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9월 돈버는 독서모임 - 부의 전략수업
독서멘토, 독서리더
STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 월급쟁이부자로 은퇴하라
2. 저자 및 출판사: 너나위 / 알에이치코리아
3. 읽은 날짜: 2024.5.17.~2024.5.22.
4. 총점 (10점 만점): 10점 / 10점
STEP2. 책에서 본 것
[1장. 왜 투자를 해야하는가]
01. 무관심 속에 썩어가는 당신의 돈
#인플레이션
인플레이션으로 인해 돈의 가치는 떨어지고 통장에 돈을 넣어두기만 하면 물가상승과 함께 오르는 집값을 감당할 수 없다. 통장에 돈을 넣어두기만 하면 노후준비는 물론 부자가 될 수도 없다. 그러므로 투자를 해야한다.
02. 월급은 절대 오르지 않는다
#양극화
양극화로 인해 가계소득은 줄어들고 노동가치는 떨어지는, 내가 바꿀 수 없는 현실에서 내가 할 수 있는 것들을 해야하고 그게 투자다.
03. 당신마저 관심 없는 당신의 노후
#노인빈곤
만혼으로 자녀를 양육하기 위해 더 오래 돈을 벌어야하는데, 지금의 소득 수준을 자녀가 성인이 되는 시점까지 유지할 수 없다. 우리나라의 노후생활 지원 수준은 턱없이 부족하고 노인 빈곤율은 OECD 국가 중 1위로 노년에도 계속 일을 해야한다. 국가가 내 노후를 책임져주지 않으므로 노후는 스스로 준비해야하고 그래서 투자를 시작했다.
04. 직장생활 N년차, 당신의 주소
#자기점검
현실을 직시하고 대책을 세우면서 실행에 옮겨야한다. 냉정하게 스스로를 점검하고 목표를 명확하게 해야한다. 나와 내 가족을 위해 경제적 위험 요인을 제거하는 노후준비가 첫번째 목표고, 풍요로운 부자의 삶은 두번째 목표다.
[2장. 당신과 돈이 가야할 방향]
01. 직장인의 투자 전략
#돈쓰는법 #생산자산
돈을 버는 방식은 시간을 투입해서 돈을 버는 것과 시간과 무관하게 돈을 버는 것으로 나뉘고, 돈을 쓰는 방식은 시간이 흘러도 가치가 증가하는 생산 자산을 구입하는 것과 시간이 흐를수록 가치가 하락하는 소비 자산을 구입하는 것으로 나뉜다. 중요한 건 돈을 버는 것보다 쓰는 것이다. 직장인으로서 지금 당장 돈을 버는 방식을 바꿀 수는 없더라도 생산자산을 사는 데 돈을 써야한다.
02. 돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법
#시스템투자
직장에서 열심히 일하고 그 대가로 급여를 받고, 소비 자산에 대한 지출을 최소화한다. 남은 돈은 모으고 모은 자본으로 생산자본을 산다. 이를 반복하며 규모를 키워 자산 시스템을 만들면 시스템으로부터 일하지 않고도 소득을 얻을 수 있다.
03. 내가 부동산을 택한 이유
#무이자 레버리지
예적금은 인플레이션 리스크가 있고, 보험은 장기적인 현금 유출과 높은 사업비의 부담, 펀드는 거기다가 원금손실의 가능성이 있다. 주식과 부동산 둘 다 높은 기대수익과 직접투자를 할 수 있다는 장점이 있는데, 주식과 부동산의 차이는 무이자 레버리지를 활용할 수 있느냐다. 전세금을 레버리지로 활용해서 높은 수익를 거둘 수 있으므로 부동산을 선택했다.
[3장. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과]
01. 전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다
#입지 #저평가
부동산 투자를 고려할 때는 입지를 먼저, 신축이냐 구축이냐는 그 다음이다. 투자 결과에 영향을 미치는 것은 내 역량이 아니라 주변 사람들의 도움이다. 주변 사람들에게 신뢰할 수 있는 사람이 되도록 노력하자. 전세 레버리지로 높은 수익률을 거둘 수 있다. 투자 결정에서 가장 우선적으로 봐야하는 것은 저평가 여부이고, 실현 불확실한 호재만 믿고 투자해서는 안된다.
02. 저평가 아파트에서 얻은 1억 2,000만원
#비교평가 #경험
직장, 교통, 환경, 학군 등의 요소로 입지를 판단한다. 이 과정에서 다른 것들과 비교평가할 수 있고, 비교평가를 해야 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있다. 비교평가는 비교대상이 많을수록 정교해지는데, 비교대상을 늘리려면 직접 현장에 나가서 조사해야한다. 협상을 할 때는 상대방의 입장에서 생각하고 내가 무엇을 줄 수 있는지에 집중해야한다. 부동산 투자는 경험이 많은 사람이 유리하다. 가격이 지나치게 높지 않은 물건에 투자하면서 잃지않는 선에서 경험을 쌓아야한다.
03. 수익률 440%, 아는 지역을 늘린 대가
#저평가
시세모니터링을 통해 시세의 흐름, 변화를 파악해야한다. 투자 대상이 확실히 저평가 되어있다면 단기적으로 입주물량이 많더라도 투자한다. 대안이 있는 사람은 급할 게 없다. 투자할 수 있는 물건을 얼마나 아느냐에 따라 투자 결과는 달라진다. 가장 중요한 것은 가치 대비 싸게 사는 것이므로 저평가 여부에 집중하지 미래가격을 예측하려고 하지 않는다. 잃지 않는 투자를 위해서는 저평가 여부를 볼 줄 알고, 적은 투자금으로 효율을 극대화하며, 역전세 등에 대비할 수 있는 자금 동원력을 갖춰야한다.
04. 3,000만원으로 구한 역세권 대단지 초품아
#투자우선순위
자신이 세운 투자 기준에 맞는 것 중 가장 좋은 것에 투자한다. 입지 선호도와 지역 위상이 높아 가수요, 실수요가 먼저 몰려드는 지역의 물건에 투자하는 게 좋다. 매도자의 매도 사유를 파악하고 협상에 임해야한다.
[4장. 성공 투자를 위한 필수 지식]
01. 돈이 없다는 당신을 위한 종잣돈 마련법
지출 중에 불필요비를 먼저 정리하고, 자본 재배치를 통해 생산 자산을 늘려나간다. 단, 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 쌓는 게 우선이다.
02. 직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자
안정적인 급여 흐름을 유지하는 직장인이라면 월세 투자보다는 전세 투자가 적합하다. 효용이 떨어지는 월세 수익에 의존하기 보다는 전세투자를 통해 자산의 크기 자체를 불려나가야 한다.
03. 절대로 돈을 잃지 않는 투자법
잃지 않는 투자를 위해서는 저평가 자산에 투자해야한다. 저평가는 물건의 가치 대비 가격이 싼 것이다. 물건의 가치는 그 물건의 입지로 입지를 알아보는 눈을 키워야한다. 저평가 여부를 확인하려면 여러 지역의 물건과 비교봐야한다. 매매가는 일반적으로 전세가 수준까지 하락하므로 매매가와 전세가의 차이가 적은 물건을 투자 대상으로 삼아야한다.
04. 용돈 몇 푼 벌 것인가, 인생을 바꿀 것인가?
노후 준비를 목표로 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산한다. 현재 현금 흐름을 파악하고 저축이나 자본 재배치를 통해 투자를 위한 종잣돈을 마련한다. 보유 자산의 크기를 키워나간다. 매입한 부동산을 장기 보유한다. 원하는 은퇴 시점을 전후로 축적된 자산을 현금 흐름화하거나 매도해 시세차익을 얻는다. 자산의 크기를 키워나가 이를 장기간 보유하는 게 핵심이다.
05. 인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리
투자금 자체가 적으면 시간이 필요하다. 즉 10년 이상을 바라보고 투자해야한다. 똘똘한 한 채는 자산 가격 변동폭이 크므로 자산에 여유가 없다면 위험하다. 비교적 입지가 우수하지만 가격 자체는 높지 않는 아파트는 변동성이 적으므로 소액으로 여러 채 늘려가면서 시스템을 만드는 투자를 하면 경험을 통해 더 발전할 수 있다.
06. 위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라
#역전세 리스크 관리법
첫째, 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. 직장 수요나 교통평의 측면에서 더 우수한 곳에 투자한다. 둘째, 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다. 전세가 변동에 가장 크게 영향을 미치는 것은 신규주택 공급이다. 셋째, 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다. 동원 가능한 현금을 수시로 파악하고 현재 급여 수준으로 감당할 수 있는지 파악한다. 넷째, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두개 정도는 남겨둔다. 도저히 감당할 수 없는 비상 상황에 대비해야하기 때문이다.
[5장. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼]
01. 확실한 투자 기준 세우기
#아파트 투자의 기준
첫째, 저평가된 상태인가? – 비교평가, 아는 지역 늘리기
둘째, 투자금이 적게 드는가? – 적은 투자금으로 한 번이라도 더 투자해 경험을 쌓아나간다
셋째, 리스크가 감당할 수 있는 수준인가? – 잔금, 역전세 리스크
좋은 입지와 지역적 위상이 더 나은 물건부터 고른다.
투자 흐름도: 지역 선정 – 사전조사 – 현장조사 – 실전투자
02. 가격이 상승할 지역 선정하기
수요와 공급의 시차로 인해 수요와 공급의 불균형이 발생하고 이 기간 동안 냉각과 과열을 반복한다.
2012~2014 반등기: 전세 매물 없고 매매가, 전세가 비슷한 상황에서 어쩔 수 없이 매수하면서 집값 지지선 생김, 전세 선호 현상 -> 매매가 하락 또는 보합, 전세가 상승
2014~2016 회복기: 공급 부족으로 신축 아파트 분양가 상승하고 그에 따른 구축 아파트 매매가 상승(키 맞추기), 입주 물량 부족으로 인한 전세가 상승 -> 매매가, 전세가 동시 상승
2017~2018 상승기: 중심지에서 배후 지역으로 퍼져나가면서 매매가 상승(갭 메우기), 분양 물량 입주 본격화로 공급 부족 해소 -> 매매가 상승, 전세가 보합 또는 하락
하락기: 미분양 증가, 입주 물량 증가로 매매가 하락, 전세가 하락 또는 약보합하다가 공급 물량 해소되면서 강보학 혹은 상승
매달 전국 시구 단위로 부동산 시세 확인하고, 시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역 중에 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역 정하고, 해당 지역 입주물량과 미분양 현황 확인해 구체적인 임장지역 선정한다.
03. 임장 전, 지역조사 하기
입지요소: 일자리, 교통, 환경, 학군, 지역 분위기
일자리: 근로소득 연말정산 신고 현황(원천징수지, 주소지 기준)로 근로자 수와 급여 파악, 산업분류별 일자리 통계로 산업별 비중 및 근로자수 파악
교통: 강남까지 쉽고 빠르게 이동할 수 있는 곳
환경: 지적편집도, 로드뷰 활용해 동별로 주요 시설 기록하고 위치 파악
학군: 지역마다 선호도 높은 학교 파악, 같은 조건이면 초품아
지역의 분위기: 지역 거주민 연령 분포 파악, 나무위키 등 통해 정보 수집
가격: 임장지역 내 모든 아파트 전수 조사
04. 지역을 눈에 담는 현장조사
현장조사의 목적은 해당 부동산의 입지와 가격을 정확하게 파악하는 것이다. 그 동네에는 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지 현지인보다 더 잘 숙지해야한다. 그런 다음 중개소를 방문하는데 같은 소액으로 투자할 수 있는 곳 중 가장 선호도 높은 물건부터 우선 확인한다. 노하우와 기술보다 중요한 건 태도다.
05. 투자 즉시 돈 버는 실전 투자법
동과 층에서 선호도가 낮은 것이 아니면서 가겨이 저렴하고 임대가 수월하게 될 만한 물건을 우선 선택한다. 2개 이상의 투자처를 확보해야 조급함을 통제할 수 있다. 협상에 앞서 상대방이 무엇을 원하는지 파악하고 내가 해줄 수 있는 것과 그 대신 무엇을 요구할 수 있을지 정리한다. 임대에는 가격, 집 내부 상태, 입주 가능시기, 부동산 중개인의 성향이 영향을 미친다.
[6장. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면]
01. 인식과 태도의 변환이 시작이자 끝
불가능한 일에 에너지를 낭비하기 보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야한다. 변화하고 싶다면 반드시 실행에 옮겨라.
02. 한 번의 성공보다 중요한 것들
인생을 바꾸는 투자. 조급함을 누르고 다음의 순서를 반복하다 보면 기회가 찾아온다.
1)경제와 투자 관련 서적 읽기
2)투자 관련 강의를 듣고, 오프라인 모임에 참석하여 투자 동료 만나기
3)실제로 투자 실행하기
4)1~3번까지 반복하기
의지력을 꾸준함으로 바꾸려면, 주변에 비슷한 생각과 목표를 가진 사람들을 둬야한다.
03. 종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라
성공적인 투자를 위해 꾸준히 멀리 가기 위해서는 최고의 사람들과 함께하라. 최고의 사람들과 함께하려면? 주변에 좋은 영향을 미치는 사람이 되어라. 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나눔으로써 좋은 영향을 미치면 그들이 나를 더 좋은 사람으로 만들어주며 결국에는 내 주위에 최고들이 모이게 된다.
04. 갈등에 대처하는 자세
투자자로서 우선순위를 정하고 투자에 필요한 절대 시간을 확보하라. 회사가 2순위라고 해도 회사에서 일하는 시간만큼은 최선을 다한다. 상황을 개선하기 위해 내가 할 수 있는 것에 집중한다. 가족과의 갈등을 줄이려면 책임감 있는 태도로 신뢰를 주는 게 가장 중요하다. 어차피 투자는 평생 해나갈 일이므로 성실하게 임하되, 24시간 중 가족과 함께 하는 시간을 완전히 지워버리지는 말자.
STEP3. 책에서 깨달은 것
1.투자를 해야하는 이유에 대해서 다시 생각해보게 되었다. 비전보드를 작성하면서 목표자산을 계산해봤지만 현실적으로 와닿지 않을 때가 종종 있는데, 내 노후의 모습을 다시 그려보았다. 늦은 나이에 자녀를 낳고 자녀가 결혼할 때까지 꾸준히 근로소득을 창출할 수 있을까 생각해보니 그럴 수 없다는 생각이 들었다. 예전과 같은 삶을 살 때 나에게 펼쳐질 미래의 모습을 생각해보니, 달라져야겠다고 생각했고 그 모습을 바꾸고 싶다는 생각이 들었다.
2.저평가 물건을 찾아내려면 비교평가를 잘 해야하고, 비교평가를 잘하려면 아는 물건이 많아야한다. 비교평가를 제대로 하려면 여러 지역을 제대로 파악해야 하는데, 그러려면 지역주민처럼 그 지역을 속속들이 알아야한다. 그래야 제대로된 앞마당이라고 할 수 있는데 과연 앞마당을 제대로 만든 적이 있나?
3.내가 먼저 좋은 사람이 되려고 한 적이 있었나? 좋은 사람들이 나에게 다가오기만을 바랐던 건 아닐까? 내가 나눌 수 있는 실력이 없다고 하더라도 내가 무엇을 줄 수 있을지 계속 찾아보고 나누는 게 중요하다. 작은 댓글이라도 사람들에게 나누자. 일단 내가 먼저 좋은 사람이 되자.
STEP4. 책에서 적용할 점
1.내가 원하는 미래의 모습을 매일아침 상상하고 그려보자. 내가 변하고 행동했을 때의 모습을 지속적으로 떠올리자.
2.한 달에 하나씩 앞마당을 꾸준히 늘려나가고, 한달에 8번 이상 임장을 가자. 임장보고서를 완성한다고 해서 앞마당이 되는게 아니다. 발품을 팔아서 현장을 제대로 파악하자.
3.하루에 10개 이상 동료들에게 댓글 달기. 동료들에게 먼저 댓글을 달고 다가가자. 내가 좋은 사람이 아닌 이상 사람들은 먼저 나에게 다가오지 않는다. 내가 먼저 다가가고 그들에게 도움을 주자.
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
(P. 158) 결국 가장 중요한 것은 가치 대비 싸게 사는 것이다. 다만 나는 내가 매입한 아파트의 가격이 언제 제대로 된 가치를 찾아갈지는 예단하지 않는다. 싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다릴 뿐이다. 투자자로서 나는 내가 할 수 있는 것만 한다. 신의 영역에 도전하지 않는 것이다.
(P. 163) ‘준비된 자에게 기회가 온다’라는 말은 부동산 투자에 있어서 ‘아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다’라는 의미라고.
(P. 308) 노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 ‘태도’라는 걸 기억하라.
(P. 308) 돈을 좇으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다
(P. 332) 나는 행했다. 일이 잘 풀리지 않을 때는 칠흑같이 어두운 불확실함에 두렵기도 했지만, 그럼에도 뚜벅뚜벅 걷고 매일 해야 할 일들을 묵묵히 해나갔다.
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