열반스쿨 중급반 2강 강의 후기[열중37기 3억 싸게 사서 4억 불리는 완전 럭키비키조♥ 카키]

초중고를 다녀본 분들이라면

수학책과 수학익힘책을 기억할 것이다.

게리롱님의 강의는 나에게는 저환수원리 익힘책 이었다.

저환수원리를 이론적으로 알고 있지만

실전에는 적용하지 못한 사례들을 통해

게리롱님이 하고싶으신 말씀은

투자자로서 가져야 할 겸손함이지 않을까 한다.

내가 투자 고수가 되기 전까지 항상 가져야할 자세는

'나는 저환수원리를 아직 완벽하게 모른다'

그러니 더욱 그 진정한 의미를 파악하려는 노력을 하는것

이어야 할 것이다.

(절대)잃지 않는 투자의 진정한 의미!

가치있는 물건을 싼 구간에 사 모아서

(가치보다 싼것이 아닌 절대적인)가치 있는 물건을 싼 구간에 모아서

비싸질 때까지 잘 지켜낸다

비싸질 때까지 (그 무슨 역경과 고난이 있어도 팔지 않고) 잘 지켜낸다

의 의미를 함축하고 있었다..

지방도시는 지역중심이 이동한다?

앞으로 해야 할 숙제이자

앞으로 내가 할 지방투자에 큰 힌트가 될만한 내용이 있다.

서울은 2040서울도시기본계획에도 나오듯이

강남,서울(4대문안),여의도(영등포)의 3도심

그리고 7광역중심과 12지역중심등

앞으로 오랬동안 바뀌지 않을 시민 경제활동의 구심점들이 존재한다.

하지만 강의에서 소개한 천안의경우

구도심 -> 구불당 ->신불당

시민들이 가장 선호하는 중심지가 계속해서 이동한다는 것이다.

아직 더 공부를 해봐야 겠지만

구글링 결과 구불당이 2번째 도심이 었는데,

신불당으로 신축아파트 단지가 많이 공급되면서

기존에 유흥상권이 공존해 있던 구불당의 상권과 젊은 세대들이

신불당쪽으로 이동하면서 지역중심이 바뀌었다고 한다.

알다시피 신규택지계발, 재계발, 재건축의 호재는

6~8년 전부터 예정되어 착실히 진행되어야

아파트가 새워지는 법이다.

천안의 신불당, 구불당 처럼 지역중심이 이동하는 사례들을 조사하여 알아놓는다면

새롭게 지역중심이 될 곳을 조금은 더 발빠르게 찾아낼 수 있지 않을까

하는 생각을 해봤다.

앞마당을 많이 만들어서

시세트레킹을 하고

그 도시의 지역중심이 이동할 가능성을 항상 체크해보자

입지독점성이 구축,신축 가치에 미치는 영향

강남도 유흥상권이 없지 않다.

여의도 영등포도 마찬가지이다.(심지어 영등포에는 사창가도 남아있지 않은가..)

하지만 주변에 신규택지가 될만한 곳이 없으니

설령 악재나 공급이 있어도

대지의 가치가 크게 내려가지 않는 것이다.

부동산 = 대지 + 건물

이므로 건물의 가치가 구축이어도 입지독점성을 가진 곳은 투자 대상이 되지만

입지독점성이 낮거나 지방의 경우 건물이 구축이면 가치가 매우 낮아지는 것이다.

환금성의 진정한 의미란 매도시점에도 사람들이 좋아할만한 것!

막연하게 복도식은 안좋고, 계단식은 괜찮다.

세대수 적은 아파트는 환금성이 떨어진다 등

공식으로 외우는 것의 위험성을 알게 되는 시간이었다.

하지만 매도 시점에 사람들이 좋아할만한 것이란

내가 매수를 할때 매도시점을 대략적이라도 상정을 해놔야 한다는걸 전제로 한다.

예를 들어 놓자

아직까지는 사람들이 복도식 아파트를 살만하다고 생각하지만,

해가 지날수록 계단식 신축아파트가 늘어날 것이고

복도식 아파트의 선호도는 떨어질 것이다.

매도시점을 3년후로 계획했다면 복도식 아파트도 투자대상으로 할 수 있지만

매도시점을10년 이후로 본다면(10년간 공급등의 이유로..)

복도식 아파트는 매도시점에 가치가 불안하다는 것이다.

수익성은 수익률보다는 수익 그 자체이 있다!

수익률의 함정에 빠지지 말자

수익률도 체크하되, 절대적인 금액을 우선시 보자

투자금 0.1억으로 2억원의 시세차익이 나는 아파트는

수익률 : 2000%

투자금0.2억으로 3억원의 시세차익이 나는 아파트는

수익률1500%

하지만 누가더 많이 번 것인가?

수익률은 매물의 가치보다 절대로 우선시 되지 말아야 한다.

잃지 않는 투자를 하기 위해서는

게리롱님이 1호기 하신 경험담에서도 나오지만

투자금이 적게드는 아파트가

역전세가 날 확률이 훨씬 높다..

리스크를 감당 할 정도로 매력적인가?

전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가는 매물을 찾았을때 해야할 생각!

1. 역전세 가능범위를 파악한다
2. 그 만큼이 초기투자비용으로 더 들어가더라도 충분히 매력적인 투자인가? 를 생각한다.

내가 나에게 속지 않는 방법들을 꾸준히 연구하신것 같다..

역전세 리스크를 대비해서 대출과 전세가 상승분을

재투자 하는데 쓰는것을 고려해 봐야한다는 말씀도 인상 깊었다.

게리롱님 강의의 원씽은 무엇인가?

게리롱님은 '월간게리롱'

이라는 임장보고서를

을 매달 한권씩 쓰셨다고 한다.

한 권이라고 표현하는 이유는

150페이지가 넘어갔다고 한다..

실제로 찾아볼 수는 없어서 아쉬웠지만

언젠가는 구할 수 있겠지..

게리롱님이 강조하신 저환수원리

그중에서 저평가가 가장 우선시 된다고 하시는데

이제는 좀 이해가 된다..

저평가를 파악하기 위해선

결국 많은 앞마당이 있어야 한다!

5월의 남은 기간은

다음달 부터 앞마당을 만들기 위한 준비를 해보자

커뮤니티, 카페의 다른분들이 쓰신 임장보고서중

잘쓰셨다는것들을 소개받아 유심히 봐보도록 하자!