집살 때 역세권? 더 중요한 게 있어요. [너나위]

안녕하세요. 너나위입니다.

저는 저희 월부 유튜브 채널의 구해줘 월부를 통해 많은 분들께 2주에 한 번씩 현재 부동산 이슈에 대해 풀어드리고 있습니다. 그래서 평소 제가 알고 있는 지역들을 손품 발품을 팔면서 투자처를 찾는 것과 동시에 현재 부동산 관련 기사들을 보는 일도 게을리 하지 않고 있어요.

단순히 부동산 뉴스만 본다면 행동의 큰 변화는 없겠지만, 저는 실전투자자로 실제 투자를 하고 운영을 하는 경험을 가진 상태에서 기사를 보다보니 같은 기사를 보더라도 더 깊고 넓게 볼 수 있는 편입니다.

제가 얼마 전에 칼럼 작성하면서 가급적이면 자주 여러분들께 글로도 인사를 드리겠다 말씀드렸어서 오늘도 글을 하나 적어볼까 합니다. 주제는 ‘입지라는 개념에 대한 새로운 깨달음’이 되겠네요.

| 10년이 지나는 동안 나만 나이를 먹은 게 아니다

얼마 전 이런 기사를 보게 되었습니다.

https://newsis.com/view/?id=NISX20230717_0002378887&cID=10405&pID=10400

내용인즉슨, 신도시들의 가격 상승이 최근 일어났는데, 분당 평촌을 제외하곤 2기 신도시 위주로 상승폭이 컸다는 이야기였어요. 판교, 분당, 동탄2, 검단, 분당, 평촌 등이 더 많은 수요자의 선택을 받았고, 다른 신도시는 그렇지 못하다는 내용이었죠.

저는 이런 기사를 보면 본능적으로 맞는 말인지 틀린 말인지 알 수 있는데, 항상 시장을 단지 단위로 들여다보고 있기 때문에 얼추 맞는 말이란 생각이 들었었습니다. 실제로 거래도 상대적으로 기사에 언급된 지역들에서 더 많이 일어났고 그에 따라 호가도 올랐기 때문이지요.

제가 투자를 시작한 2010년대 중반(어느덧 10년이 다 되어갑니다)만 해도, 준공 이후 30년이 넘은 아파트는 많지 않았습니다. 그래서인지는 모르겠지만 ‘전통적 개념의 입지’가 아파트의 나이보다는 중요한 개념이었습니다. 대표적인 것이 ‘역세권’이었죠.

실제로 대부분의 사람들이 이용하는 교통수단인 지하철 접근성은 삶의 질을 결정합니다(얼마 전 김포 시민들의 출퇴근 광경이 이슈가 된 적이 있습니다) 부동산이라는 것이 더 높은 삶의 질을 선사할 수 있을 때 더 많은 지불의사가 생기는 재화이기에 이 역세권은 아파트의 가격을 결정하는 수요에 상당한 영향을 주었죠.

그런데 제가 투자를 하고 나서 10년 가까운 시간이 흐른 지금, 제가 투자를 시작할 당시의 20년 남짓 되었던 아파트들은 모두 준공 30년을 넘어가고 있습니다. 당연히 저는 그런 아파트들에도 투자를 했었고 상당수를 현재도 보유하고 있기 때문에(서울,경기,인천의 역세권 구축 아파트) 그 경과를 매우 잘 알고 있지요.

올 여름 두 달 동안 누수연락만 7군데에서 받았습니다.

물론 이건 투자자라면 피할 수 없는 것입니다. 자산의 시세차익을 목표로 하는 투자자이면서 동시에 해야할 일은 임차인에게 임대서비스를 제공하는 임대인이기 때문에 당연히 해야 하는 일이지요. 그러나 확실히 최근으로 올수록 하자보수에 대한 빈도가 늘어나고 있습니다.

여기까지 이야기하면 오해하실 수 있겠습니다만, 당연히 구축아파트 투자를 하지 말라는 이야기는 아닙니다. 정작 중요한 포인트는, ‘그 곳에서 거주하는 사람들의 불편이 늘어나고 있다’는 것입니다.

거주상 불편이 늘어나면 주택으로서 어떻게 될까요? 당연히 선호도가 떨어지게 됩니다. 이전보다 덜 좋아하게 되는 것이죠. 그러면 자연스럽게 수요가 얇아지게 됩니다. 이것이 바로 ‘신축 선호’입니다.

따라서, 신축아파트를 선호하게 되는 현상은 갈수록 깊어지게 될 것입니다.

| 투자자로서, 혹은 실수요자로서 어떻게 접근하는 것이 좋을 것인가?

여러분들은 성공적 매수란 무엇이라고 생각하시나요? 저는 ‘나 뿐 아니라 다른 사람들도 좋아할만한 집을 비싸지 않게 사서 오래 보유하는 것’이라고 생각합니다.

조건이 좀 있죠?

첫번째. 나 뿐 아니라 다른 사람들도 좋아할만한 집.

두번째. 비싸지 않게 살 것.

세번째. 오래 보유할 것.

이 중 입지와 선호도는 첫번째를 의미하는데, 이것이 이전과는 점점 달라지고 있다는 걸 많이 느낀단 이야기입니다.

이제 다시 기사로 돌아가보죠. 여기서부터 제가 느낀 구체적 내용을 말씀드리겠습니다.

검단, 부천의 관계는 위례, 분당의 관계와 흡사합니다.

위치나 인프라(지하철, 교통 수단, 신도시의 성숙과정에 따른 인프라), 준공시기 차이 등이 그러합니다.

검단도 위례도 지하철 없습니다. 그리고 아직 상가도 많이 비었고요(위례는 그나마 좀 낫습니다만) 신축으로 구성된 대규모 택지입니다.

부천과 분당 모두 지하철이 있습니다(2개 노선이 지나죠. 잘 되어있습니다) 신도시 구성 30년이 넘어서면서 살면서 필요한 모든 것이 다 있습니다. 그러나 모두 낡았습니다.

서로 간의 거리나 서울에 대한 접근편의정도도 엇비슷합니다.

그런데요. 최근 6개월 가량 검단, 위례, 분당은 수요자들이 많이 선택했지만 부천은 아직 외면받고 있습니다. 왜냐하면, 빌려서는 살아도 내가 내 돈 주고 매매하고 싶은 마음은 검단보다 못하기 때문입니다. 낡아서요. 아무리 지하철이 있고 인프라가 성숙했어도 낡아서 가지기는 싫은 겁니다.

‘에이, 너나위님. 말이 안 되잖아요. 분당은 뭐에요? 사례엔 없지만 평촌은요?’

맞습니다. 여기서 한 가지 더 생각할 것이 있는거죠.

지역의 위상이나 흔히 말하는 급지수준(상급지, 하급지와 같은)에 따라 또 달라집니다.

분당은 구축의 단점을 상쇄할만한 강력한 브랜드가 구축되어 있습니다. 경기도의 대표적 부촌, 사는 사람들의 커뮤니티 수준, 그에 따른 학군 등이 그러합니다. 이런 것들은 여전히 낡은 아파트의 단점을 상쇄하고도 남는 것입니다.

그러나 그에 미치지 못하는 지역들은 구축아파트의 단점이 더더욱 크게 부각되고 이는 ‘소유하고자 하는 마음’을 자극하기 어려워지고 있습니다.

정리하면, 상급지는 여전히 전통적 입지의 개념이 연식 못지 않게 중요합니다. 그러나 하급지는 점차적으로 신축 대단지와 같은 본능적 선호를 이끄는 요소들이 중요해지고 있습니다.

서울수도권, 지방 등 전국 각지에 수십차례 이상의 매매를 진행하면서 깨닫게 된 것입니다. 이 거대한 흐름을 이해한채로 내집마련이나 투자를 하신다면 잃지 않는 것을 넘어 더 많이 벌 수 있는 좋은 결정을 하실 수 있을 겁니다.

내 예산, 혹은 투자금으로 접근가능한 지역이 상급지가 아니라면 이젠 연식과 환경(신도시의 강점 2가지입니다)도 고려하시는 것을 추천합니다. 저 역시 앞으로의 투자는 이러한 구분을 두고 접근할 생각입니다. 여러분들의 좋은 결정에 참고가 되길 바랍니다.

조만간 또 다른 칼럼으로 월부닷컴에서 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.