아직도 서울에 갭(gap)만 보고 투자하는 분들을 위한 해결책

안녕하세요 자음과모음입니다.

강의를 하면서 월부에 계시는 많은 분들의 각자의 고민을 듣습니다.

1채를 사려고 하는 분들, 다주택으로 가려고 하는 분들, 이미 다주택이신 분들의 다른 듯 하지만 같은 고민은

'그래서 내가 지금 이 시장에서 내 상황에 제일 들어맞는 선택을 하려면 무슨 선택을 해야해?' 인 것 같습니다.

다주택으로 가려고 하는 분들의 가장 큰 고민은 역시나 풀리지 않는 취득세일 것 같고, 가지고 있는 투자금을 한 채에 넣어야 시스템이 만들어질지 두 채를 해야 시스템이 만들어질지를 고민하는 부분일 것 같습니다.

위와 같은 고민을 하고 있다면 이 글을 끝까지 읽어봐 주세요.

다주택을 고민하신다면,

주의해야 할 부분은 다음과 같습니다.

1. 단기간 안에 집 개수를 늘리지 않는다

2. 갭만 보고 투자하지 않는다

3. 매수계약을 하지 않는 구간에도 투자를 하기 위한 노력들을 멈추지 않는다.

# 집 개수

다주택을 하는 이유는 단순히 집을 많이 가지려고 하는 건 아닙니다.

전세를 레버리지 하는 아파트 투자를 통해서 규모를 늘리고 그 규모가 늘어남에 따라 시스템에 의해 현금이 돌 수 있는 환경을 셋팅하는 데 다주택을 하는 목적이 있습니다.

내가 어느 정도의 규모를 목표로 하느냐에 따라 집 개수도 달라지게 됩니다.

현금흐름 월 200만원을 목표로 한다면 연 2400만원의 흐름을 만들어야 월 200만원 시스템이 가능합니다.

2년간 전세금 5% 증액을 한다고 했을 때 전세 보증금 10억을 만든다면..

2년에 보수적으로 5%증액을 한다고 했을 때 2년에 5천만원, 1년에 2500만원 현금흐름이 가능합니다.

물론 이 시스템은 집을 산다고 단번에 만들어지지 않습니다. 시스템이 돌 때까지 2년 이상이 걸립니다.

다만, 이런 시스템을 셋팅해둔다면 자산을 팔기 전까지는 계속 이 시스템이 돌아간다는 장점이 있습니다.

일하지 않아도 현금이 나오는 시스템인 것이죠.

7억에 5억짜리 집을 한 채 사고, 다시 돈을 모아서 5억에 4억짜리 집을 한 채 사고, 다시 돈을 모아서 4억에 3.5억짜리 집을 산다면 보증금은 12.5억이 되고, 이 세 채를 잘 운영한다면 여기서 나오는 전세 보증금 증액분으로 현금흐름을 만들 수 있다는 겁니다.

다만, 다주택은 항상 핑크핏 희망만 있는 것은 아니며

이에 따른 리스크도 따르는데 이에 대한 가장 큰 리스크가 역전세입니다.

그래서 투자자는 항상 역전세에 대비해야 하며, 전세가가 오를 때는 역전세를, 역전세를 맞이할 때는 전세 상승을 고려하여 집을 운용해야 합니다.

집 개수를 단기간 안에 늘리는 것이 여러분의 목표가 아닌

여러분의 시스템을 다주택을 통해 마련하는 것이 목표임을 잊지 마세요.

#갭만 보고 투자하지 않음

취득세 이슈 때문에 2주택에서 3주택으로 넘어가려고 하시는 분들은 대번에 취득세부터 계산하게 됩니다.

8%를 내고 투자를 해야 하는데 이 투자가 실질적으로 최선인지? 취득세를 내고도 투자해야 하는지?

아니면 기다려야 하는지..기다린다면 언제까지 기다려야 하는지를 고민하며 시간만 보내는거 아닌가..하는 생각을 합니다.

그러면서 내가 가진 투자금 안에서 취득세를 내고도 할 수 있는 물건을 찾기 시작합니다.

그런데 여기서 문제는, 그런 투자 물건들이 내 마음에 썩 들지 않는다는 게 문제입니다.

'이 정도면 괜찮지 않을까?'

'이것보다 더 나은게 있지 않을까?'

이 두 가지 질문 사이에서 매일을 고민해도 답을 내기가 어렵습니다.

이 8% 취득세 투자를 하게 되면 다음이 12.4%이기 때문에 왠지 이 8% 취득세를 내고 하는 투자가 마지막 일 것 같다는 생각이 들기 때문입니다. 그래서 정말로 좋은 하나를 하고 싶어집니다.

자, 이럴 때는 내가 산 물건들을 다시 돌아봐야 합니다.

내가 산 1주택, 2주택이 어느 정도의 가치를 지니고 있는지? 이 물건으로 어느 정도의 수익을 만들 수가 있고

어느 정도의 자산 규모를 만들 수 있을지를 생각해 봐야 합니다.

기존 주택보다 더 나은 자산 가치를 지니는 물건을 찾았고, 내 투자금 안에서 실행이 가능하다면

사실 취득세 8%라고 하더라도 내 바구니에 그 자산을 담아야 합니다.

하지만 내 바구니에 담아야 할지 말지가 고민이 되는 자산이라면, 굳이 담을 필요는 없습니다.

확신이 없이 담는다면, 집 개수 늘리기밖에 안됩니다.

이 집을 통해 어느 정도의 수익을 얻을 수 있고 이 수익이 나에게 도움이 된다고 판단되면 담습니다.

또한 내가 가지고 있는 물건들 중에 매도가 가능한 물건이 있어 더 좋은 자산을 담을 수 있는 기회가 된다면 적극적으로 시도해 봐야 합니다.

지방 중에서도 공급이 없어서 전세가가 무릎 이상을 넘어선 단지들이 많고, 그에 따라 매매가도 수익 구간 이상을 형성하고 있는 지방 지역들도 있습니다.

본질은, 스스로 판단할 수 있느냐입니다.

취득세 8%, 다주택, 투자금 쪼개기, 투자금 하나로 몰기, 갈아타기 등 다양한 선택지가 여러분들 앞에 펼쳐져 있지만 그 선택지 앞에서 여러분들이 망설이고 고민을 하고 있는 이유는 내가 가고자 하는 방향을 뚝심있게 밀고 나가는게 그만큼 어렵기 때문입니다.

서울 시장은 싸다고 하는데, 이미 주택이 있어서 돈이 묶여 있다는 생각이 든다면

오히려 그 자산의 수익 기간에 수익을 내서 더 좋은 투자를 할 수도 있다는 가능성이 우리에게 열려 있음을

아셔야 합니다.

제가 정말로 여러분들께 꼭 말씀 드리고 싶은 것은

투자를 할 때 기준에 맞게 샀고, 내가 가진 투자금으로 할 수 있었던 투자라면 그 투자는 잘 한 투자라는 겁니다.

시장은 예측할 수 없으므로 그 시점에 맞는 투자를 해 나가는 게 중요하다는 말씀을 드리고 싶습니다.

지금 만약 내가 가지고 있는 집을 매도해서 더 나은 자산을 살 수 있는 실력이 있어 그 방향으로 나아가고 싶다면

역시나 그 선택 또한 의미가 있는 선택임을 아셔야 합니다.

# 매수계약을 하지 않는 구간에도 투자를 하기 위한 노력들을 멈추지 않는다.

사실 이게 제일 어렵습니다.

다주택을 통해 시스템을 만들고, 순자산 30억..40억을 만든다는 것은 사실 일반 월급쟁이가 할 수 있는 일이지만 그만큼의 노력이 필요한 일이기도 합니다. 직장과 투자의 밸런스, 육아와 투자의 밸런스를 맞춰 나가면서 실행해야 하며 우선순위를 항상 고민하며 투자를 진행해야 합니다.

저는 월부를 찾아온 많은 분들이 일단 무주택이라면 1주택을 사는 노력을 기울이시는게 맞다고 생각이 들고, 월부의 커리큘럼을 쫓아가다보면 누구든 1년 안에 집 1채를 매수하실 수 있게 노력하고 있습니다.

아파트 투자라는 것은 사실, 매매 계약을 하는 순간부터 전세계약을 마무리 할 때까지 3개월~4개월 정도 걸리는 과정이고 나머지 7개월~8개월은 투자할 물건을 찾아야 하는 과정이 지속됩니다.

어떤 분은 필요한 노력을 들이고 있을 수도 있고,

어떤 분은 필요 이상의 노력을 들이고 있을 수도 있고

어떤 분은 필요한 노력보다 덜 넣고 있다고 생각하실 수도 있습니다.

여기서 중요한 것은.... 투자를 할 수밖에 없게 만드는 환경을 셋팅하는 겁니다.

내 노력은 언제든 바뀔 수 있으며, 내 인생에 변수는 내가 통제할 수 없습니다.

어제까지 아무 일도 일어나지 않다가도 오늘 아침에 갑자기 무엇이든 일어날 수 있는게 인생이기 때문에

내가 이루고자 하는 목표가 있다면 그 목표를 이룰 수 있는 방향대로 나를 움직이게 하는 게 가장 중요합니다.

월부에서 여러분들이 이뤄냈으면 하는 것은

단기간 안에 필요 이상의 노력을 갈아 넣어 지쳐 나가 떨어지는 상황을 만드는 것보다

월부의 환경을 이용해 필요한 노력을 들이면서 재밌고 즐겁게 투자하지 않는 기간도 보내는 것입니다.

스스로의 의지치를 더 발휘하여 해 나가는 것이 어렵다는 것을

저 역시도 너무나 잘 알고 있기에..

여러분이 이 안에서 투자 해 나가기 위한 노력들을 더 수월하게 할 수 있도록 월부를 활용할 수 있는 방법도 알려드리고자 합니다.

1. 어떤 환경이든 환경탓을 하기 보다, 내가 그 안에서 어떻게 성장해 나갈지 계획을 세우고 해 나간다.

- 실전반, 월부학교가 아니어도 나는 나를 움직이게 하는 환경을 셋팅하고 그 환경안에서 계획을 세워 계획대로 밀고 나간다.

-이번달 서울투자기초반을 들으면서 서울 임장지를 늘리고, 투자할 수 있는 단지를 리스트업 한다. (10개)

2. 스스로의 성장 목표와 결과 목표를 둔다.

- 이전에는 하지 못했던 것을 채울 수 있는 목표를 세운다. 예: 임장 10회/ 매물임장 3회

- 이번 달 임장지를 돌고 임장보고서를 쓴 이후에 6월 말 매물코칭을 해서 투자를 한다.

3. 내 상황이 아니라 내가 보고 있는 물건을 중심으로 판단을 한다.

- 나는 집이 있는데, 나는 어차피 투자도 못하는데...가 아닌

- 내가 만약 이 지역에 투자한다면 어떤 물건이 가장 좋은가? 기회가 온다면 어떤 물건부터 투자할 것인가?

- 그 투자를 하기 위해서 내 상황을 어떻게 정리해야 하는가? 의 역으로 생각하기.

부디, 월부에서

여러분의 목표를 이루시기를...

진심으로 응원드립니다.

감사합니다.

<지금 꼭 읽어야할 월부 BEST 글>

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