자들이 많이 살고

위상이 높은 지역일수록

압구정, 한남동처럼

지역 자체가 브랜드인 경우

실용성보다 명품을 사고자 하는

사람들의 심리를 더욱 봐야한다고 해요.

그러나 이 범위에서 약간이라도 벗어날 경우,

해당 지역에서 어떤 사람들이 왜 거주하는지를 파악하고,

입지(실용성)의 관점에 다시 주목해야 한다고 하셨어요.

사람들이 어떤 단지를 좋아하는지(선호 요소, 입지, 상품성 등),

왜 특정 단지들의 가격이 비싼지, 더 많이 올라가는지 (가격 결정 요소)를

급지별로, 지역별로 모두 정리해주셔서 너무 좋았습니다 ㅎㅎ

마치 서울투자기초반을 듣는듯한 기분...!

이제 수도권을 위주로 앞마당을 넓혀가려고 하는 저로서는

정말 반갑고 현실적으로 많은 도움이 되는 내용이었어요ㅎㅎ

최근에 지방을 너무 많이 다녀서

수도권에 대한 감이 약해졌는데

이 강의 덕분에 다시 감을 잡을 수 있었습니다!!!

너무 좋은 강의 해주신

권유디 튜터님께

진심으로 감사드립니다.

🙇‍♂️🙇‍♂️🙇‍♂️

후기 읽어주셔서

감사합니다🤓