안녕하세요

열정 만수르 세르정입니다

강의에서 서울은

1군~5군으로 분류된다고 들으셨을 겁니다

군 별 특징도 함께 들으셨을텐데요

1군 : 강남, 서초, 송파, 용산구

→ 한강변의 대한민국 대표 부촌들

(용산은 강북의 부촌인 동부이촌동)

최대 직장 수요인 강남을 끼고 있거나

30분 이내 걸리는 거리

2군 : 성동, 마포, 광진, 양천

→ 대체로 한강을 끼고있음

3대 업무지구인 강남, 여의도, 도심권을

30분이내 2곳 이상 갈 수 있는 장점

3군 : 동작, 강동, 영등포, 종로, 중구

→ 제2 업무지구가 위치한 곳이거나

1군에 인접한 곳

로케이션 좋지만 비균질하여 빌라 많음

강남까지 1시간 이내의 거리

4군 : 강서, 서대문, 동대문, 성북, 관악

→ 주요 업무지구 근방 배후주거지로서 역할

(뉴타운 택지 보유)

강남까지 1시간 이내의 거리 (환승필요)

5군 : 노원, 은평, 중랑, 강북, 도봉

→ 서울 최외곽에 있는 택지지구

강남까지 1시간 이상소요

혹시 눈치채셨나요??

제가 군을 강남까지의

소요시간으로 나눴는데요

이렇게 나눈 이유는

사람을 이해해야 해당 지역의

선호도 가치를 알 수 있기 때문입니다

사람들의 심리는

아래 3가지로 구분됩니다

[직장까지 걸리는 시간 기준]

① 30분이내 : 절대 이사가지 않겠다

② 30분~1시간 : 출퇴근 뭐.. 나쁘지않다

③ 1시간이상 : 갈수 있다면.. 이사 가고 싶다

위 심리를 입지 가치에

적용해보겠습니다

① 30분이내 :

절대 이사가기 싫다

30분 이내에 들어오는 지역은 ?

1군인 강남, 서초, 송파, 용산

2군인 성동, 마포, 광진, 양천구

해당 지역은 매매가 뿐만아니라

전세가격도 10억 이상의

가격을 줄 수 있는 사람들이 거주합니다

따라서 소득수준이 굉장히 높습니다

그렇다보니 이곳의 거주민들에게는

교통보다 거주의 쾌적성, 편리함,

그리고 그들만의 프리미엄이 중요합니다

아래 용산구의 두 지역이 있습니다

공덕역은 4개의 라인이 지나가는

쿼드러플 역세권인데요

그곳에 위치한 공덕삼성과

동부이촌동 한강변에 위치했지만

맨 끝이라 상권도 별로.. 주변이 쾌적하지 않은

센트레빌을 비교해 보겠습니다

매매가를 살펴보니

공덕삼성이 동부센트레빌을

이길수가 없네요

적게는 1억 많게는 8억까지 차이납니다

가수요가 잘 붙는 매매만

이런게 아닐까요?

실거주 가치인 전세를 살펴보면요

마찬가지로 역세권보다는

동부이촌동의 커뮤니티+한강뷰에

더 높은 가치를 주네요

절대.. 다른곳으

이사가고 싶지 않을 것 같습니다

② 30분~1시간 :

출퇴근.. 나쁘지않다

1시간 이내로 들어오는 지역은 ?

3군의 동작 강동 영등포 종로 중구

4군의 강서 서대문 동대문 성북 관악

이 지역들은 교통이 안중요할 수 없습니다

회사에 1시간 이내로 가려면

무엇보다 정시성이 중요해요

아침의 5분이 얼마나 귀한지 아시죠 ?

지하철 5분이라도 빨리 타기위해

제 친구는 신혼일 때 일부러

1층 전세를 구하더라고요 !!

그래서 위 지역들은

역세권 그 자체가 굉장히 선호됩니다

하지만 요즘은 워라벨도 중요하고..

코로나로 재택근무가 늘어나면서 부터는

거주 환경에도 큰 관심을 보입니다

그래서 지하철만 있는 구축보다는

쾌적한 환경이 있는곳에 거주하고 싶어해요

이 부분이 수요가 많은 3~4군에

신도시 혹은 뉴타운이

많은 이유라 생각합니다

강동구를 가볼께요

강동구에서 강남을 가려면

송파구의 잠실을 지나야 하는데요

잠실까지 가는 지하철은 8호선으로

빨간색 힐스테이트가

파란색의 고덕그라시움보다

강남에 빠르게 도착할 수 있습니다

그렇다면 더 가까운 힐스테이트를

선택해야 하는게 맞는데요

리버뷰라는 말이 무색하게

고덕그라시움이 압도적입니다

이는 힐스테이트 강동은 역세권이지만

주변 환경이 균질하지 못한반면

고덕그라시움은 택지지구에

으리으리한 모습을 보이기 때문입니다

쾌적한 강동구 고덕신도시

크으 너무 살기 좋아보이네요 !!!

3~4군에서는 역세권도 봐야하지만

얼마나 거주환경이 쾌적한가?

신도시 혹은 뉴타운을 잘 살펴보세요

③ 1시간이상 :

갈 수 있다면.. 이사가고싶다

마지막으로 1시간 이상의 지역은요 ?

5군의 노원 은평 중랑 강북 도봉

이 지역은 외부로 출퇴근해야 하므로

지하철이 너무~~~나도 중요합니다

노원으로 한번 가볼께요

같은 생활권에 있는 같은 연식의 단지입니다

초역세권의 주공7단지와

멀세권의 보람을 비교해보면요

물론 보람은 언덕이 있어서

평지의 주공7보다 거주만족도가 떨어집니다

가격차이가 많이 나네요

적게는 1억, 많게는 4억까지

차이가 났었습니다

역세권이 정말 너무 중요한 것을 알 수 있습니다

따라서 5군에 투자하실 때는

역세권.. 땅의 가치를 더 많이

살피시는 것이 필요합니다

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지금까지 출퇴근 소요시간에 따라

지역별 수요가 얼마나 강력한지

알아봤는데요

같은 가격이라면 누구나

더 중심으로 들어가고 싶을겁니다

특히나 출퇴근 1시간 이상걸린다면 더 요!

편도 1시간 30분씩 해본 사람 저요 !!

서울 앞마당 만들면서

거주민의 삶에

감정이입 해보시면 어때요?

중요한 가치를 파악하는

핵심입니다 !!!

글 읽어주셔서 감사합니다

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