안녕하세요 집 찾는 심마니, 집심마니 입니다.

바로 어제 (24/5/25 토) 제 0호기에 살고 계시던 임차인분과

계약갱신 청구권을 써서 재계약을 했습니다.

실제로 재계약을 진행하면서 어떤 부분을 놓치고 또 얻었는지

생생한 경험을 담아보려 합니다.

그래서 이 글은

'세입자와의 재계약을 앞둔 임대인' 분이나

'매도를 준비하는 집주인'입장이신 분들께

도움이 될 것 같습니다.



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1) 갱신권의 언급 시기

2) 실제 '갱신 계약'시 주의

3) 임차인/부동산 사장님 내 편 만들기

1) 제 상황부터

저는 지금 서울투자를 준비 중입니다.

서울에 투자하기 위해선 제가 가진 0호기를 매도해야 하구요

세입자분의 계약 시기는 22년 6월 ~ 24년 6월으로 만기가 몇 주 이내였습니다.

이 집을 팔기 위해서는

A) 세입자가 맞춰진 상태로 투자자에게 매도하거나

B) 세입자를 내보내고 실거주자에게 매도하거나

두 가지 경우를 대비해야 했습니다.

2) 할 수 있는 BEST는 뭘까요?

BEST는 살고 있는 세입자분께 이 집을 매도하는 것이겠죠

(여러 번거로운 상황을 피할 수 있으니)

혹은 만기 6개월 이상 남았을 때 매도를 처리하거나

만기 시 이사한다는 확정을 받는 방법도 있겠지만

제가 0호기 매도를 고려한 시점이 이미 계약이 6개월 미만으로 남았을 때라

BEST를 선택할 수는 없었습니다.

그래도 정말 다행이었던건,

만기가 2개월 이내로 들어오기 전에 매도에 대한 결정을 내렸고

그 때 임차인분께 연락을 드려 갱신권 이야기를 나눌 수 있었던 것입니다.

(계약 만기가 2개월 이내일 때는 자동적으로 '묵시적 연장'이 합의되며, 묵시적 연장은 갱신청구권을 미사용하는 계약입니다.)

갱신권에 대한 증거가 필요합니다.

하지만 또 아쉬운 점은, 이 때 '임대료'에 대한 이야기를 언급하지 않은 것입니다.

(기존 금액 그대로 계약하게 되었습니다.)

계약갱신청구권 사용 시, 임대인은 상한선인 5% 이내에서 임대료를 증액할 수 있습니다.

시세 상황이 나쁘지 않다면(기존 금액 대비 같거나 높다면)

임대인의 정당한 권리인 5% 증액을 요구할 수 있고

만약 5%까지 올리지 못하더라도, 임차인분께 임대인의 사정/상황을 전달할 수 있는 기회가 됩니다.

e.g) "전세금을 5% 올렸으면 좋겠다. 이 계약을 유지하기 위해 나도 임차료를 지불 중인데 사정이 여의치 않다"

(물론 정중함과 예의를 담으셔야해요)

복기 point!

-. 매도를 준비 중이라면, 세입자 만기가 6개월 이상 남았을 때 준비할 것. 그래야 실거주/투자자 다 고려 가능함.

-. 갱신권 계약 언급은 만기 6~2개월 이내에 진행해야함. 그렇지 않으면 묵시적 연장이 되며 갱신권이 유효한 상태가 됨

-. 5% 연장에 대한 언급은 임차인에게 '혹시라도 이사할 가능성'을 생각해볼 기회를 줄 수 있다.

+@ 잘한 점

제 사정 때문에 이 집을 지키기가 어렵게 되었다고 의견을 전달했고,

덕분에 임차인에게 번거로운 일인 '집 보여주기'에 대한 부탁을 비교적 쉽게 할 수 있었습니다.

제 사정까지 고려해주시는 고마운 분이에요

3) 실제 계약갱신청구권 사용 시 주의점

막상 계약갱신청구권을 사용하게 되었을 때

준비가 안된 저로서는

'부동산 사장님을 통해야 하는지'

'증액에 대한 언급을 할 수 있는지'

'꼭 계약서를 써야하는 지'

감이 잡히지 않았습니다.

다행히 여러 주변 동료들, 선배님들, 튜터님들께 도움을 청해서

아래와 같은 결론을 내릴 수 있었습니다.

(도움 주신 줴러미 튜터님, 젊은우리 튜터님, 오렌지하늘 반장님, 시소입니다님, 갱지지반장님, 빈세니님 감사합니다.)



-. 갱신권 사용 합의에 대한 증거가 있다면 굳이 계약서를 쓰지 않아도 됩니다.

ㄴ증빙 필요 시 제출만 할 수 있으면 되지만, 그래도 계약서에 명시하는게 혼선을 줄입니다.

-. 꼭 부동산 사장님을 통하지 않아도 괜찮습니다.

ㄴ사장님을 통한 '대필'계약에는 20만원이라는 비용이 듭니다. (보통 임차인 10만원, 임대인 10만원)

-. 임대료 변경이 있다면 '표준임대차계약서'를 활용해서 셀프로 진행하셔도 됩니다.

ㄴ 마찬가지로 임대인-임차인이 서로 만나 계약을 할 수 있습니다.

-. 기존 계약서를 활용할 수도 있습니다.

ㄴ기존 계약서에 '본 재계약은 계약갱신청구권을 사용하는 것'이라는 특약을 추가하고

ㄴ계약 종료기간을 표기하면 됩니다.

-. 만기 6~2개월 이전에 '협의'를 끝냈다면, 계약 당시 임대료 증액은 어렵습니다.

ㄴ그러니 갱신권을 사용하실 예정이라면, 해당 기간 동안 임대료에 대한 협의를 끝내야 합니다.

여러 혼돈을 겪었지만,

결국 '계약서를 써야겠다' 결심한지 이틀만에 임차인분과 만나서

기존 계약서에 특약문구 2줄을 기입했습니다.

특약 문구 2줄

: '본 재계약은 계약갱신청구권을 사용하는 것으로 전세보증금은 기존 보증금으로 갈음한다.

: 임대 기간은 OO년 OO월 OO월 까지 입니다.

4) 불리한 상황에서 내가 할 수 있는 것은?

매도 결정도 느렸고,

갱신권 사용 언급 시 임차료 증액에 대한 언급도 없었기 때문에

불리한 상황이 되고 말았습니다. (여러분은 그러시지 않으면 좋겠습니다.)

그래서 저는 할 수 없는 일에 얽메이기 보단

'할 수 있는 일'을 찾아보려 했습니다.

제가 했던 선택들을 나열해보겠습니다.

여러분들의 행동에 힌트가 되면 좋겠습니다.

임차인에게 최대한 정중히, 협조가 가능하도록 행동할 것.

임차인 분 덕분에 제가 이 주택을 유지할 수 있다는 생각을 바탕으로

언제나 예의 바르고 정중하게 행동하려 했습니다.

나중에 제가 어떤 요청을 하게 될 지 모르기 때문에

그 쪽에서 오는 요청들은 기준을 넘어서는 것이 아니라면 최대한 빨리 대응했습니다.

(제 경우는 답을 빨리 하는 것, 하자 처리를 즉시 하는 것, 계약 당시 임차인이 불필요한 비용을 쓰지 않게 하는 것)

부동산 사장님과의 면대면 컨택!

여러 실전 후기에서 느꼈지만,

전화로 물건을 내놓는 것과 실제 부동산을 찾아가서 사정을 설명하는 것은 판이하게 달랐습니다.

전화로 물건을 내놓을 땐 가격 조건도, 매도를 위한 계획도 상세하게 말하기 어려웠지만

제가 계약 당일 부동산에 가서 사장님들과 이야기를 했을 땐

불리한 조건을 해결할 수 있는 제안을 쉽게 할 수 있었습니다.

※조금 자세히 쓰자면,

제 경우는 임차인을 내보내면서 실거주 매수자를 받을 때 현 임차인에게 이사를 요구하는 것인데

'갱신권을 사용'함으로써 최소 2년의 거주 안정성을 확보한 임차인분은 실거주자를 반기지 않을 것이 당연합니다.

하지만 부동산 사장님께서 임차인분께

"이사의 번거로움만 감수하면 '신규 계약 + 유효한 갱신권' 사용으로 4년의 안정성을 얻을 수 있다"

를 언급하는 것 만으로도, 기존에는 고려하지 못했던 실거주 매수인도 매수 대기자로 생각할 수 있게 되는 것이죠

모든 패를 꺼낼 필요는 없다.

이 주택을 매도하면서 서울 투자를 준비하고 있었지만

만약 임차인분께서 '서울 투자'에 대한 상황을 알았다면

번거로운 일인 '집 보여주기'에 적극 협조하지 않았을 수 있습니다.

그래서 저는 '아까운 이 집을 지키지 못한 임대인'이라는 상황만을 언급하면서

협조를 이끌어낼 수 있었던 것 같습니다.

실제로 임차인분께서 계약서를 굳이 쓰지 않아도 된다는 점까지 알고 계셨지만

제 상황을 고려해서

1) 재계약에 특약 추가

2) 매수자 손님이 붙을 때는 적극적으로 보여주겠다는 약속

3) 딱해 보인다며 차비까지 주려 하시는 고운 마음...

까지 보여주셨습니다.

그래서 저는 비록 계약이 2년 남은 임차인이 있는 상황이라는 불리함 속에서

집을 보여주시는 임차인 협조와

실거주 매수인까지 매수자로 고려할 수 있는 부동산 사장님 이라는

두 가지 무기를 얻게 되었습니다.

물론 찬찬히 준비하고 빠른 결정을 내렸다면 지금보다 더 나은 선택지를 만들 수 있었겠지만

그러지 못한 상황에서도 주변의 도움과 할 수 있는 일을 찾아서 한 것, 그리고 주변에 도움을 요청한 것 덕분에

그렇게 나쁘지만은 않은 상황을 만들었던 것 같습니다.

이 글을 보시는 여러분들도

제가 했던 실수를 발판 삼아 더 유리한 입장을 만드셨으면 좋겠습니다.

구구절절 말이 길어졌지만, 도움이 되면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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